2011-2019年新余市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年新余市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,新余市共成交產業用地680宗。成交面積達到42648.43畝,排在全國第223,江西省內第8。其中以土地出讓形式成交的有652宗, 成交面積41707.06畝,占比97.79%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,新余市共成交產業用地61宗。成交面積3506.99畝, 排在全國第247,江西省內第11,成交面積同比增長13.5%。 其中以土地出讓形式成交的有57宗,成交面積3363.81畝,占比95.92%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年新余市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,新余市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,新余市工礦倉儲用地成交面積為3160.98畝,占比95.91%, 商服用地成交面積為134.75畝,占比4.09%。

圖表 2011-2019年新余市產業用地交易結構走勢

2015年,新余市第二產業增加值527.93億元,占GDP的比重達到55.76%,占比排在全國第56位。 第三產業增加值362.92億元,占GDP的比重達到38.33%,占比排在全國第199位。

目前新余市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年新余市三產占GDP的比重

2011-2019年新余市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,新余市產業用地交易741宗中,有593宗來源為新增建設用地,占比為80.03%。

2011-2019年,新余市產業新增建設用地交易面積達到38103.11畝,占比達到82.55%。 占比排在全國第124,江西省第4。近幾年來新余市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到91%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年新余市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,新余市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到31564.03畝,占比為68.39%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,新余市土地出讓權限較集中,區縣級政府的土地出讓權較小。

2019年,新余市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到82%,較前幾年上升14.74個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年新余市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來新余市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,新余市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、23.12%、72.63%、1.9%、2.35%。

圖表 2011-2019年新余市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年新余市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,新余市工礦倉儲用地出讓價格為8.98萬元/畝。

2019年,新余市工礦倉儲用地出讓價格為7.35萬元/畝,同比增長2%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,新余市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,新余市商服用地出讓樓面價格為1002元/平方米。

2019年,新余市商服用地出讓樓面價格為1385元/平方米,同比增長201.78%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,新余市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年新余市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

新余市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,新余市產業用地總成交面積排在江西省內第8位,與撫州市、景德鎮市、鷹潭市、萍鄉市共同處于第三梯隊。新余市產業用地成交面積占全省的比例為4.06%。

圖表 2011-2019年江西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,新余市產業用地總成交面積排在江西省內第11位, 排名下降。新余市產業用地成交面積占全省的比例為3.31%,較前幾年減少0.83個百分點。

圖表 2019年江西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年新余市商服用地出讓樓面價格排在省內第7位。省內,吉安市、贛州市、上饒市與新余市土地出讓價格較為接近。

總體來看,新余市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地樓面價格達到1862.54元/平方米,新余市為全省平均水平的74.37%。

圖表 2011-2019年新余市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年新余市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,上饒市、九江市、吉安市、贛州市、撫州市與新余市價格較為接近。

總體來看,新余市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江西省工礦倉儲用地出讓價格達到8.61萬元/畝,新余市為全省平均水平的85.42%。 新余市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年新余市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

新余市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,新余市成交規模最大的區域是分宜縣,成交規模占比達到51.13%。到2019年,渝水區成為成交主力,占比達到57.87%。幾年里新余市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年新余市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年新余市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,新余市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:分宜縣、渝水區。

分宜縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2837.58元/平方米,2011-2019年復合增速為198.88%。

圖表 2011-2019年新余市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年新余市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,新余市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:渝水區、分宜縣。

渝水區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年新余市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年新余市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年新余市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年新余市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
江西省木林森光電科技有限公司310.09新余市本級工業用地20066.5
新余市聚能工業地產有限公司 121.03新余市本級工業用地7756.4
新余市聚能工業地產有限公司 100.48新余市本級工業用地6486.4
江西省木林森光電科技有限公司95.91新余市本級工業用地6216.5
95.49渝水區公共設施用地3233.4
江西青春康源制藥有限公司87.26新余市本級工業用地5626.4
江西中能電氣科技有限公司86.8新余市本級工業用地5646.5
江西大強宇稀材料有限公司78.07渝水區工業用地5467.0
新余市三磊工貿有限公司63.22渝水區工業用地4437.0
江西青春康源中藥飲片有限公司51.45新余市本級工業用地3346.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年新余市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司267.81580059.01新余市本級商務金融用地
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司134.0201615.05新余市本級商務金融用地
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司131.0287921.98新余市本級商務金融用地
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司127.0139310.97新余市本級商務金融用地
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司126.0137310.89新余市本級商務金融用地
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司126.0281922.37新余市本級商務金融用地
新余市城鄉建設投資(集團)有限公司126.0281022.3新余市本級商務金融用地
35.02647.54新余市本級批發零售用地
新余市凱光房地產開發有限公司25.857522.24新余市本級商務金融用地
江西米蘭投資有限公司15.026217.46新余市本級住宿餐飲用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年新余市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
江西省木林森光電科技有限公司98.0436344.53新余市本級工業用地
江西省木林森光電科技有限公司73.1448461.37新余市本級工業用地
新余市發展投資有限公司48.0128626.78新余市本級倉儲用地
江西藍天宇家紡用品有限公司16.530718.59新余市本級工業用地
江西贛鋒電池科技有限公司13.42015149.85新余市本級工業用地
分宜縣鐘氏木業有限公司11.536431.65分宜縣工業用地
新余申通服務有限公司6.720130.06新余市本級倉儲用地
江西羊城餅業有限責任公司6.736955.34新余市本級工業用地
江西亨爾泰服飾郵件公司12.047940.03新余市本級工業用地
分宜縣陸輝光伏發電有限公司6.8486.99分宜縣工業用地
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