2011-2019年九江市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年九江市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,九江市共成交產業用地2371宗。成交面積達到149078.75畝,排在全國第31,江西省內第2。其中以土地出讓形式成交的有2323宗, 成交面積144562.95畝,占比96.97%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,九江市共成交產業用地241宗。成交面積11298.67畝, 排在全國第81,江西省內第4,成交面積同比減少39.25%。 其中以土地出讓形式成交的有230宗,成交面積10646.21畝,占比94.23%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年九江市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,九江市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,九江市工礦倉儲用地成交面積為8634.36畝,占比87.65%, 商服用地成交面積為1216.54畝,占比12.35%。

圖表 2011-2019年九江市產業用地交易結構走勢

2015年,九江市第二產業增加值1014.59億元,占GDP的比重達到53.32%,占比排在全國第72位。 第三產業增加值747.34億元,占GDP的比重達到39.28%,占比排在全國第180位。

目前九江市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年九江市三產占GDP的比重

2011-2019年九江市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,九江市產業用地交易2612宗中,有1969宗來源為新增建設用地,占比為75.38%。

2011-2019年,九江市產業新增建設用地交易面積達到136279.73畝,占比達到84.97%。 占比排在全國第123,江西省第3。近幾年來九江市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到88%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年九江市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,九江市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到13967.63畝,占比為8.71%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,九江市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,九江市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到3.43%,較前幾年下降5.68個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年九江市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來九江市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,九江市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、11.34%、82.64%、2.8%、3.22%。

圖表 2011-2019年九江市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年九江市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,九江市工礦倉儲用地出讓價格為7萬元/畝。

2019年,九江市工礦倉儲用地出讓價格為7.97萬元/畝,同比增長15.69%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,九江市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2014年、2016年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,九江市商服用地出讓樓面價格為1088元/平方米。

2019年,九江市商服用地出讓樓面價格為2187元/平方米,同比增長54.37%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,九江市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2015年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年九江市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

九江市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,九江市產業用地總成交面積排在江西省內第2位,與宜春市共同處于第一梯隊。九江市產業用地成交面積占全省的比例為14.11%。

圖表 2011-2019年江西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,九江市產業用地總成交面積排在江西省內第4位, 排名下降。九江市產業用地成交面積占全省的比例為10.66%,較前幾年減少3.81個百分點。

圖表 2019年江西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年九江市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。省內,景德鎮市與九江市土地出讓價格較為接近。

總體來看,九江市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地樓面價格達到1862.54元/平方米,九江市為全省平均水平的117.42%。

圖表 2011-2019年九江市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年九江市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內,宜春市、上饒市、吉安市、新余市、贛州市、撫州市與九江市價格較為接近。

總體來看,九江市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江西省工礦倉儲用地出讓價格達到8.61萬元/畝,九江市為全省平均水平的92.58%。 九江市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年九江市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

九江市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,九江市成交規模最大的區域是湖口縣,成交規模占比達到17.36%。到2019年,九江縣成為成交主力,占比達到29.06%。幾年里九江市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年九江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年九江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,九江市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:潯陽區、星子縣、共青城市、湖口縣、修水縣、永修縣、九江縣、武寧縣、廬山區、瑞昌市、德安縣、都昌縣、彭澤縣。

都昌縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到601.66元/平方米,2011-2019年復合增速為38.47%。

圖表 2011-2019年九江市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年九江市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,九江市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:廬山區、潯陽區、九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣、瑞昌市、共青城市。

廬山區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年九江市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年九江市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年九江市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年九江市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
陳小寧538.42武寧縣住宿餐飲用地904416.8
江西銅業股份有限責任公司城門山銅礦521.42九江縣采礦用地17623.4
江西兄弟醫藥有限公司520.67彭澤縣工業用地20834.0
430.4九江市本級科教用地8612.0
江西真龍電源科技有限公司280.63永修縣工業用地17966.4
277.46九江市本級科教用地5552.0
瑞昌市城市投資發展有限公司267.24瑞昌市工業用地21388.0
江西帝維陶瓷有限公司244.7修水縣工業用地14025.7
瑞智(九江)精密機電有限公司229.25九江縣工業用地18348.0
瑞昌市沿江開發建設投資有限公司228.46瑞昌市倉儲用地18288.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年九江市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
九江市城市建設投資有限公司465.03932984.58九江縣批發零售用地
九江龍華房地產開發有限公司220.015957.25廬山區其他商服用地
都昌縣城市建設投資開發有限公司201.0222711.08都昌縣其他商服用地
星子縣城市建設投資有限公司180.0439024.39星子縣其他商服用地
星子縣城市建設投資有限公司180.01347774.87星子縣其他商服用地
星子縣匡廬城鎮開發投資有限公司150.01100173.34星子縣住宿餐飲用地
九江市廬山區城投(集團)市政建設有限公司150.0253716.91廬山區其他商服用地
武寧縣農村商業銀行股份有限公司100.03003武寧縣商務金融用地
九江昊瑞實業有限公司95.02863.01九江縣批發零售用地
瑞昌市桂發房地產開發有限公司92.39049.8瑞昌市批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年九江市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
九江市旭升電子有限公司25.043117.23潯陽區工業用地
九江市釩宇新材料有限公司25.080432.15潯陽區工業用地
中國石油化工股份有限公司九江分公司20.0783.88九江縣工業用地
九江市潯陽區城是建設投資有限公司25.045118.05潯陽區工業用地
九江寶美制衣有限公司14.01188.43廬山區工業用地
九江榮盛制衣有限公司14.015511.05廬山區工業用地
九江中科鑫星新材料有限公司14.050.38廬山區工業用地
江西恒源源食品有限公司14.0705廬山區工業用地
九江市廬山區城投(集團)市政建設有限公司14.062944.91廬山區工業用地
九江市萬龍機械設備有限公司14.0906.46廬山區工業用地
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