2011-2019年錦州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年錦州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,錦州市共成交產業用地1336宗。成交面積達到57440.03畝,排在全國第174,遼寧省內第6。其中以土地出讓形式成交的有1295宗, 成交面積51344.46畝,占比89.39%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,錦州市共成交產業用地73宗。成交面積3966.81畝, 排在全國第227,遼寧省內第7,成交面積同比增長72.43%。 其中以土地出讓形式成交的有69宗,成交面積3776.85畝,占比95.21%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年錦州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,錦州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,錦州市工礦倉儲用地成交面積為3689.96畝,占比97.93%, 商服用地成交面積為78.03畝,占比2.07%。

圖表 2011-2019年錦州市產業用地交易結構走勢

2015年,錦州市第二產業增加值568.78億元,占GDP的比重達到42.85%,占比排在全國第221位。 第三產業增加值547.19億元,占GDP的比重達到41.22%,占比排在全國第145位。

目前錦州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年錦州市三產占GDP的比重

2011-2019年錦州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,錦州市產業用地交易1409宗中,有859宗來源為新增建設用地,占比為60.97%。

2011-2019年,錦州市產業新增建設用地交易面積達到28849.82畝,占比達到46.98%。 占比排在全國第278,遼寧省第12。近幾年來錦州市建設用地供應較寬裕。

2018年新增建設用地成交面積占比達到76%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年錦州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,錦州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到27019.23畝,占比為44%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,錦州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,錦州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到70.78%,較前幾年上升28.63個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年錦州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來錦州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,錦州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.02%、22.24%、62.23%、5.28%、10.24%。

圖表 2011-2019年錦州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年錦州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,錦州市工礦倉儲用地出讓價格為13.09萬元/畝。

2019年,錦州市工礦倉儲用地出讓價格為16.7萬元/畝,同比減少2.43%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,錦州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為4.64%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到17.12萬元/畝,最低的一年是2011年,為11.11萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,錦州市商服用地出讓樓面價格為619元/平方米。

2019年,錦州市商服用地出讓樓面價格為902元/平方米,同比增長66.63%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,錦州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年錦州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

錦州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,錦州市產業用地總成交面積排在遼寧省內第6位,與盤錦市、營口市共同處于第二梯隊。錦州市產業用地成交面積占全省的比例為6.32%。

圖表 2011-2019年遼寧省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,錦州市產業用地總成交面積排在遼寧省內第7位, 排名下降。錦州市產業用地成交面積占全省的比例為6.73%,較前幾年增長0.43個百分點。

圖表 2019年遼寧省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年錦州市商服用地出讓樓面價格排在省內第9位。省內,撫順市、本溪市與錦州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,錦州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 遼寧省商服用地樓面價格達到988.26元/平方米,錦州市為全省平均水平的91.29%。

圖表 2011-2019年錦州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年錦州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,本溪市、營口市、盤錦市、遼陽市、鞍山市、朝陽市、撫順市、丹東市與錦州市價格較為接近。

總體來看,錦州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 遼寧省工礦倉儲用地出讓價格達到17.18萬元/畝,錦州市為全省平均水平的97.21%。 錦州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年錦州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

錦州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,錦州市成交規模最大的區域是黑山縣,成交規模占比達到29.41%。到2019年,太和區成為成交主力,占比達到33.05%。幾年里錦州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年錦州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年錦州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,錦州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:凌河區、北鎮市、黑山縣、義縣、凌海市、古塔區、太和區。

凌河區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到5000.31元/平方米,2011-2019年復合增速為27.26%。

圖表 2011-2019年錦州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年錦州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,錦州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:古塔區、凌河區、太和區、黑山縣、義縣、凌海市、北鎮市。

凌河區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年錦州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年錦州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年錦州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年錦州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
錦州漢拿電機有限公司492.96錦州市本級工業用地704114.3
463錦州市本級科教用地463010.0
425.87錦州市本級科教用地426010.0
錦州港股份有限公司369.05錦州市本級倉儲用地578815.7
321.28錦州市本級科教用地321310.0
凌海大有普田實業有限公司213.41凌海市其他商服用地588927.6
中央儲備糧錦州直屬庫187.23錦州市本級倉儲用地228312.2
錦州經濟技術開發區利民基建管理有限公司182.51錦州市本級其他商服用地30203165.5
錦州經濟技術開發區利民基建管理有限公司180.12錦州市本級其他商服用地29747165.1
錦州中遠光電科技有限公司170.09凌海市工業用地221113.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年錦州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
錦州錦鐵房地產開發有限責任公司729.1891912.23凌河區其他商服用地
錦州市新大地房屋開發有限公司488.832936.74凌河區其他商服用地
錦州北山建筑工程有限責任公司394.91168029.57錦州市本級其他商服用地
錦州紅騰汽車銷售服務有限公司282.521297.54錦州市本級其他商服用地
錦州騰菲汽車銷售服務有限公司285.816445.75錦州市本級其他商服用地
于海珍248.95542.22黑山縣其他商服用地
李建全192.44222.19凌河區其他商服用地
遼寧旭亞農機裝備有限公司178.7590.33黑山縣其他商服用地
錦州盛龍汽車銷售服務有限公司161.7230914.28錦州市本級其他商服用地
林玉成160.61350.84黑山縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年錦州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
錦州長城耐火材料有限公司41.498723.85太和區工業用地
錦州新瑞鑫裝飾材料有限公司34.21243.62錦州市本級工業用地
錦州市三友注塑有限公司27.946516.64錦州市本級工業用地
錦州道光廿五顏扎新露酒有限公司25.23230128.38錦州市本級工業用地
錦州天喜日用化學品有限公司21.423110.77太和區工業用地
錦州捷銳電力設備有限公司23.627811.78太和區工業用地
錦州市興達印務廣告有限責任公司22.727612.18太和區工業用地
遼寧水泉實業有限公司21.11165.5義縣工業用地
錦州市滕海包裝制品有限公司21.822810.47太和區工業用地
百威英博(錦州)啤酒有限公司25.25906234.67錦州市本級工業用地
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