2011-2019年海東地區產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年海東地區產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,海東地區共成交產業用地421宗。成交面積達到18536.28畝,排在全國第312,青海省內第3。其中以土地出讓形式成交的有388宗, 成交面積17632.63畝,占比95.12%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,海東地區共成交產業用地68宗。成交面積2424.79畝, 排在全國第282,青海省內第4,成交面積同比減少5.37%。 其中以土地出讓形式成交的有64宗,成交面積2242.34畝,占比92.48%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年海東地區產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,海東地區產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,海東地區工礦倉儲用地成交面積為1378.91畝,占比69.06%, 商服用地成交面積為617.72畝,占比30.94%。

圖表 2011-2019年海東地區產業用地交易結構走勢

2015年,海東地區第二產業增加值0億元,占GDP的比重達到0%,占比排在全國第0位。 第三產業增加值0億元,占GDP的比重達到0%,占比排在全國第0位。

目前海東地區第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年海東地區三產占GDP的比重

2011-2019年海東地區產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,海東地區產業用地交易489宗中,有385宗來源為新增建設用地,占比為78.73%。

2011-2019年,海東地區產業新增建設用地交易面積達到19176.08畝,占比達到91.48%。 占比排在全國第337,青海省第7。近幾年來海東地區建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年海東地區產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,海東地區交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到1313.43畝,占比為6.27%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,海東地區土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,海東地區歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到37.37%,較前幾年上升35.17個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年海東地區產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來海東地區產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,海東地區產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.26%、83.14%、11.41%、5.18%。

圖表 2011-2019年海東地區產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年海東地區產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,海東地區工礦倉儲用地出讓價格為11.55萬元/畝。

2019年,海東地區工礦倉儲用地出讓價格為18.59萬元/畝,同比減少24.36%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,海東地區工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為16.05%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到24.57萬元/畝,最低的一年是2011年,為4.87萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,海東地區商服用地出讓樓面價格為294元/平方米。

2019年,海東地區商服用地出讓樓面價格為409元/平方米,同比增長6.9%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,海東地區商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2016年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年海東地區產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

海東地區產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,海東地區產業用地總成交面積排在青海省內第3位,與西寧市、海西蒙古族藏族自治州共同處于第一梯隊。海東地區產業用地成交面積占全省的比例為12.93%。

圖表 2011-2019年青海省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,海東地區產業用地總成交面積排在青海省內第4位, 排名下降。海東地區產業用地成交面積占全省的比例為17.15%,較前幾年增長4.63個百分點。

圖表 2019年青海省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年海東地區商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。

總體來看,海東地區商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 青海省商服用地樓面價格達到393.25元/平方米,海東地區為全省平均水平的103.98%。

圖表 2011-2019年海東地區商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年海東地區工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,黃南藏族自治州與海東地區價格較為接近。

總體來看,海東地區工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 青海省工礦倉儲用地出讓價格達到8.42萬元/畝,海東地區為全省平均水平的220.7%。 海東地區在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年海東地區工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

海東地區所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,海東地區成交規模最大的區域是民和回族土族自治縣,成交規模占比達到66.05%。到2019年,樂都縣成為成交主力,占比達到67.35%。幾年里海東地區所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年海東地區所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年海東地區所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,海東地區商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:民和回族土族自治縣、樂都縣、循化撒拉族自治縣、平安縣、化隆回族自治縣、互助土族自治縣。

循化撒拉族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到468.11元/平方米,2011-2019年復合增速為60.41%。

圖表 2011-2019年海東地區所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年海東地區所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,海東地區工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:平安縣、民和回族土族自治縣、樂都縣、互助土族自治縣、化隆回族自治縣、循化撒拉族自治縣。

平安縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年海東地區所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年海東地區所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年海東地區產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年海東地區產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
青海省臨空經濟區開發投資有限公司221.33互助土族自治縣倉儲用地318714.4
青海和興炭素有限公司145.29民和回族土族自治縣工業用地146310.1
互助綠寶汽車運輸有限公司133.15互助土族自治縣其他商服用地9417.1
青海和興炭素有限公司128.03民和回族土族自治縣工業用地128910.1
青海仙紅生物科技有限公司118.38平安縣工業用地171314.5
青海湘商投資產業發展有限公司113.92互助土族自治縣工業用地170915.0
青海閩龍國際物流有限公司103.87互助土族自治縣其他商服用地263825.4
青海閩龍國際物流有限公司95.66互助土族自治縣其他商服用地243025.4
青海閩龍國際物流有限公司89.29互助土族自治縣其他商服用地226825.4
民和萬康鋁業有限公司70.99民和回族土族自治縣工業用地92313.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海東地區商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
民和縣春旺房地產開發有限公司100.04474.47民和回族土族自治縣商務金融用地
青海平興房地產開發有限公司85.095011.18樂都縣其他商服用地
國網青海省電力公司海東供電公司66.7220633.08民和回族土族自治縣商務金融用地
青海三陽房地產開發有限公司64.01001.56樂都縣住宿餐飲用地
化隆縣春元房地產開發有限公司61.878512.7化隆回族自治縣其他商服用地
化隆縣金沙洲商務有限公司62.25078.14化隆回族自治縣住宿餐飲用地
西寧九海房地產開發有限公司56.03546.32樂都縣批發零售用地
青海建淵房地產有限公司50.64128.14化隆回族自治縣住宿餐飲用地
中石化銷售有限公司青海石油分公司40.01894.73平安縣批發零售用地
青海利正旅游開發有限責任公司45.0128328.52互助土族自治縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海東地區工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
青海海吉星國際農產品集配中心有限公司14.5125086.39互助土族自治縣倉儲用地
青海聚光高新科技有限公司14.42006139.33互助土族自治縣工業用地
青海比亞迪實業有限公司14.514201981.63平安縣工業用地
平安祁連山商砼有限公司19.291347.48平安縣工業用地
平安天宇富硒農產品加工有限公司18.548726.34平安縣工業用地
青海百能匯通新能源科技有限公司14.551035.26平安縣工業用地
青?;ブ⑶囡茦I有限公司15.022014.65互助土族自治縣工業用地
海東市金陽富硒生豬定點屠宰冷鏈加工廠18.539621.39平安縣工業用地
青海中厚農畜產品開發有限責任公司18.026414.67互助土族自治縣工業用地
青海能高新能源有限公司14.561242.27平安縣工業用地
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