2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,延邊朝鮮族自治州共成交產業用地1468宗。成交面積達到39824.03畝,排在全國第234,吉林省內第4。其中以土地出讓形式成交的有1457宗, 成交面積39753.77畝,占比99.82%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,延邊朝鮮族自治州共成交產業用地150宗。成交面積2355.28畝, 排在全國第285,吉林省內第5,成交面積同比減少15.03%。 其中以土地出讓形式成交的有143宗,成交面積2229.72畝,占比94.67%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,延邊朝鮮族自治州產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地成交面積為1277.29畝,占比58.24%, 商服用地成交面積為915.8畝,占比41.76%。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地交易結構走勢

2015年,延邊朝鮮族自治州第二產業增加值425.48億元,占GDP的比重達到0%,占比排在全國第335位。 第三產業增加值358.11億元,占GDP的比重達到0%,占比排在全國第335位。

目前延邊朝鮮族自治州第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年延邊朝鮮族自治州三產占GDP的比重

2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,延邊朝鮮族自治州產業用地交易1618宗中,有682宗來源為新增建設用地,占比為42.15%。

2011-2019年,延邊朝鮮族自治州產業新增建設用地交易面積達到29399.16畝,占比達到69.7%。 占比排在全國第189,吉林省第7。近幾年來延邊朝鮮族自治州建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到88%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,延邊朝鮮族自治州交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到880.37畝,占比為2.09%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,延邊朝鮮族自治州土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,延邊朝鮮族自治州歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降2.21個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來延邊朝鮮族自治州產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,延邊朝鮮族自治州產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.4%、83.84%、14.29%、0.46%。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地出讓價格為10.92萬元/畝。

2019年,延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地出讓價格為12.63萬元/畝,同比減少22.32%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,延邊朝鮮族自治州商服用地出讓樓面價格為564元/平方米。

2019年,延邊朝鮮族自治州商服用地出讓樓面價格為879元/平方米,同比增長23.44%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,延邊朝鮮族自治州商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為9.82%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到879元/平方米,最低的一年是2011年,為378元/平方米。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

延邊朝鮮族自治州產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,延邊朝鮮族自治州產業用地總成交面積排在吉林省內第4位,與吉林市、四平市共同處于第二梯隊。延邊朝鮮族自治州產業用地成交面積占全省的比例為8.94%。

圖表 2011-2019年吉林省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,延邊朝鮮族自治州產業用地總成交面積排在吉林省內第5位, 排名下降。延邊朝鮮族自治州產業用地成交面積占全省的比例為8.42%,較前幾年減少0.55個百分點。

圖表 2019年吉林省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年延邊朝鮮族自治州商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,吉林市與延邊朝鮮族自治州土地出讓價格較為接近。

總體來看,延邊朝鮮族自治州商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 吉林省商服用地樓面價格達到633.93元/平方米,延邊朝鮮族自治州為全省平均水平的138.74%。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,白山市、白城市、松原市與延邊朝鮮族自治州價格較為接近。

總體來看,延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 吉林省工礦倉儲用地出讓價格達到17.13萬元/畝,延邊朝鮮族自治州為全省平均水平的73.71%。 延邊朝鮮族自治州在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

延邊朝鮮族自治州所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,延邊朝鮮族自治州成交規模最大的區域是和龍市,成交規模占比達到18.57%。到2019年,延吉市成為成交主力,占比達到19.97%。幾年里延邊朝鮮族自治州所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年延邊朝鮮族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,延邊朝鮮族自治州商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:安圖縣、琿春市、延吉市、敦化市、圖們市、汪清縣、龍井市、和龍市。

敦化市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到747.74元/平方米,2011-2019年復合增速為17.05%。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:延吉市、圖們市、敦化市、琿春市、龍井市、和龍市、汪清縣、安圖縣。

延吉市近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年延邊朝鮮族自治州所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年延邊朝鮮族自治州產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年延邊朝鮮族自治州產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
吉林煙草工業有限責任公司397.18延吉市工業用地1255131.6
汪清滿臺城綜合開發有限公司297.02圖們市其他商服用地782226.3
吉林華康藥業股份有限公司240.22敦化市工業用地17057.1
吉林敖東延邊藥業股份有限公司182.15敦化市工業用地11056.1
琿春國際合作示范區通關服務中心132.87琿春市倉儲用地156811.8
雅戈爾(琿春)有限公司129.61琿春市工業用地172813.3
長白山保護開發區傳奇文化發展股份有限公司125.55安圖縣其他商服用地837166.7
吉林森工房地產開發有限責任公司長白山保護開發區池北分公司117.3安圖縣其他商服用地186615.9
延吉天楹環保能源有限公司84.71延吉市工業用地129915.3
時大勇84.63敦化市工業用地6527.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年延邊朝鮮族自治州商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
延吉市市場投資建設開發有限公司674.01028915.27延吉市批發零售用地
延吉市華益房地產開發有限公司434.0575813.27延吉市住宿餐飲用地
延邊春林房地產開發有限公司136.66855.01延吉市住宿餐飲用地
吉林省長白山房地產開發有限公司101.9169716.66安圖縣其他商服用地
長白山保護開發區新奇世界房地產開發有限公司90.2119913.29安圖縣其他商服用地
長白山保護開發區新奇世界房地產開發有限公司90.0544960.52安圖縣其他商服用地
沈陽鐵路局87.9165018.78敦化市批發零售用地
長白山保護開發區新奇世界房地產開發有限公司87.9518959.03安圖縣其他商服用地
長白山保護開發區新奇世界房地產開發有限公司89.4379042.4安圖縣其他商服用地
長白山保護開發區新奇世界房地產開發有限公司89.5492855.05安圖縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年延邊朝鮮族自治州工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
延吉海信生物能源科技有限公司36.982622.37延吉市工業用地
延邊泰達建設集團物流倉儲有限公司32.73119.53延吉市工業用地
吉林省敦化林業局26.0291.12敦化市倉儲用地
畢詩杰23.638616.38敦化市倉儲用地
延吉市延林木制品有限公司23.61014.29延吉市工業用地
琿春市盛德建筑材料加工廠13.525218.61琿春市工業用地
琿春華潤燃氣有限公司13.327820.87琿春市工業用地
琿春吉星天然氣有限公司13.466849.84琿春市倉儲用地
國網吉林琿春市供電有限公司13.71218.87琿春市倉儲用地
琿春市鑫德誠新型建材有限公司13.363847.87琿春市工業用地
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