2011-2019年營口市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年營口市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,營口市共成交產業用地1590宗。成交面積達到74249.73畝,排在全國第123,遼寧省內第4。其中以土地出讓形式成交的有1590宗, 成交面積74249.73畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,營口市共成交產業用地95宗。成交面積5116.94畝, 排在全國第196,遼寧省內第6,成交面積同比增長23.23%。 其中以土地出讓形式成交的有95宗,成交面積5116.94畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年營口市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,營口市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,營口市工礦倉儲用地成交面積為3807.3畝,占比76.16%, 商服用地成交面積為1191.9畝,占比23.84%。

圖表 2011-2019年營口市產業用地交易結構走勢

2015年,營口市第二產業增加值727.32億元,占GDP的比重達到48.05%,占比排在全國第152位。 第三產業增加值675.62億元,占GDP的比重達到44.63%,占比排在全國第103位。

目前營口市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年營口市三產占GDP的比重

2011-2019年營口市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,營口市產業用地交易1685宗中,有815宗來源為新增建設用地,占比為48.37%。

2011-2019年,營口市產業新增建設用地交易面積達到39654.17畝,占比達到49.96%。 占比排在全國第184,遼寧省第7。近幾年來營口市建設用地供應較寬裕。

2016年新增建設用地成交面積占比達到75%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年營口市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,營口市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到4531畝,占比為5.71%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,營口市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,營口市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到18.07%,較前幾年上升13.22個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年營口市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來營口市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,營口市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.2%、92.51%、7.29%、0%。

圖表 2011-2019年營口市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年營口市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,營口市工礦倉儲用地出讓價格為15.77萬元/畝。

2019年,營口市工礦倉儲用地出讓價格為18.72萬元/畝,同比增長16.96%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,營口市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2015年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,營口市商服用地出讓樓面價格為942元/平方米。

2019年,營口市商服用地出讓樓面價格為1925元/平方米,同比增長92.39%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,營口市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年營口市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

營口市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,營口市產業用地總成交面積排在遼寧省內第4位,與沈陽市、大連市共同處于第一梯隊。營口市產業用地成交面積占全省的比例為8.17%。

圖表 2011-2019年遼寧省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,營口市產業用地總成交面積排在遼寧省內第6位, 排名下降。營口市產業用地成交面積占全省的比例為8.68%,較前幾年增長0.54個百分點。

圖表 2019年遼寧省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年營口市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。省內,沈陽市與營口市土地出讓價格較為接近。

總體來看,營口市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省商服用地樓面價格達到988.26元/平方米,營口市為全省平均水平的194.78%。

圖表 2011-2019年營口市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年營口市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,沈陽市、大連市、本溪市、盤錦市、遼陽市、鞍山市、朝陽市、錦州市、撫順市與營口市價格較為接近。

總體來看,營口市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 遼寧省工礦倉儲用地出讓價格達到17.18萬元/畝,營口市為全省平均水平的108.94%。 營口市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年營口市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

營口市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,營口市成交規模最大的區域是鲅魚圈區,成交規模占比達到31.88%。到2019年,蓋州市成為成交主力,占比達到37.02%。幾年里營口市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年營口市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年營口市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,營口市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:大石橋市、蓋州市、西市區、站前區、鲅魚圈區、老邊區。

大石橋市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到8005元/平方米,2011-2019年復合增速為39.24%。

圖表 2011-2019年營口市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年營口市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,營口市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:站前區、西市區、鲅魚圈區、老邊區、蓋州市、大石橋市。

站前區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年營口市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年營口市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年營口市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年營口市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
華能營口仙人島熱電有限責任公司392.45蓋州市工業用地439511.2
營口仙人島城市開發建設投資有限公司149.04蓋州市其他商服用地993666.7
營口天興建筑材料有限公司144.18蓋州市工業用地161511.2
營口第三紡織有限公司140.96營口市本級工業用地270619.2
遼寧海星建設集團有限公司139.66鲅魚圈區工業用地189913.6
營口港務股份有限公司128.75鲅魚圈區倉儲用地175113.6
遼寧晟運實業發展有限公司101.55大石橋市工業用地172016.9
營口天興管業有限公司97.42鲅魚圈區工業用地132513.6
營口東林雙生實業有限公司90.53西市區工業用地173819.2
營口象新環??萍加邢薰?/td>89.21西市區工業用地171319.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年營口市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國石化銷售有限公司遼寧營口石油分公司301.318086營口市本級其他商服用地
中國石化銷售有限公司遼寧營口石油分公司274.716486老邊區其他商服用地
大石橋市富橋實業有限公司276.9326611.8大石橋市其他商服用地
中國石化銷售有限公司遼寧營口石油分公司205.312326營口市本級其他商服用地
營口天泰城市基礎建設有限公司170.1885552.07西市區其他商服用地
韓寧輝163.36043.7大石橋市其他商服用地
營口眾誠宏偉石油經銷有限責任公司146.711007.5鲅魚圈區其他商服用地
營口營東新城石油有限公司146.74693.2老邊區其他商服用地
營口市城市建設投資發展有限公司141.310077.13營口市本級其他商服用地
營口鎂智源科技股份有限公司136.7246418.03西市區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年營口市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
營口港務集團有限公司34.053415.72鲅魚圈區倉儲用地
營口港務集團有限公司34.083024.41鲅魚圈區倉儲用地
營口源鑫水產有限公司21.62019.3西市區工業用地
營口盈福高科技農業有限公司20.094147.07鲅魚圈區工業用地
營口金寶實業有限公司19.21588.25鲅魚圈區工業用地
遼寧旺運紅食品有限公司19.249325.69鲅魚圈區工業用地
遼寧旺運紅食品有限公司19.282342.89鲅魚圈區工業用地
遼寧渤??萍汲前l展有限公司19.248225.12西市區工業用地
營口添順實業有限公司19.253727.99鲅魚圈區工業用地
營口鵬達實業有限公司19.21997103.99鲅魚圈區工業用地
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