2011-2019年海北藏族自治州產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年海北藏族自治州產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,海北藏族自治州共成交產業用地309宗。成交面積達到6970.95畝,排在全國第338,青海省內第4。其中以土地出讓形式成交的有307宗, 成交面積6160.83畝,占比88.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,海北藏族自治州共成交產業用地14宗。成交面積2827.24畝, 排在全國第267,青海省內第3,成交面積同比增長1747.56%。 其中以土地出讓形式成交的有12宗,成交面積308.54畝,占比10.91%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,海北藏族自治州產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,海北藏族自治州工礦倉儲用地成交面積為235畝,占比76.17%, 商服用地成交面積為73.54畝,占比23.83%。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州產業用地交易結構走勢

2015年,海北藏族自治州第二產業增加值43.11億元,占GDP的比重達到45.45%,占比排在全國第185位。 第三產業增加值34.85億元,占GDP的比重達到36.74%,占比排在全國第231位。

目前海北藏族自治州第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年海北藏族自治州三產占GDP的比重

2011-2019年海北藏族自治州產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,海北藏族自治州產業用地交易323宗中,有124宗來源為新增建設用地,占比為38.39%。

2011-2019年,海北藏族自治州產業新增建設用地交易面積達到7662.83畝,占比達到78.21%。 占比排在全國第80,青海省第1。近幾年來海北藏族自治州建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,海北藏族自治州交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到183.54畝,占比為1.87%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,海北藏族自治州土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,海北藏族自治州歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降2.63個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來海北藏族自治州產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,海北藏族自治州產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0%、40.35%、25.68%、33.97%。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年海北藏族自治州產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,海北藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格為4.64萬元/畝。

2019年,海北藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格為8.08萬元/畝,同比減少32.68%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,海北藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2015年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,海北藏族自治州商服用地出讓樓面價格為132元/平方米。

2019年,海北藏族自治州商服用地出讓樓面價格為261元/平方米,同比增長98.28%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,海北藏族自治州商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為12.39%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到261元/平方米,最低的一年是2011年,為91元/平方米。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

海北藏族自治州產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,海北藏族自治州產業用地總成交面積排在青海省內第4位,與海東地區共同處于第二梯隊。海北藏族自治州產業用地成交面積占全省的比例為6.04%。

圖表 2011-2019年青海省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,海北藏族自治州產業用地總成交面積排在青海省內第3位, 排名上升。海北藏族自治州產業用地成交面積占全省的比例為20%,較前幾年增長15.29個百分點。

圖表 2019年青海省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年海北藏族自治州商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。

總體來看,海北藏族自治州商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 青海省商服用地樓面價格達到393.25元/平方米,海北藏族自治州為全省平均水平的66.46%。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年海北藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,西寧市與海北藏族自治州價格較為接近。

總體來看,海北藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 青海省工礦倉儲用地出讓價格達到8.42萬元/畝,海北藏族自治州為全省平均水平的95.94%。 海北藏族自治州在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

海北藏族自治州所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,海北藏族自治州成交規模最大的區域是海晏縣,成交規模占比達到58.44%。到2019年,祁連縣成為成交主力,占比達到93.84%。幾年里海北藏族自治州所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年海北藏族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,海北藏族自治州商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:祁連縣、門源回族自治縣、海晏縣、剛察縣。

祁連縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到400元/平方米,2011-2019年復合增速為55.98%。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年海北藏族自治州所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,海北藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:門源回族自治縣、祁連縣、海晏縣、剛察縣。

祁連縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年海北藏族自治州所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年海北藏族自治州所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年海北藏族自治州產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年海北藏族自治州產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
青海中祁礦業開發有限公司祁連分公司98.82祁連縣工業用地2372.4
青海祥龍房地產開發有限公司68.37門源回族自治縣其他商服用地91413.4
門源縣祥泰新型建材有限公司50.44門源回族自治縣工業用地611.2
青海新徽商投資集團有限公司40.58門源回族自治縣其他商服用地52312.9
海晏縣盛達廢舊物資綜合利用有限公司40.31海晏縣工業用地581.5
海北祁連山綠色有機生物科技開發有限責任公司30.54門源回族自治縣工業用地371.2
海北寶松節能環保材料有限公司25.16海北藏族自治州本級其他商服用地59523.7
海晏西海濕地水上運動有限公司24.45海晏縣風景名勝設施用地2008.2
海北崗嘎農牧綜合開發有限公司23.09海晏縣風景名勝設施用地1546.7
祁連玉林旅游開發有限公司21.9祁連縣風景名勝設施用地1617.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海北藏族自治州商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
海晏縣農村信用合作聯社34.470.19海晏縣商務金融用地
海晏縣農村信用合作聯社34.2140.41海晏縣商務金融用地
海北國測地理信息中心27.81756.3海北藏族自治州本級其他商服用地
門源縣隆晟商務賓館20.840.21門源回族自治縣其他商服用地
海晏正和天然氣有限公司24.730212.24海晏縣其他商服用地
西海糧油收儲公司20.2532.63海晏縣其他商服用地
海晏正和天然氣有限公司20.841620.06海晏縣其他商服用地
國網青海省電力公司海北供電公司22.3763.43祁連縣其他商服用地
祁連縣山清農貿綜合開發有限公司20.0241.19祁連縣其他商服用地
祁連城市建設投資發展有限公司13.339729.75祁連縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海北藏族自治州工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
海晏縣鑫龍彩鋼鋼構有限公司13.320415.32海晏縣工業用地
海晏縣綠野養殖繁育合作社11.01099.98海晏縣工業用地
青海達玉房地產開發有限公司、羅藏尖措8.324229.25剛察縣倉儲用地
青海銀谷文化旅游有限公司11.91038.62海晏縣工業用地
海北華霖生態環保建設工程有限公司11.011310.28海晏縣工業用地
青海海濱藏城生態文化旅游投資管理有限公司8.89610.97剛察縣倉儲用地
門源縣新型環保建材有限公司1.22520.79門源回族自治縣工業用地
祁連縣綠地農牧業發展有限公司5.35810.96祁連縣工業用地
門源縣旭光農工貿有限公司1.21512.91門源回族自治縣工業用地
門源縣福鑫原生態文化貿易有限公司1.21512.16門源回族自治縣工業用地
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