2011-2019年鞍山市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年鞍山市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,鞍山市共成交產業用地1621宗。成交面積達到60018.29畝,排在全國第162,遼寧省內第5。其中以土地出讓形式成交的有1621宗, 成交面積60018.29畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,鞍山市共成交產業用地133宗。成交面積7418.88畝, 排在全國第155,遼寧省內第2,成交面積同比增長14.36%。 其中以土地出讓形式成交的有133宗,成交面積7418.88畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年鞍山市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,鞍山市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,鞍山市工礦倉儲用地成交面積為6508.65畝,占比93.77%, 商服用地成交面積為432.66畝,占比6.23%。

圖表 2011-2019年鞍山市產業用地交易結構走勢

2015年,鞍山市第二產業增加值1102.87億元,占GDP的比重達到47.19%,占比排在全國第163位。 第三產業增加值1097.59億元,占GDP的比重達到46.97%,占比排在全國第72位。

目前鞍山市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年鞍山市三產占GDP的比重

2011-2019年鞍山市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,鞍山市產業用地交易1754宗中,有1198宗來源為新增建設用地,占比為68.3%。

2011-2019年,鞍山市產業新增建設用地交易面積達到59825.22畝,占比達到88.71%。 占比排在全國第183,遼寧省第6。近幾年來鞍山市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年鞍山市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,鞍山市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到25748.67畝,占比為38.18%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,鞍山市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,鞍山市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到70.05%,較前幾年上升35.81個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年鞍山市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來鞍山市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,鞍山市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.01%、70.9%、29.09%、0%。

圖表 2011-2019年鞍山市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年鞍山市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,鞍山市工礦倉儲用地出讓價格為16.54萬元/畝。

2019年,鞍山市工礦倉儲用地出讓價格為17.5萬元/畝,同比減少6.02%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鞍山市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,鞍山市商服用地出讓樓面價格為753元/平方米。

2019年,鞍山市商服用地出讓樓面價格為647元/平方米,同比增長9.42%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鞍山市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年鞍山市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鞍山市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,鞍山市產業用地總成交面積排在遼寧省內第5位,與盤錦市、營口市共同處于第二梯隊。鞍山市產業用地成交面積占全省的比例為6.94%。

圖表 2011-2019年遼寧省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鞍山市產業用地總成交面積排在遼寧省內第2位, 排名上升。鞍山市產業用地成交面積占全省的比例為12.58%,較前幾年增長6個百分點。

圖表 2019年遼寧省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年鞍山市商服用地出讓樓面價格排在省內第11位。省內,丹東市與鞍山市土地出讓價格較為接近。

總體來看,鞍山市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 遼寧省商服用地樓面價格達到988.26元/平方米,鞍山市為全省平均水平的65.51%。

圖表 2011-2019年鞍山市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年鞍山市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內,大連市、本溪市、營口市、盤錦市、遼陽市、朝陽市、錦州市、撫順市與鞍山市價格較為接近。

總體來看,鞍山市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省工礦倉儲用地出讓價格達到17.18萬元/畝,鞍山市為全省平均水平的101.87%。 鞍山市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年鞍山市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鞍山市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,鞍山市產業用地交易規模最大的區縣為海城市,2019年,海城市成交規模占全市的55.53%,其次是臺安縣,占比達到24.92%。

圖表 2011-2019年鞍山市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年鞍山市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,鞍山市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:海城市、千山區、岫巖滿族自治縣、臺安縣、鐵東區、鐵西區、立山區。

海城市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1135.32元/平方米,2011-2019年復合增速為16.9%。

圖表 2011-2019年鞍山市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鞍山市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鞍山市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:鐵東區、鐵西區、立山區、千山區、臺安縣、岫巖滿族自治縣、海城市。

鐵東區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年鞍山市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鞍山市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年鞍山市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鞍山市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
鞍鋼集團關寶山礦業有限公司1957.27千山區采礦用地4384322.4
鞍鋼集團礦業公司1040.19鞍山市本級采礦用地2330022.4
岫巖滿族自治縣瀚新石材有限公司209.11岫巖滿族自治縣工業用地15767.5
鞍鋼集團關寶山礦業有限公司188.51鞍山市本級采礦用地422322.4
遼寧萬貫置業有限公司188.2鐵西區批發零售用地1543382.0
鞍鋼集團礦業公司186.15鞍山市本級采礦用地417022.4
后英集團海城市高新技術產品有限公司167.47海城市工業用地262415.7
海城海鳴礦業有限責任公司163.8海城市工業用地436826.7
鞍山凱興發展有限公司155.08千山區批發零售用地595638.4
遼寧星源食品有限公司144.53臺安縣工業用地11958.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鞍山市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鞍山新南方房地產開發有限公司467.9523911.2臺安縣其他商服用地
鞍山中邁置業有限公司260.35131.97鐵西區商務金融用地
海城市農村信用合作聯社238.29323.91海城市商務金融用地
遼寧碧波銀谷置業有限公司230.0495421.54岫巖滿族自治縣批發零售用地
毛國福206.61660.8海城市其他商服用地
鞍山市宇晟房屋開發有限公司173.3921053.13鐵西區批發零售用地
鞍山市湯崗子新城建設投資發展有限公司173.39105.25千山區批發零售用地
遼寧中安建設工程有限公司176.72401.36立山區其他商服用地
遼寧中安建設工程有限公司176.72401.36立山區其他商服用地
遼寧中安建設工程有限公司176.72401.36立山區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鞍山市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鞍山市熱工儀表閥門有限公司22.463928.51鞍山市本級工業用地
遼寧忠大鋁業有限公司22.61034.56鞍山市本級工業用地
遼寧忠大鋁業有限公司22.42995133.67鞍山市本級工業用地
鞍山市萬象實業有限公司22.442619鞍山市本級工業用地
遼寧激光科技產業園發展有限公司22.44116183.72鞍山市本級工業用地
鞍山市勝天隆節能耐火材料有限公司25.72007.79鞍山市本級工業用地
遼寧激光科技產業園發展有限公司22.4217697.12鞍山市本級工業用地
鞍山市天力管業有限公司22.526911.96鞍山市本級工業用地
遼寧激光科技產業園發展有限公司22.4152367.98鞍山市本級工業用地
遼寧天成輸送設備制造有限公司22.439817.74鞍山市本級工業用地
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