2011-2019年鎮江市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年鎮江市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,鎮江市共成交產業用地2833宗。成交面積達到95063.3畝,排在全國第88,江蘇省內第13。其中以土地出讓形式成交的有2828宗, 成交面積94977.39畝,占比99.91%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,鎮江市共成交產業用地244宗。成交面積8540.57畝, 排在全國第133,江蘇省內第13,成交面積同比減少26.78%。 其中以土地出讓形式成交的有244宗,成交面積8540.57畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年鎮江市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,鎮江市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,鎮江市工礦倉儲用地成交面積為7528.63畝,占比93.65%, 商服用地成交面積為510.71畝,占比6.35%。

圖表 2011-2019年鎮江市產業用地交易結構走勢

2015年,鎮江市第二產業增加值1726.96億元,占GDP的比重達到49.31%,占比排在全國第122位。 第三產業增加值1642.63億元,占GDP的比重達到46.9%,占比排在全國第73位。

目前鎮江市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年鎮江市三產占GDP的比重

2011-2019年鎮江市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,鎮江市產業用地交易3077宗中,有2202宗來源為新增建設用地,占比為71.56%。

2011-2019年,鎮江市產業新增建設用地交易面積達到71126.26畝,占比達到68.65%。 占比排在全國第111,江蘇省第6。近幾年來鎮江市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到83%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年鎮江市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,鎮江市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到21491.82畝,占比為20.74%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,鎮江市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,鎮江市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到13.94%,較前幾年下降7.41個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年鎮江市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來鎮江市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,鎮江市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.08%、99.32%、0.55%、0.05%。

圖表 2011-2019年鎮江市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年鎮江市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,鎮江市工礦倉儲用地出讓價格為20.9萬元/畝。

2019年,鎮江市工礦倉儲用地出讓價格為28.23萬元/畝,同比增長4.83%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鎮江市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為6.16%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到28.23萬元/畝,最低的一年是2011年,為16.48萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,鎮江市商服用地出讓樓面價格為1486元/平方米。

2019年,鎮江市商服用地出讓樓面價格為1955元/平方米,同比減少30.76%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鎮江市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年鎮江市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鎮江市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,鎮江市產業用地總成交面積排在江蘇省內第13位,與無錫市、揚州市、宿遷市、淮安市、南京市共同處于第三梯隊。鎮江市產業用地成交面積占全省的比例為3.99%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鎮江市產業用地總成交面積排在江蘇省內第13位, 排名不變。鎮江市產業用地成交面積占全省的比例為3.67%,較前幾年減少0.35個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年鎮江市商服用地出讓樓面價格排在省內第9位。省內,徐州市、宿遷市、連云港市與鎮江市土地出讓價格較為接近。

總體來看,鎮江市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,鎮江市為全省平均水平的81.65%。

圖表 2011-2019年鎮江市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年鎮江市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,南京市、常州市、蘇州市、泰州市與鎮江市價格較為接近。

總體來看,鎮江市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,鎮江市為全省平均水平的142.87%。 鎮江市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年鎮江市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鎮江市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,鎮江市成交規模最大的區域是丹陽市,成交規模占比達到38.1%。到2019年,丹徒區成為成交主力,占比達到29.98%。幾年里鎮江市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年鎮江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年鎮江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,鎮江市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:丹陽市、潤州區、京口區、丹徒區、句容市、揚中市。

丹陽市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到4075.84元/平方米,2011-2019年復合增速為12.92%。

圖表 2011-2019年鎮江市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鎮江市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鎮江市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:京口區、潤州區、丹徒區、丹陽市、揚中市、句容市。

潤州區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年鎮江市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鎮江市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年鎮江市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鎮江市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
巨寶精密加工(江蘇)有限公司221.9句容市工業用地372816.8
際華集團江蘇實業投資有限公司199.43揚中市其他商服用地23133116.0
大全集團有限公司197.48揚中市工業用地529926.8
江蘇新民洲港務有限公司193.04京口區港口碼頭用地290015.0
鎮江蘇博特新材料有限公司185.65句容市工業用地311916.8
江蘇奧悅冰雪旅游投資有限公司174.52鎮江市本級文體娛樂用地750043.0
鎮江華東電力設備制造廠有限公司155.78潤州區工業用地412326.5
江蘇巨賢合成材料有限公司154.97鎮江市本級工業用地288218.6
際華集團江蘇實業投資有限公司140.81揚中市其他商服用地16334116.0
際華集團江蘇實業投資有限公司140.07揚中市其他商服用地16248116.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鎮江市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
江蘇萬宏置業集團有限公司450.01034122.98句容市其他商服用地
江蘇萬宏置業集團有限公司450.1714215.87句容市其他商服用地
鎮江交通產業集團有限公司405.71650040.67潤州區其他商服用地
江蘇萬城置業有限公司386.51600.41句容市其他商服用地
丹陽市安居工程建設投資有限公司220.1254011.54丹陽市其他商服用地
丹陽市安居工程建設投資有限公司220.821909.92丹陽市其他商服用地
丹陽市華昌房屋開發有限公司220.2897040.74丹陽市其他商服用地
丹陽市安居工程建設投資有限公司220.5348015.78丹陽市其他商服用地
丹陽市安居工程建設投資有限公司220.3229010.39丹陽市其他商服用地
丹陽市安居工程建設投資有限公司180.2345019.14丹陽市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鎮江市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
阿雷蒙精密裝備(鎮江)有限公司38.0145938.39鎮江市本級工業用地
揚中市全能金屬材料有限公司35.03299.41揚中市工業用地
江蘇瑞利金屬制品有限公司26.732012丹陽市工業用地
揚中市三茅街道豐裕社區居民委員會31.7732.3揚中市工業用地
揚中市三茅街道豐裕社區居民委員會31.7541.71揚中市工業用地
江蘇潤弛太陽能材料科技有限公司27.3172563.28揚中市工業用地
江蘇宏明電氣有限公司28.1106237.85揚中市工業用地
江蘇宇恒電氣有限公司28.62478.65揚中市工業用地
江蘇大全長江電器股份有限公司33.133310.07揚中市工業用地
江蘇華強電力設備有限公司、倍德力能源裝備(江蘇)有限公司29.2122041.81揚中市工業用地
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