2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,海西蒙古族藏族自治州共成交產業用地693宗。成交面積達到51465.39畝,排在全國第187,青海省內第2。其中以土地出讓形式成交的有691宗, 成交面積50841.81畝,占比98.79%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,海西蒙古族藏族自治州共成交產業用地73宗。成交面積4933.86畝, 排在全國第201,青海省內第1,成交面積同比減少27.26%。 其中以土地出讓形式成交的有73宗,成交面積4933.86畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,海西蒙古族藏族自治州產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地成交面積為4067.69畝,占比82.77%, 商服用地成交面積為846.49畝,占比17.23%。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地交易結構走勢

2015年,海西蒙古族藏族自治州第二產業增加值297.03億元,占GDP的比重達到67.53%,占比排在全國第3位。 第三產業增加值116.04億元,占GDP的比重達到26.38%,占比排在全國第327位。

目前海西蒙古族藏族自治州第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年海西蒙古族藏族自治州三產占GDP的比重

2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,海西蒙古族藏族自治州產業用地交易766宗中,有499宗來源為新增建設用地,占比為65.14%。

2011-2019年,海西蒙古族藏族自治州產業新增建設用地交易面積達到50870.29畝,占比達到90.2%。 占比排在全國第258,青海省第5。近幾年來海西蒙古族藏族自治州建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,海西蒙古族藏族自治州交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6398.88畝,占比為11.35%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,海西蒙古族藏族自治州土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,海西蒙古族藏族自治州歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到21.32%,較前幾年上升10.94個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來海西蒙古族藏族自治州產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,海西蒙古族藏族自治州產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.02%、74.44%、24.44%、1.11%。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格為2.43萬元/畝。

2019年,海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格為3.31萬元/畝,同比增長46.26%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,海西蒙古族藏族自治州商服用地出讓樓面價格為208元/平方米。

2019年,海西蒙古族藏族自治州商服用地出讓樓面價格為483元/平方米,同比增長166.9%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,海西蒙古族藏族自治州商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2016年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

海西蒙古族藏族自治州產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,海西蒙古族藏族自治州產業用地總成交面積排在青海省內第2位,與西寧市共同處于第一梯隊。海西蒙古族藏族自治州產業用地成交面積占全省的比例為34.79%。

圖表 2011-2019年青海省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,海西蒙古族藏族自治州產業用地總成交面積排在青海省內第1位, 排名上升。海西蒙古族藏族自治州產業用地成交面積占全省的比例為34.91%,較前幾年增長0.13個百分點。

圖表 2019年青海省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年海西蒙古族藏族自治州商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。

總體來看,海西蒙古族藏族自治州商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 青海省商服用地樓面價格達到393.25元/平方米,海西蒙古族藏族自治州為全省平均水平的122.76%。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。

總體來看,海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 青海省工礦倉儲用地出讓價格達到8.42萬元/畝,海西蒙古族藏族自治州為全省平均水平的39.33%。 海西蒙古族藏族自治州在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

海西蒙古族藏族自治州所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,海西蒙古族藏族自治州成交規模最大的區域是天峻縣,成交規模占比達到45.89%。到2019年,格爾木市成為成交主力,占比達到50.59%。幾年里海西蒙古族藏族自治州所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年海西蒙古族藏族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,海西蒙古族藏族自治州商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:格爾木市、德令哈市、都蘭縣、烏蘭縣、天峻縣。

格爾木市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1144.06元/平方米,2011-2019年復合增速為77.28%。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:格爾木市、德令哈市、烏蘭縣、都蘭縣、天峻縣。

烏蘭縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年海西蒙古族藏族自治州所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年海西蒙古族藏族自治州產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年海西蒙古族藏族自治州產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
格爾木藏格鉀肥股份有限公司628.1格爾木市鐵路用地10551.7
青海日晶光電有限公司497.67德令哈市工業用地8371.7
青海鹽湖工業股份有限公司358.05格爾木市工業用地6021.7
青海明陽新能源有限公司300.02德令哈市工業用地5051.7
青海柴達木開發建設投資有限公司290.79德令哈市工業用地4891.7
青海柴達木鹽湖化工有限公司229.14格爾木市工業用地3851.7
格爾木藏格鉀肥股份有限公司225.02格爾木市工業用地3781.7
藏格鉀肥股份有限公司192.77都蘭縣工業用地3601.9
格爾木寰宇出租車管理服務有限責任公司150格爾木市其他商服用地159010.6
冷湖濱地鉀肥有限責任公司149.7海西蒙古族藏族自治州本級工業用地1380.9
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海西蒙古族藏族自治州商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國石化銷售有限公司青海石油分公司46.81894.04德令哈市其他商服用地
海西州發展投資有限責任公司53.358611德令哈市商務金融用地
杜海龍、杜曉艷、張春英、葉桂香、張濤33.4180.54都蘭縣其他商服用地
阮志征36.0701.94都蘭縣其他商服用地
青海德銀房地產開發有限公司37.4280975.2德令哈市商務金融用地
德令哈滿都胡生態畜牧專業合作社聯合社27.947517德令哈市批發零售用地
周銀華30.71454.71都蘭縣住宿餐飲用地
中國石化銷售有限公司青海石油分公司31.31414.5德令哈市其他商服用地
李景30.7200.64都蘭縣住宿餐飲用地
鄧全福26.4923.46烏蘭縣住宿餐飲用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年海西蒙古族藏族自治州工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
德令哈伊明農牧有限公司9.3596.32德令哈市工業用地
德令哈眾樂倉儲有限公司10.310510.24德令哈市倉儲用地
五礦鹽湖有限公司1.2241197.33海西蒙古族藏族自治州本級工業用地
青海恒信融鋰業科技有限公司1.74828.27德令哈市工業用地
海西華匯化工機械有限公司1.72514.54德令哈市工業用地
青海愛能森新材料科技有限公司1.7168100德令哈市工業用地
2.89734.44海西蒙古族藏族自治州本級工業用地
青海佳路投資有限公司2.8336120格爾木市工業用地
都蘭縣天源礦業有限責任公司1.7195112.09都蘭縣采礦用地
西藏博聯物資有限公司1.7398236.73格爾木市工業用地
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