2011-2019年沈陽市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年沈陽市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,沈陽市共成交產業用地2882宗。成交面積達到145727.19畝,排在全國第34,遼寧省內第2。其中以土地出讓形式成交的有2874宗, 成交面積145462.89畝,占比99.82%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,沈陽市共成交產業用地142宗。成交面積9196.38畝, 排在全國第117,遼寧省內第1,成交面積同比增長63.09%。 其中以土地出讓形式成交的有136宗,成交面積9047.88畝,占比98.39%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年沈陽市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,沈陽市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,沈陽市工礦倉儲用地成交面積為7447.15畝,占比84.95%, 商服用地成交面積為1319.43畝,占比15.05%。

圖表 2011-2019年沈陽市產業用地交易結構走勢

2015年,沈陽市第二產業增加值3474.18億元,占GDP的比重達到47.77%,占比排在全國第156位。 第三產業增加值3456.69億元,占GDP的比重達到47.53%,占比排在全國第68位。

目前沈陽市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年沈陽市三產占GDP的比重

2011-2019年沈陽市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,沈陽市產業用地交易3024宗中,有2244宗來源為新增建設用地,占比為74.21%。

2011-2019年,沈陽市產業新增建設用地交易面積達到139267.22畝,占比達到89.89%。 占比排在全國第181,遼寧省第4。近幾年來沈陽市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年沈陽市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,沈陽市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到1745.45畝,占比為1.13%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,沈陽市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,沈陽市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降1.2個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年沈陽市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來沈陽市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,沈陽市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.02%、8.44%、88.59%、2.68%、0.27%。

圖表 2011-2019年沈陽市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年沈陽市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,沈陽市工礦倉儲用地出讓價格為23.01萬元/畝。

2019年,沈陽市工礦倉儲用地出讓價格為21.6萬元/畝,同比減少23.37%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,沈陽市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2014年、2016年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,沈陽市商服用地出讓樓面價格為1549元/平方米。

2019年,沈陽市商服用地出讓樓面價格為1970元/平方米,同比減少18.7%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,沈陽市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年沈陽市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

沈陽市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,沈陽市產業用地總成交面積排在遼寧省內第1位,與大連市共同處于第一梯隊。沈陽市產業用地成交面積占全省的比例為15.94%。

圖表 2011-2019年遼寧省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,沈陽市產業用地總成交面積排在遼寧省內第1位, 排名上升。沈陽市產業用地成交面積占全省的比例為15.59%,較前幾年減少0.37個百分點。

圖表 2019年遼寧省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年沈陽市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。省內,營口市與沈陽市土地出讓價格較為接近。

總體來看,沈陽市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省商服用地樓面價格達到988.26元/平方米,沈陽市為全省平均水平的199.36%。

圖表 2011-2019年沈陽市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年沈陽市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。省內,大連市、本溪市、營口市、盤錦市、遼陽市、鞍山市與沈陽市價格較為接近。

總體來看,沈陽市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省工礦倉儲用地出讓價格達到17.18萬元/畝,沈陽市為全省平均水平的125.73%。 沈陽市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年沈陽市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

沈陽市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,沈陽市產業用地交易規模最大的區縣為鐵西區,2019年,鐵西區成交規模占全市的52.63%,其次是東陵區,占比達到21.22%。

圖表 2011-2019年沈陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年沈陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,沈陽市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:沈北新區、和平區、于洪區、遼中縣、鐵西區、康平縣、東陵區、新民市、法庫縣、沈河區、大東區、皇姑區、蘇家屯區。

遼中縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1979.31元/平方米,2011-2019年復合增速為22.68%。

圖表 2011-2019年沈陽市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年沈陽市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,沈陽市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:和平區、沈河區、大東區、皇姑區、鐵西區、蘇家屯區、東陵區、沈北新區、于洪區、遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市。

沈河區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年沈陽市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年沈陽市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年沈陽市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年沈陽市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
華晨寶馬汽車有限公司414.95鐵西區工業用地1330632.1
華晨寶馬汽車有限公司401.04大東區工業用地1609540.1
沈陽金杯車輛制造有限公司338.96遼中縣工業用地413512.2
沈陽安和物流有限公司325.5沈北新區工業用地813725.0
沈陽鑫博汽車部件制造有限公司223.76蘇家屯區工業用地435619.5
沈陽儲運集團有限公司第五分公司200于洪區工業用地641332.1
沈陽市金杯汽車部件工業園有限公司191.68大東區工業用地615932.1
遼寧珠穆朗瑪食品有限責任公司186.31康平縣工業用地18309.8
沈陽安洪倉儲有限公司183.1于洪區倉儲用地587132.1
沈陽傳云物聯網技術有限公司171.48東陵區工業用地634537.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年沈陽市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
沈陽萬科中山置業有限公司2153.03049914.17和平區其他商服用地
浙商銀行股份有限公司沈陽分行1639.4100206.11沈河區商務金融用地
沈陽金贊置業有限公司603.725244.18鐵西區其他商服用地
沈陽其仕和悅房地產有限公司342.411203.27沈河區其他商服用地
沈陽智慧車誠商務服務有限公司340.7419412.31大東區其他商服用地
沈陽業喬匯通汽車銷售服務有限公司333.2992429.78大東區其他商服用地
沈陽石油天然氣有限公司325.313014蘇家屯區批發零售用地
沈陽百集房地產開發有限公司314.026468.43沈北新區其他商服用地
252.76162.44沈河區其他商服用地
沈陽地鐵房地產開發有限公司232.81400.6蘇家屯區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年沈陽市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
遼寧永輝物流有限公司52.4205239.16于洪區倉儲用地
美商實業(沈陽)有限公司38.097425.64東陵區工業用地
沈陽德興源貿易有限公司38.03439.03東陵區工業用地
遼寧明和產業有限公司36.77162195.34鐵西區工業用地
東網科技有限公司38.0327286.09東陵區工業用地
沈陽中科三耐新材料股份有限公司37.3149140東陵區工業用地
東北大學(沈陽)科技園有限公司38.2132034.55東陵區工業用地
沈陽驊飛管業有限公司32.1144345鐵西區工業用地
沈陽歐盟經濟開發區東盛投資建設有限公司32.1115635.96大東區工業用地
沈陽市北新機動車檢測有限公司32.1106033于洪區工業用地
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