2011-2019年南昌市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年南昌市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,南昌市共成交產業用地2120宗。成交面積達到133342.41畝,排在全國第45,江西省內第4。其中以土地出讓形式成交的有2015宗, 成交面積127708.84畝,占比95.78%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,南昌市共成交產業用地200宗。成交面積8633.78畝, 排在全國第130,江西省內第7,成交面積同比減少39.37%。 其中以土地出讓形式成交的有178宗,成交面積8055.19畝,占比93.3%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年南昌市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,南昌市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,南昌市工礦倉儲用地成交面積為5339.75畝,占比72.34%, 商服用地成交面積為2041.95畝,占比27.66%。

圖表 2011-2019年南昌市產業用地交易結構走勢

2015年,南昌市第二產業增加值2179.96億元,占GDP的比重達到54.5%,占比排在全國第67位。 第三產業增加值1648.79億元,占GDP的比重達到41.22%,占比排在全國第146位。

目前南昌市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年南昌市三產占GDP的比重

2011-2019年南昌市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,南昌市產業用地交易2320宗中,有1612宗來源為新增建設用地,占比為69.48%。

2011-2019年,南昌市產業新增建設用地交易面積達到114523.15畝,占比達到80.66%。 占比排在全國第122,江西省第2。近幾年來南昌市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到86%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年南昌市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,南昌市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到31540.38畝,占比為22.22%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,南昌市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,南昌市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到16.62%,較前幾年下降5.96個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年南昌市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來南昌市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以掛牌出讓為最主要的形式。

2019年,南昌市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.06%、66.85%、24.06%、4.65%、4.38%。

圖表 2011-2019年南昌市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年南昌市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,南昌市工礦倉儲用地出讓價格為11.91萬元/畝。

2019年,南昌市工礦倉儲用地出讓價格為12.51萬元/畝,同比增長11.24%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,南昌市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2015年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,南昌市商服用地出讓樓面價格為2391元/平方米。

2019年,南昌市商服用地出讓樓面價格為4294元/平方米,同比增長11.08%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,南昌市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為15.74%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到4294元/平方米,最低的一年是2016年,為1022元/平方米。

圖表 2011-2019年南昌市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

南昌市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,南昌市產業用地總成交面積排在江西省內第5位,與贛州市、上饒市、吉安市共同處于第二梯隊。南昌市產業用地成交面積占全省的比例為12.49%。

圖表 2011-2019年江西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,南昌市產業用地總成交面積排在江西省內第7位, 排名下降。南昌市產業用地成交面積占全省的比例為8.15%,較前幾年減少4.79個百分點。

圖表 2019年江西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年南昌市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,南昌市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地樓面價格達到1862.54元/平方米,南昌市為全省平均水平的230.55%。

圖表 2011-2019年南昌市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年南昌市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,萍鄉市與南昌市價格較為接近。

總體來看,南昌市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 江西省工礦倉儲用地出讓價格達到8.61萬元/畝,南昌市為全省平均水平的145.39%。 南昌市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年南昌市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

南昌市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,南昌市產業用地交易規模最大的區縣為南昌縣,2019年,南昌縣成交規模占全市的39.41%,其次是青山湖區,占比達到21.78%。

圖表 2011-2019年南昌市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年南昌市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,南昌市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:東湖區、青山湖區、西湖區、青云譜區、灣里區、進賢縣、安義縣、新建縣、南昌縣。

西湖區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到5832.49元/平方米,2011-2019年復合增速為46.42%。

圖表 2011-2019年南昌市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年南昌市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,南昌市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:東湖區、西湖區、青云譜區、灣里區、青山湖區、南昌縣、新建縣、安義縣、進賢縣。

東湖區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年南昌市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年南昌市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年南昌市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年南昌市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
南昌市政公用投資控股有限責任公司815.4南昌市本級文體娛樂用地99479122.0
江西洪都航空集團有限責任公司495.87南昌市本級工業用地28465.7
江鈴汽車股份有限公司493.26南昌縣工業用地591912.0
江西洪都航空工業工業集團有限公司492.49南昌市本級工業用地28275.7
江西洪都航空工業集團有限公司485.53南昌市本級工業用地27875.7
345.06南昌縣科教用地1380240.0
南昌瑞東匯產業投資有限公司296.75南昌市本級工業用地759725.6
江西省安義城市投資集團有限公司286.24安義縣工業用地16155.6
江西省安義城市投資集團有限公司269.85安義縣工業用地15225.6
江西鴻利光電有限公司252.6南昌縣工業用地16176.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南昌市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
江西省機械設備進出口公司1352.76050.45西湖區其他商服用地
江西正邦科技股份有限公司580.02456542.35南昌市本級其他商服用地
南昌鄱陽湖建材有限公司549.11336424.34南昌市本級其他商服用地
劉迎 334.0554716.61南昌市本級其他商服用地
江西博微新技術有限公司326.0489515.01南昌市本級其他商服用地
江西新瀚置業有限公司260.070266270.26南昌市本級其他商服用地
江西智產實業有限公司230.016197.04灣里區其他商服用地
江西干商投資有限公司210.0212110.1南昌市本級商務金融用地
江西省燕翔實業發展有限公司146.013409.18新建縣商務金融用地
中國石化銷售有限公司江西南昌石油分公司124.06205安義縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南昌市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
南昌高新置業投資有限公司27.7273498.58南昌縣工業用地
南昌高航投資有限公司30.199232.95南昌縣工業用地
江西萊威斯機械有限公司25.642216.49南昌縣工業用地
江西省融澳實業發展有限公司25.6179370.03南昌市本級工業用地
江西西林科新材料有限公司25.62860111.71青山湖區工業用地
南昌保捷機械有限公司25.676830青山湖區工業用地
江西伊能智能科技有限公司23.62819119.45青山湖區工業用地
豐騏倉儲(南昌)有限公司25.64652181.7青山湖區工業用地
江西惟庭實業有限公司21.877935.71新建縣工業用地
南昌經濟技術開發區投資控股有限公司25.6173667.81青山湖區工業用地
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