2011-2019年西寧市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年西寧市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,西寧市共成交產業用地918宗。成交面積達到60836.27畝,排在全國第161,青海省內第1。其中以土地出讓形式成交的有856宗, 成交面積58939.65畝,占比96.88%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,西寧市共成交產業用地62宗。成交面積3115.46畝, 排在全國第258,青海省內第2,成交面積同比減少27.95%。 其中以土地出讓形式成交的有53宗,成交面積2413.11畝,占比77.46%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年西寧市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,西寧市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,西寧市工礦倉儲用地成交面積為1856.59畝,占比76.94%, 商服用地成交面積為556.52畝,占比23.06%。

圖表 2011-2019年西寧市產業用地交易結構走勢

2015年,西寧市第二產業增加值543.47億元,占GDP的比重達到48.03%,占比排在全國第153位。 第三產業增加值550.69億元,占GDP的比重達到48.66%,占比排在全國第61位。

目前西寧市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年西寧市三產占GDP的比重

2011-2019年西寧市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,西寧市產業用地交易980宗中,有717宗來源為新增建設用地,占比為73.16%。

2011-2019年,西寧市產業新增建設用地交易面積達到56000.03畝,占比達到87.57%。 占比排在全國第336,青海省第6。近幾年來西寧市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到96%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年西寧市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,西寧市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到17231.34畝,占比為26.94%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,西寧市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,西寧市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到18.34%,較前幾年下降9.05個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年西寧市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來西寧市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以協議出讓為最主要的形式。

2019年,西寧市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.18%、25.23%、70.53%、4.06%。

圖表 2011-2019年西寧市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年西寧市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,西寧市工礦倉儲用地出讓價格為11.67萬元/畝。

2019年,西寧市工礦倉儲用地出讓價格為8.44萬元/畝,同比減少34.64%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,西寧市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,西寧市商服用地出讓樓面價格為538元/平方米。

2019年,西寧市商服用地出讓樓面價格為591元/平方米,同比增長59.11%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,西寧市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2017年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年西寧市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

西寧市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,西寧市產業用地總成交面積排在青海省內第1位,與海西蒙古族藏族自治州共同處于第一梯隊。西寧市產業用地成交面積占全省的比例為39.45%。

圖表 2011-2019年青海省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,西寧市產業用地總成交面積排在青海省內第2位, 排名下降。西寧市產業用地成交面積占全省的比例為22.04%,較前幾年減少19.07個百分點。

圖表 2019年青海省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年西寧市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。

總體來看,西寧市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 青海省商服用地樓面價格達到393.25元/平方米,西寧市為全省平均水平的150.22%。

圖表 2011-2019年西寧市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年西寧市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第3位。省內,海北藏族自治州與西寧市價格較為接近。

總體來看,西寧市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 青海省工礦倉儲用地出讓價格達到8.42萬元/畝,西寧市為全省平均水平的100.19%。 西寧市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年西寧市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

西寧市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,西寧市產業用地交易規模最大的區縣為湟中縣,2019年,湟中縣成交規模占全市的70.75%,其次是城北區,占比達到13.37%。

圖表 2011-2019年西寧市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年西寧市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,西寧市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:大通回族土族自治縣、城西區、城北區、湟中縣、城東區、城中區、湟源縣。

大通回族土族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2902.63元/平方米,2011-2019年復合增速為52.4%。

圖表 2011-2019年西寧市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年西寧市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,西寧市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:城東區、城中區、城西區、城北區、大通回族土族自治縣、湟中縣、湟源縣。

城東區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年西寧市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年西寧市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年西寧市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年西寧市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
青海寶利華能源科技有限公司808湟中縣工業用地22622.8
青海義海生物科技有限公司300湟中縣工業用地27309.1
青海富騰生態科技有限公司237.61湟中縣工業用地19158.1
黃河上游水電開發有限責任公司鑫業分公司216.86湟中縣工業用地10935.0
青海九州富強房地產開發有限公司204.8西寧市本級商務金融用地2451.2
青海盛世信德投資發展有限公司195.96湟源縣工業用地274514.0
青海雷鳥光科能源有限公司191湟中縣工業用地9635.0
青海大宋農業科技股份有限公司176.68湟中縣工業用地346319.6
青海住房建設發展(集團)有限公司139西寧市本級商務金融用地11408.2
青海宏基業塑料科技有限公司137.36大通回族土族自治縣工業用地195114.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西寧市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
青海隆豐房地產開發有限公司915.03732440.79城中區其他商服用地
青海省電信實業公司456.5628613.77西寧市本級商務金融用地
西寧地安君泰房地產開發有限公司399.51675741.94西寧市本級商務金融用地
西寧地安君泰房地產開發有限公司377.325606.78西寧市本級商務金融用地
西寧市運輸有限公司262.15672.16西寧市本級其他商服用地
青海嘉仁房地產開發有限公司230.37453.24西寧市本級其他商服用地
青海銀鵬房地產開發有限責任公司203.75562.73湟源縣批發零售用地
青海久美藏藥藥業有限公司170.11460.86西寧市本級其他商服用地
青海伊瀾商貿有限公司169.97824.6西寧市本級其他商服用地
青海開河置業投資有限公司129.0305723.7西寧市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西寧市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
青海有色地質工程勘察院20.067233.59湟中縣倉儲用地
青海百洋農牧科技有限責任公司14.21873131.9大通回族土族自治縣工業用地
大通業興租賃有限責任公司14.51308.98大通回族土族自治縣工業用地
青海諾德新材料有限公司19.23582186.57西寧市本級工業用地
青海九康中藥飲片有限公司19.232616.99西寧市本級工業用地
大通縣東升金屬門窗廠14.532822.62大通回族土族自治縣工業用地
湟中福鑫源開發建設有限公司16.083452.08湟中縣工業用地
西寧恒輝商務服務有限公司16.075747.26湟中縣工業用地
青海盈潤投資有限公司14.53572246.32大通回族土族自治縣工業用地
大通資生建材有限公司14.224617.29大通回族土族自治縣工業用地
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