2011-2019年贛州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年贛州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,贛州市共成交產業用地2838宗。成交面積達到131280.3畝,排在全國第47,江西省內第5。其中以土地出讓形式成交的有2645宗, 成交面積123186.96畝,占比93.84%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,贛州市共成交產業用地415宗。成交面積19460.17畝, 排在全國第34,江西省內第1,成交面積同比減少12.5%。 其中以土地出讓形式成交的有398宗,成交面積19076.47畝,占比98.03%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年贛州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,贛州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,贛州市工礦倉儲用地成交面積為14992.58畝,占比80.33%, 商服用地成交面積為3671.82畝,占比19.67%。

圖表 2011-2019年贛州市產業用地交易結構走勢

2015年,贛州市第二產業增加值870.46億元,占GDP的比重達到44.1%,占比排在全國第205位。 第三產業增加值807.85億元,占GDP的比重達到40.93%,占比排在全國第148位。

目前贛州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年贛州市三產占GDP的比重

2011-2019年贛州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,贛州市產業用地交易3253宗中,有2256宗來源為新增建設用地,占比為69.35%。

2011-2019年,贛州市產業新增建設用地交易面積達到122858.42畝,占比達到81.5%。 占比排在全國第296,江西省第11。近幾年來贛州市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到90%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年贛州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,贛州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到2452.2畝,占比為1.63%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,贛州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,贛州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降1.87個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年贛州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來贛州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,贛州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.01%、31.45%、62.36%、0.55%、5.62%。

圖表 2011-2019年贛州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年贛州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,贛州市工礦倉儲用地出讓價格為7.13萬元/畝。

2019年,贛州市工礦倉儲用地出讓價格為6.91萬元/畝,同比增長6.43%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,贛州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2016年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,贛州市商服用地出讓樓面價格為1215元/平方米。

2019年,贛州市商服用地出讓樓面價格為1400元/平方米,同比減少18.51%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,贛州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2013年、2014年、2015年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年贛州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

贛州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,贛州市產業用地總成交面積排在江西省內第3位,與上饒市、南昌市、吉安市共同處于第二梯隊。贛州市產業用地成交面積占全省的比例為13.26%。

圖表 2011-2019年江西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,贛州市產業用地總成交面積排在江西省內第1位, 排名上升。贛州市產業用地成交面積占全省的比例為18.36%,較前幾年增長5.62個百分點。

圖表 2019年江西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年贛州市商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。省內,吉安市、新余市、上饒市與贛州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,贛州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地樓面價格達到1862.54元/平方米,贛州市為全省平均水平的75.19%。

圖表 2011-2019年贛州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年贛州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第10位。省內,上饒市、九江市、吉安市、新余市、撫州市與贛州市價格較為接近。

總體來看,贛州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江西省工礦倉儲用地出讓價格達到8.61萬元/畝,贛州市為全省平均水平的80.26%。 贛州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年贛州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

贛州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,贛州市成交規模最大的區域是龍南縣,成交規模占比達到19.49%。到2019年,信豐縣成為成交主力,占比達到18.23%。幾年里贛州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年贛州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年贛州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,贛州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:尋烏縣、于都縣、安遠縣、信豐縣、贛縣、瑞金市、會昌縣、崇義縣、章貢區、大余縣、寧都縣、南康市、石城縣、定南縣、全南縣、上猶縣、龍南縣、興國縣。

信豐縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1982.95元/平方米,2011-2019年復合增速為10.38%。

圖表 2011-2019年贛州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年贛州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,贛州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:章貢區、贛縣、信豐縣、大余縣、上猶縣、崇義縣、安遠縣、龍南縣、定南縣、全南縣、寧都縣、于都縣、興國縣、會昌縣、尋烏縣、石城縣、瑞金市、南康市。

章貢區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年贛州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年贛州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年贛州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年贛州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
江西嘉君置業有限公司483.29章貢區批發零售用地4207887.1
江西青峰藥業有限公司273.37章貢區工業用地24799.1
海志電源技術(贛州)有限公司218.04信豐縣工業用地12215.6
江西離子型稀土工程技術研究有限公司209.01贛縣工業用地18959.1
信豐農夫山泉果業有限公司201.88信豐縣工業用地11315.6
贛州市創翔電源有限公司188.91信豐縣工業用地10585.6
尋烏世紀陶瓷有限公司181.67尋烏縣倉儲用地10175.6
龍南駿亞電子科技有限公司162.04龍南縣工業用地9075.6
尋烏世紀陶瓷有限公司129.69尋烏縣倉儲用地7265.6
龍南駿亞精密電路有限公司106龍南縣工業用地5945.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年贛州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
會昌縣恒泰建設有限責任公司1842.46400.35會昌縣其他商服用地
江西省琴湖投資發展有限公司768.123493.06于都縣其他商服用地
贛州嘉福房地產開發有限公司619.2928815章貢區其他商服用地
劉曉燕492.415043.05上猶縣其他商服用地
廖肇鵬、劉偉程472.47051.49南康市其他商服用地
贛州逸豪置業有限責任公司444.911332.55章貢區住宿餐飲用地
贛州航城置業有限公司431.43725886.37贛縣其他商服用地
贛州恒盛房地產開發有限公司405.129897.38章貢區商務金融用地
會昌縣恒達投資有限責任公司307.1507016.51會昌縣其他商服用地
會昌縣恒達投資有限責任公司307.718656.06會昌縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年贛州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
上猶京禾納米科技有限公司41.92546.07上猶縣工業用地
江西五豐食品有限公司45.280417.78會昌縣工業用地
華豐隆玩具(信豐)有限公司23.777032.53信豐縣工業用地
林慶標14.71328.96大余縣工業用地
贛州香港工業園開發有限公司9.110011.01贛縣工業用地
南華醫藥贛州有限公司9.139243.2章貢區工業用地
贛州市綠野包裝有限公司9.1475.14贛縣工業用地
贛州騰峰機械制造有限公司9.113715.08贛縣工業用地
江西青峰藥業有限公司9.172780.14章貢區工業用地
贛州開發區建設投資(集團)有限公司9.136039.67贛縣工業用地
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