2011-2019年濱州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年濱州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,濱州市共成交產業用地2268宗。成交面積達到129466.8畝,排在全國第49,山東省內第7。其中以土地出讓形式成交的有2042宗, 成交面積111925.08畝,占比86.45%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,濱州市共成交產業用地277宗。成交面積13977.75畝, 排在全國第56,山東省內第11,成交面積同比減少18.16%。 其中以土地出讓形式成交的有204宗,成交面積8953.16畝,占比64.05%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年濱州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,濱州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,濱州市工礦倉儲用地成交面積為8088.26畝,占比93.63%, 商服用地成交面積為549.89畝,占比6.37%。

圖表 2011-2019年濱州市產業用地交易結構走勢

2015年,濱州市第二產業增加值1150.17億元,占GDP的比重達到48.83%,占比排在全國第133位。 第三產業增加值987.63億元,占GDP的比重達到41.93%,占比排在全國第137位。

目前濱州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年濱州市三產占GDP的比重

2011-2019年濱州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,濱州市產業用地交易2545宗中,有2307宗來源為新增建設用地,占比為90.65%。

2011-2019年,濱州市產業新增建設用地交易面積達到110280.72畝,占比達到76.88%。 占比排在全國第32,山東省第5。近幾年來濱州市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到99%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年濱州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,濱州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到23647.99畝,占比為16.49%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,濱州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,濱州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到25.5%,較前幾年上升9.99個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年濱州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來濱州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,濱州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、4.28%、63.72%、16.27%、15.73%。

圖表 2011-2019年濱州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年濱州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,濱州市工礦倉儲用地出讓價格為16.57萬元/畝。

2019年,濱州市工礦倉儲用地出讓價格為15.95萬元/畝,同比減少29.06%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,濱州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.43%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到22.48萬元/畝,最低的一年是2011年,為12.85萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,濱州市商服用地出讓樓面價格為740元/平方米。

2019年,濱州市商服用地出讓樓面價格為483元/平方米,同比減少29.84%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,濱州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年濱州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

濱州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,濱州市產業用地總成交面積排在山東省內第7位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。濱州市產業用地成交面積占全省的比例為5.2%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,濱州市產業用地總成交面積排在山東省內第11位, 排名下降。濱州市產業用地成交面積占全省的比例為4.19%,較前幾年減少1.15個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年濱州市商服用地出讓樓面價格排在省內第16位。

總體來看,濱州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,濱州市為全省平均水平的38.25%。

圖表 2011-2019年濱州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年濱州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第12位。省內,煙臺市、濟寧市、臨沂市、德州市、濰坊市、聊城市、菏澤市、日照市與濱州市價格較為接近。

總體來看,濱州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,濱州市為全省平均水平的85.01%。 濱州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年濱州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

濱州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,濱州市產業用地交易規模最大的區縣為沾化縣,2019年,沾化縣成交規模占全市的33.33%,其次是無棣縣,占比達到31.53%。

圖表 2011-2019年濱州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年濱州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,濱州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:博興縣、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、濱城區、鄒平縣。

博興縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到738.66元/平方米,2011-2019年復合增速為28.83%。

圖表 2011-2019年濱州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年濱州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,濱州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:濱城區、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣。

濱城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年濱州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年濱州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年濱州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年濱州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
4023.25惠民縣公路用地198604.9
556.45濱城區公共設施用地22784.1
山東無棣齊星高科技鋁材有限公司365.77無棣縣工業用地32688.9
惠民縣匯宏新材料有限公司261惠民縣工業用地395015.1
惠民縣匯宏新材料有限公司260惠民縣工業用地379614.6
197.27濱州市本級醫衛慈善用地295915.0
山東創新金屬科技股份有限公司175鄒平縣工業用地306317.5
山東創源金屬科技有限公司160惠民縣工業用地320020.0
海納川(濱州)發動機部件有限公司152.26濱州市本級工業用地406126.7
山東京陽科技股份有限公司122.41陽信縣工業用地183715.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年濱州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
濱州帝堡置業有限公司328.51926058.62濱州市本級商務金融用地
惠民東景置業有限公司171.9278216.18惠民縣批發零售用地
山東方泰置業有限公司147.89876.68濱州市本級其他商服用地
鄒平黃山置業有限公司136.75073.71鄒平縣其他商服用地
山東惠金投資有限公司110.615000135.62惠民縣批發零售用地
山東惠民農村商業銀行股份有限公司100.5452445惠民縣商務金融用地
山東京博新能源控股發展有限公司99.02792.82博興縣批發零售用地
京博樂安置業有限公司96.7731075.56博興縣商務金融用地
山東省博興縣鑫達建設投資開發有限公司99.0314131.73博興縣其他商服用地
山東省博興縣天元房地產有限責任公司98.5640765.04博興縣商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年濱州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
濱州市嬌點商貿有限公司93.91631.74濱州市本級倉儲用地
濱州燦東模具技術有限公司45.881817.85濱州市本級工業用地
濱州燦東模具技術有限公司46.33567.68濱州市本級工業用地
濱州中海管道有限公司36.43640100濱州市本級工業用地
陽信縣匯宏新材料有限公司 31.22277.27陽信縣工業用地
陽信縣匯宏新材料有限公司 26.62268.49陽信縣工業用地
濱州市通晟工貿有限公司20.554826.69濱州市本級工業用地
濱化集團股份有限公司23.52249.54濱州市本級工業用地
濱化集團股份有限公司24.526210.68濱州市本級工業用地
濱化集團股份有限公司26.4147255.79濱州市本級工業用地
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