2011-2019年大連市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年大連市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,大連市共成交產業用地2157宗。成交面積達到146306.13畝,排在全國第33,遼寧省內第1。其中以土地出讓形式成交的有2140宗, 成交面積145657.85畝,占比99.56%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,大連市共成交產業用地106宗。成交面積5425.16畝, 排在全國第190,遼寧省內第5,成交面積同比增長30.31%。 其中以土地出讓形式成交的有86宗,成交面積5013.75畝,占比92.42%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年大連市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,大連市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,大連市工礦倉儲用地成交面積為3129.39畝,占比84.79%, 商服用地成交面積為561.26畝,占比15.21%。

圖表 2011-2019年大連市產業用地交易結構走勢

2015年,大連市第二產業增加值3348.74億元,占GDP的比重達到43.31%,占比排在全國第216位。 第三產業增加值3929.64億元,占GDP的比重達到50.83%,占比排在全國第43位。

目前大連市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年大連市三產占GDP的比重

2011-2019年大連市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,大連市產業用地交易2263宗中,有1214宗來源為新增建設用地,占比為53.65%。

2011-2019年,大連市產業新增建設用地交易面積達到83164.36畝,占比達到54.81%。 占比排在全國第182,遼寧省第5。近幾年來大連市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到64%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年大連市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,大連市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到30319.92畝,占比為19.98%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,大連市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,大連市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到19.74%,較前幾年下降0.25個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年大連市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來大連市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,大連市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.99%、0.05%、76.24%、22.03%、0.7%。

圖表 2011-2019年大連市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年大連市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,大連市工礦倉儲用地出讓價格為21.41萬元/畝。

2019年,大連市工礦倉儲用地出讓價格為20.67萬元/畝,同比增長7.2%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,大連市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,大連市商服用地出讓樓面價格為1188元/平方米。

2019年,大連市商服用地出讓樓面價格為1468元/平方米,同比增長40.7%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,大連市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2013年、2014年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年大連市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

大連市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,大連市產業用地總成交面積排在遼寧省內第2位,與沈陽市共同處于第一梯隊。大連市產業用地成交面積占全省的比例為15.61%。

圖表 2011-2019年遼寧省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,大連市產業用地總成交面積排在遼寧省內第5位, 排名下降。大連市產業用地成交面積占全省的比例為9.2%,較前幾年減少6.83個百分點。

圖表 2019年遼寧省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年大連市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,盤錦市與大連市土地出讓價格較為接近。

總體來看,大連市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省商服用地樓面價格達到988.26元/平方米,大連市為全省平均水平的148.57%。

圖表 2011-2019年大連市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年大連市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,沈陽市、本溪市、營口市、盤錦市、遼陽市、鞍山市、朝陽市、錦州市與大連市價格較為接近。

總體來看,大連市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省工礦倉儲用地出讓價格達到17.18萬元/畝,大連市為全省平均水平的120.29%。 大連市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年大連市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

大連市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,大連市成交規模最大的區域是瓦房店市,成交規模占比達到61.95%。到2019年,莊河市成為成交主力,占比達到39.07%。幾年里大連市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年大連市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年大連市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,大連市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:沙河口區、普蘭店市、金州區、瓦房店市、莊河市、中山區、西崗區、甘井子區、旅順口區、長??h。

普蘭店市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1911.88元/平方米,2011-2019年復合增速為30.8%。

圖表 2011-2019年大連市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年大連市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,大連市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、旅順口區、金州區、長??h、瓦房店市、普蘭店市、莊河市。

中山區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年大連市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年大連市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年大連市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年大連市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
大連港北岸投資開發有限公司1718.55大連市本級港口碼頭用地89375.2
大連港北岸投資開發有限公司1419.07大連市本級港口碼頭用地73805.2
大連港集團有限公司1180.07甘井子區港口碼頭用地6144252.1
大連港股份有限公司1172.85甘井子區港口碼頭用地6184852.7
華能(大連)熱電有限責任公司419.84甘井子區工業用地50000119.1
中石化催化劑大連有限公司336.32旅順口區工業用地966328.7
大連宇培倉儲有限公司333.9金州區工業用地788523.6
大連華誼投資控股有限公司256.06大連市本級工業用地657325.7
大連大洋船舶工程有限公司251.84金州區工業用地672626.7
中國華糧物流集團北良有限公司249.15大連市本級倉儲用地913636.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年大連市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
大連禾禾置業有限公司1579.878224.95大連市本級商務金融用地
大連寶泰華置業發展有限公司1555.974294.77西崗區住宿餐飲用地
大連市醫藥物資有限公司1519.57260.48沙河口區其他商服用地
大連宜君置業有限公司613.927634.5大連市本級商務金融用地
大連德泰大廈發展有限公司616.32590042.03金州區商務金融用地
中國石油天然氣股份有限公司大連銷售分公司242.39013.72旅順口區批發零售用地
大連海天華琳醫療投資有限公司224.5376216.76普蘭店市其他商服用地
大連盛元房地產開發有限公司166.41520.91瓦房店市其他商服用地
中國石油天然氣股份有限公司大連銷售分公司120.02161.8旅順口區批發零售用地
大連普灣開發建設有限公司114.9174315.17金州區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年大連市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
大連海運(集團)公司86.6351040.53甘井子區倉儲用地
一重集團大連石化裝備有限公司56.725558451.02甘井子區工業用地
大連創富容器有限公司56.84537.98沙河口區工業用地
大連翔祥食品有限公司40.096724.16大連市本級工業用地
首農供應鏈(大連)有限公司40.0203250.78大連市本級倉儲用地
大連分析儀器廠38.059715.69大連市本級工業用地
大連恒為電子有限公司38.147012.34大連市本級工業用地
大連頂新特鋼制品有限公司35.12547.23旅順口區工業用地
旅順電力電器有限公司34.92426.94旅順口區倉儲用地
大連東竹反應設備制造有限公司29.089330.81旅順口區工業用地
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