2011-2019年長春市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年長春市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,長春市共成交產業用地3207宗。成交面積達到159119.24畝,排在全國第28,吉林省內第1。其中以土地出讓形式成交的有3019宗, 成交面積140194.62畝,占比88.11%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,長春市共成交產業用地218宗。成交面積6407.45畝, 排在全國第172,吉林省內第1,成交面積同比減少63.62%。 其中以土地出讓形式成交的有164宗,成交面積5126.33畝,占比80.01%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年長春市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,長春市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,長春市工礦倉儲用地成交面積為3984.22畝,占比89.46%, 商服用地成交面積為469.34畝,占比10.54%。

圖表 2011-2019年長春市產業用地交易結構走勢

2015年,長春市第二產業增加值2770.98億元,占GDP的比重達到50.11%,占比排在全國第110位。 第三產業增加值2415.81億元,占GDP的比重達到43.69%,占比排在全國第113位。

目前長春市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年長春市三產占GDP的比重

2011-2019年長春市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,長春市產業用地交易3425宗中,有2567宗來源為新增建設用地,占比為74.95%。

2011-2019年,長春市產業新增建設用地交易面積達到148887.65畝,占比達到89.95%。 占比排在全國第187,吉林省第5。近幾年來長春市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年長春市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,長春市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到61030.18畝,占比為36.87%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,長春市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,長春市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到41.06%,較前幾年上升4.36個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年長春市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來長春市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,長春市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.56%、73.28%、13.95%、12.21%。

圖表 2011-2019年長春市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年長春市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,長春市工礦倉儲用地出讓價格為15.63萬元/畝。

2019年,長春市工礦倉儲用地出讓價格為16.98萬元/畝,同比減少18.16%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,長春市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,長春市商服用地出讓樓面價格為787元/平方米。

2019年,長春市商服用地出讓樓面價格為1317元/平方米,同比減少28.84%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,長春市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2015年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年長春市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

長春市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,長春市產業用地總成交面積排在吉林省內第1位。長春市產業用地成交面積占全省的比例為35.08%。

圖表 2011-2019年吉林省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,長春市產業用地總成交面積排在吉林省內第1位, 排名不變。長春市產業用地成交面積占全省的比例為22.92%,較前幾年減少12.93個百分點。

圖表 2019年吉林省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年長春市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,長春市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 吉林省商服用地樓面價格達到633.93元/平方米,長春市為全省平均水平的207.76%。

圖表 2011-2019年長春市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年長春市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,吉林市、四平市與長春市價格較為接近。

總體來看,長春市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 吉林省工礦倉儲用地出讓價格達到17.13萬元/畝,長春市為全省平均水平的99.15%。 長春市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年長春市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

長春市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,長春市成交規模最大的區域是德惠市,成交規模占比達到26.57%。到2019年,農安縣成為成交主力,占比達到45.25%。幾年里長春市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年長春市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年長春市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,長春市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:南關區、德惠市、雙陽區、九臺市、農安縣、榆樹市、寬城區、朝陽區、二道區、綠園區。

德惠市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3131.5元/平方米,2011-2019年復合增速為30.46%。

圖表 2011-2019年長春市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年長春市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,長春市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:南關區、寬城區、朝陽區、二道區、綠園區、雙陽區、農安縣、九臺市、榆樹市、德惠市。

南關區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年長春市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年長春市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年長春市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年長春市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
吉林電力股份有限公司長春熱電分公司504.62雙陽區工業用地26585.3
448.6南關區街巷用地45822102.1
吉林旭辰機械制造有限公司427.24長春市本級工業用地5911.4
亞泰集團長春建材有限公司411.92長春市本級工業用地1056225.6
393.69長春市本級公園與綠地590515.0
吉林修正醫藥健康產業開發有限公司327.82農安縣工業用地358510.9
長光衛星技術有限公司309.98長春市本級工業用地793625.6
長春市豐泰電商產業園管理有限公司303.89長春市本級工業用地778025.6
吉林省華大天石房地產開發有限公司283.92長春市本級工業用地726925.6
吉林省吉通機械制造有限責任公司255.89雙陽區工業用地506719.8
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年長春市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
吉林德惠農村商業銀行股份有限公司717.91180.16德惠市商務金融用地
吉林大眾置業有限公司718.01110115.46長春市本級商務金融用地
吉林大眾置業有限公司521.887663167.99長春市本級其他商服用地
長春歐亞賣場有限責任公司434.61424432.77長春市本級商務金融用地
長春頂居房地產開發有限公司417.0759818.22長春市本級商務金融用地
吉林省長白山岳樺房地產開發有限公司347.22171962.55南關區商務金融用地
吉林省萬邦房地產開發集團有限公司332.317235.19雙陽區其他商服用地
長春市富源晟和房地產開發有限公司314.52605582.83長春市本級商務金融用地
長春市富源晟和房地產開發有限公司312.01400144.87長春市本級商務金融用地
長春市富源晟和房地產開發有限公司298.4519317.4長春市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年長春市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
長春凈月潭旅游建設集團有限公司35.1266776.01長春市本級工業用地
吉林省新欣實業有限公司35.2152143.22長春市本級工業用地
長春聯盈塑料制品有限公司 28.492832.72朝陽區工業用地
長春城投供熱有限公司26.8161060長春市本級工業用地
長春市廣業包裝制品有限公司27.2511.88長春市本級工業用地
德惠市弘鵬食品有限公司27.81766.34德惠市工業用地
長春瓏鑫新材料有限公司25.6192075長春市本級工業用地
長春印刷機械有限責任公司 25.638715.09長春市本級工業用地
吉林基蛋生物科技有限公司25.650819.82長春市本級工業用地
長春美亞先科制藥有限公司20.752525.34雙陽區工業用地
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