2011-2019年揚州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年揚州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,揚州市共成交產業用地3948宗。成交面積達到134365.15畝,排在全國第43,江蘇省內第9。其中以土地出讓形式成交的有3760宗, 成交面積125566.56畝,占比93.45%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,揚州市共成交產業用地304宗。成交面積12855.7畝, 排在全國第62,江蘇省內第11,成交面積同比減少27.74%。 其中以土地出讓形式成交的有286宗,成交面積11956.95畝,占比93.01%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年揚州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,揚州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,揚州市工礦倉儲用地成交面積為7522.64畝,占比67.54%, 商服用地成交面積為3615.17畝,占比32.46%。

圖表 2011-2019年揚州市產業用地交易結構走勢

2015年,揚州市第二產業增加值2012.1億元,占GDP的比重達到50.09%,占比排在全國第111位。 第三產業增加值1762.88億元,占GDP的比重達到43.89%,占比排在全國第108位。

目前揚州市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年揚州市三產占GDP的比重

2011-2019年揚州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,揚州市產業用地交易4252宗中,有2713宗來源為新增建設用地,占比為63.81%。

2011-2019年,揚州市產業新增建設用地交易面積達到93494.38畝,占比達到63.51%。 占比排在全國第199,江蘇省第10。近幾年來揚州市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到69%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年揚州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,揚州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到15645.82畝,占比為10.63%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,揚州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,揚州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到4.43%,較前幾年下降6.79個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年揚州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來揚州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,揚州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.06%、87.95%、4.41%、6.57%。

圖表 2011-2019年揚州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年揚州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,揚州市工礦倉儲用地出讓價格為13.7萬元/畝。

2019年,揚州市工礦倉儲用地出讓價格為17.4萬元/畝,同比減少1.94%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,揚州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,揚州市商服用地出讓樓面價格為1649元/平方米。

2019年,揚州市商服用地出讓樓面價格為2246元/平方米,同比減少27.91%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,揚州市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為6.75%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到3115元/平方米,最低的一年是2011年,為1247元/平方米。

圖表 2011-2019年揚州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

揚州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,揚州市產業用地總成交面積排在江蘇省內第9位,與無錫市、宿遷市、淮安市、南京市、鎮江市共同處于第三梯隊。揚州市產業用地成交面積占全省的比例為5.67%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,揚州市產業用地總成交面積排在江蘇省內第11位, 排名下降。揚州市產業用地成交面積占全省的比例為5.52%,較前幾年減少0.16個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年揚州市商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。省內,徐州市與揚州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,揚州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,揚州市為全省平均水平的93.78%。

圖表 2011-2019年揚州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年揚州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,南通市與揚州市價格較為接近。

總體來看,揚州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,揚州市為全省平均水平的88.07%。 揚州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年揚州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

揚州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,揚州市成交規模最大的區域是儀征市,成交規模占比達到28.59%。到2019年,高郵市成為成交主力,占比達到30.79%。幾年里揚州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年揚州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年揚州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,揚州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:高郵市、邗江區、廣陵區、儀征市、江都市、寶應縣、維揚區。

高郵市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3116.41元/平方米,2011-2019年復合增速為18.87%。

圖表 2011-2019年揚州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年揚州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,揚州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:廣陵區、邗江區、維揚區、寶應縣、儀征市、高郵市、江都市。

廣陵區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年揚州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年揚州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年揚州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年揚州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
1668.36儀征市公路用地120107.2
江蘇登高投資發展有限公司359.87高郵市工業用地453412.6
國泰消防科技股份有限公司333.06儀征市工業用地566217.0
揚州金鷹新城市中心實業有限公司321.31江都市商務金融用地72295225.0
揚州金鷹新城市中心實業有限公司319.83江都市商務金融用地71965225.0
江蘇登高投資發展有限公司302.07高郵市工業用地380612.6
上海大眾汽車有限公司296.91儀征市工業用地504717.0
江蘇登高投資發展有限公司294.64高郵市工業用地371212.6
揚州新潤水務建設工程有限公司265.72儀征市批發零售用地53150200.0
揚州卡力諾液壓件有限公司261.43廣陵區工業用地585622.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年揚州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陳東升772.0989012.81邗江區住宿餐飲用地
揚州產業投資經營有限責任公司385.32240.58廣陵區其他商服用地
南京銀行股份有限公司332.613454.04寶應縣商務金融用地
江蘇振宜實業發展有限公司320.334800108.65寶應縣其他商服用地
江蘇振宜實業發展有限公司320.52285071.3寶應縣其他商服用地
揚州太平洋燈飾有限公司308.030789.99廣陵區商務金融用地
寶應縣城市建設投資發展有限公司300.131950106.45寶應縣其他商服用地
儀征市建泰房地產開發有限公司250.327450109.66儀征市商務金融用地
高郵市建設投資發展有限公司250.02016580.66高郵市其他商服用地
高郵市建設投資發展有限公司250.01945077.8高郵市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年揚州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
揚州曙光電纜股份有限公司579.67481.29高郵市工業用地
揚州東園食品有限公司26.654420.47廣陵區工業用地
揚州廣成食品有限公司26.654520.49廣陵區工業用地
江蘇雪冠食品工貿有限公司26.587132.93廣陵區工業用地
青島啤酒(揚州)有限公司22.447020.99廣陵區工業用地
揚州廣經醫療器械有限公司22.4196987.91廣陵區工業用地
揚州五亭橋缸套有限公司22.388939.8邗江區工業用地
揚州卡力諾液壓件有限公司22.41647.3廣陵區工業用地
揚州泉生工貿有限公司26.1199576.54廣陵區工業用地
中設精工制造江蘇有限公司20.245522.49江都市工業用地
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