2011-2019年鷹潭市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年鷹潭市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,鷹潭市共成交產業用地688宗。成交面積達到31683.32畝,排在全國第271,江西省內第10。其中以土地出讓形式成交的有667宗, 成交面積31076.84畝,占比98.09%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,鷹潭市共成交產業用地87宗。成交面積5019.43畝, 排在全國第197,江西省內第9,成交面積同比增長60.52%。 其中以土地出讓形式成交的有84宗,成交面積4966.99畝,占比98.96%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年鷹潭市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,鷹潭市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,鷹潭市工礦倉儲用地成交面積為4823.22畝,占比97.87%, 商服用地成交面積為105.11畝,占比2.13%。

圖表 2011-2019年鷹潭市產業用地交易結構走勢

2015年,鷹潭市第二產業增加值379.57億元,占GDP的比重達到59.38%,占比排在全國第21位。 第三產業增加值210.29億元,占GDP的比重達到32.9%,占比排在全國第287位。

目前鷹潭市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年鷹潭市三產占GDP的比重

2011-2019年鷹潭市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,鷹潭市產業用地交易775宗中,有683宗來源為新增建設用地,占比為88.13%。

2011-2019年,鷹潭市產業新增建設用地交易面積達到33738.78畝,占比達到91.92%。 占比排在全國第125,江西省第5。近幾年來鷹潭市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年鷹潭市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,鷹潭市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到7434.28畝,占比為20.26%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,鷹潭市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,鷹潭市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到21.31%,較前幾年上升1.22個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年鷹潭市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來鷹潭市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,鷹潭市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.09%、34.43%、55.73%、7.96%、1.8%。

圖表 2011-2019年鷹潭市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年鷹潭市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,鷹潭市工礦倉儲用地出讓價格為9.45萬元/畝。

2019年,鷹潭市工礦倉儲用地出讓價格為9.67萬元/畝,同比增長8.46%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鷹潭市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2015年、2016年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,鷹潭市商服用地出讓樓面價格為643元/平方米。

2019年,鷹潭市商服用地出讓樓面價格為473元/平方米,同比減少14.48%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鷹潭市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為-0.2%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到896元/平方米,最低的一年是2019年,為473元/平方米。

圖表 2011-2019年鷹潭市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鷹潭市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,鷹潭市產業用地總成交面積排在江西省內第10位,與撫州市、新余市、景德鎮市、萍鄉市共同處于第三梯隊。鷹潭市產業用地成交面積占全省的比例為3.23%。

圖表 2011-2019年江西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鷹潭市產業用地總成交面積排在江西省內第9位, 排名上升。鷹潭市產業用地成交面積占全省的比例為4.74%,較前幾年增長1.66個百分點。

圖表 2019年江西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年鷹潭市商服用地出讓樓面價格排在省內第11位。

總體來看,鷹潭市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江西省商服用地樓面價格達到1862.54元/平方米,鷹潭市為全省平均水平的25.39%。

圖表 2011-2019年鷹潭市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年鷹潭市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,萍鄉市、宜春市、上饒市、九江市與鷹潭市價格較為接近。

總體來看,鷹潭市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 江西省工礦倉儲用地出讓價格達到8.61萬元/畝,鷹潭市為全省平均水平的112.43%。 鷹潭市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年鷹潭市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鷹潭市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,鷹潭市產業用地交易規模最大的區縣為貴溪市,2019年,貴溪市成交規模占全市的67.67%,其次是余江縣,占比達到22.77%。

圖表 2011-2019年鷹潭市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年鷹潭市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,鷹潭市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:貴溪市、月湖區、余江縣。

貴溪市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到704.98元/平方米,2011-2019年復合增速為76.45%。

圖表 2011-2019年鷹潭市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鷹潭市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鷹潭市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:月湖區、余江縣、貴溪市。

月湖區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年鷹潭市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鷹潭市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年鷹潭市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鷹潭市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
江西悅海新能源有限公司277.76貴溪市工業用地311111.2
海利貴溪化工農藥有限公司245.98貴溪市工業用地275511.2
江西拓航物流園有限公司212.14貴溪市倉儲用地302714.3
貴溪鑫發實業有限公司208.9貴溪市工業用地234011.2
江西云露食品有限公司184.5鷹潭市本級工業用地11816.4
鷹潭愷坤實業有限公司128.3貴溪市工業用地143711.2
鷹潭市龍虎山九龍投資有限公司120.52鷹潭市本級其他商服用地464438.5
鷹潭林安商貿物流園運營管理有限公司120.25鷹潭市本級批發零售用地233019.4
江西巨豐置業有限公司116.53鷹潭市本級批發零售用地600.5
鷹潭市龍虎山九龍投資有限公司114.33鷹潭市本級其他商服用地429137.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鷹潭市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鷹潭市金潤生物科技發展有限公司127.51120.88鷹潭市本級商務金融用地
鷹潭市投資公司126.2521941.37鷹潭市本級商務金融用地
余江縣旺城實業有限公司60.0240040余江縣其他商服用地
余江縣中海聯建筑有限公司32.9227769.13余江縣批發零售用地
鄒建兵、張學霖24.8225090.76月湖區批發零售用地
鷹潭市豐華源冷凍食品有限責任公司21.41075月湖區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鷹潭市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鷹潭市德森鋼化玻璃有限公司19.120010.47鷹潭市本級工業用地
鷹潭市信江混凝土有限公司10.144544.22月湖區工業用地
鷹潭市月湖區華麗家俱廠9.9343.43月湖區工業用地
鷹潭東能燃氣有限公司13.331023.33月湖區倉儲用地
江西省鴿鴿食品有限公司11.244439.59鷹潭市本級工業用地
江西格芙化工科技有限公司11.221919.57貴溪市工業用地
貴溪中天實業有限公司11.216915.04貴溪市工業用地
貴溪市蓋爾進出口有限公司11.222419.96貴溪市工業用地
江西銀海礦業有限公司11.247742.57貴溪市工業用地
鷹潭愷坤實業有限公司11.21572140.31貴溪市工業用地
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