2011-2019年上饒市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年上饒市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,上饒市共成交產業用地2384宗。成交面積達到133702.4畝,排在全國第44,江西省內第3。其中以土地出讓形式成交的有2331宗, 成交面積132876.14畝,占比99.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,上饒市共成交產業用地325宗。成交面積12436.52畝, 排在全國第67,江西省內第3,成交面積同比減少42.57%。 其中以土地出讓形式成交的有311宗,成交面積12309.37畝,占比98.98%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年上饒市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,上饒市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,上饒市工礦倉儲用地成交面積為8046.14畝,占比70.76%, 商服用地成交面積為3324.33畝,占比29.24%。

圖表 2011-2019年上饒市產業用地交易結構走勢

2015年,上饒市第二產業增加值803.38億元,占GDP的比重達到48.67%,占比排在全國第136位。 第三產業增加值624.62億元,占GDP的比重達到37.84%,占比排在全國第209位。

目前上饒市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年上饒市三產占GDP的比重

2011-2019年上饒市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,上饒市產業用地交易2709宗中,有2003宗來源為新增建設用地,占比為73.94%。

2011-2019年,上饒市產業新增建設用地交易面積達到106365.65畝,占比達到72.78%。 占比排在全國第126,江西省第6。近幾年來上饒市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到89%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年上饒市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,上饒市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3984.52畝,占比為2.73%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,上饒市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,上饒市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降2.98個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年上饒市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來上饒市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以掛牌出讓為最主要的形式。

2019年,上饒市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、45.24%、33.84%、20.26%、0.65%。

圖表 2011-2019年上饒市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年上饒市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,上饒市工礦倉儲用地出讓價格為7.2萬元/畝。

2019年,上饒市工礦倉儲用地出讓價格為7.98萬元/畝,同比增長5.25%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,上饒市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2015年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,上饒市商服用地出讓樓面價格為1228元/平方米。

2019年,上饒市商服用地出讓樓面價格為1275元/平方米,同比增長50.11%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,上饒市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年上饒市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

上饒市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,上饒市產業用地總成交面積排在江西省內第4位,與贛州市、南昌市、吉安市共同處于第二梯隊。上饒市產業用地成交面積占全省的比例為12.86%。

圖表 2011-2019年江西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,上饒市產業用地總成交面積排在江西省內第3位, 排名不變。上饒市產業用地成交面積占全省的比例為11.74%,較前幾年減少1.24個百分點。

圖表 2019年江西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年上饒市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,贛州市、新余市與上饒市土地出讓價格較為接近。

總體來看,上饒市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地樓面價格達到1862.54元/平方米,上饒市為全省平均水平的68.48%。

圖表 2011-2019年上饒市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年上饒市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第6位。省內,宜春市、九江市、吉安市、新余市、贛州市、撫州市與上饒市價格較為接近。

總體來看,上饒市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江西省工礦倉儲用地出讓價格達到8.61萬元/畝,上饒市為全省平均水平的92.77%。 上饒市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年上饒市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

上饒市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,上饒市成交規模最大的區域是德興市,成交規模占比達到21.52%。到2019年,上饒縣成為成交主力,占比達到21.52%。幾年里上饒市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年上饒市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年上饒市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,上饒市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:萬年縣、婺源縣、上饒縣、鉛山縣、信州區、橫峰縣、弋陽縣、廣豐縣、玉山縣、德興市、鄱陽縣、余干縣。

萬年縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到4906.58元/平方米,2011-2019年復合增速為28.17%。

圖表 2011-2019年上饒市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年上饒市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,上饒市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:信州區、上饒縣、廣豐縣、玉山縣、鉛山縣、橫峰縣、弋陽縣、余干縣、鄱陽縣、萬年縣、婺源縣、德興市。

信州區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年上饒市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年上饒市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年上饒市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年上饒市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
廣豐縣蘆林紙業有限公司484.45廣豐縣工業用地31066.4
德興市城市建設經營總公司400.6德興市其他商服用地83846209.3
德興市城市建設經營總公司385.67德興市其他商服用地70758183.5
江西云濟投資有限公司358.65上饒縣工業用地22966.4
江西月兔豐華彩印有限公司344.64廣豐縣工業用地22106.4
上饒市城市建設投資集團公司299.6上饒縣公共設施用地707023.6
江西星漢光學科技有限公司293.6上饒市本級工業用地18796.4
江西藍途汽車有限公司274上饒市本級工業用地17566.4
江西漢騰汽車有限公司261.5上饒市本級工業用地16746.4
江西省供銷余干農商大市場開發有限公司231.77余干縣其他商服用地348015.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上饒市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國石化銷售有限公司江西上饒石油分公司1002.517901.79信州區批發零售用地
上饒市保障性住房投資建設有限公司597.2777413.02信州區商務金融用地
萬年縣勝瑜置業有限公司327.014904.56萬年縣其他商服用地
江西銅都園區管理有限公司314.030659.76德興市商務金融用地
江西銅都園區管理有限公司310.231009.99德興市商務金融用地
江西銅都園區管理有限公司308.2315310.23德興市商務金融用地
江西銅都園區管理有限公司293.823588.03德興市商務金融用地
江西銅都園區管理有限公司290.543031148.13德興市商務金融用地
江西銅都園區管理有限公司291.5294010.08德興市商務金融用地
江西銅都園區管理有限公司283.1300610.62德興市商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上饒市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
江西月兔豐華彩印有限公司26.469026.15廣豐縣工業用地
江西衡隆能源有限公司19.41829.37信州區工業用地
上饒市逸航實業有限公司8.312815.3上饒縣工業用地
江西三和金業有限公司8.818821.35德興市采礦用地
江西三和金業有限公司8.860.65德興市采礦用地
江西三和金業有限公司8.828632.45德興市采礦用地
江西雙源農業科技有限公司8.517220.31鉛山縣倉儲用地
江西余干縣平國機動車檢測有限公司12.3342.76余干縣工業用地
上饒市翰軒包裝有限公司6.76710上饒縣工業用地
江西省鑫瀚實業有限公司10.0242.41余干縣工業用地
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