2011-2019年德州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年德州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,德州市共成交產業用地2444宗。成交面積達到118194.04畝,排在全國第57,山東省內第9。其中以土地出讓形式成交的有2355宗, 成交面積116829.42畝,占比98.85%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,德州市共成交產業用地469宗。成交面積16931.34畝, 排在全國第40,山東省內第8,成交面積同比增長34.89%。 其中以土地出讓形式成交的有468宗,成交面積16901.69畝,占比99.82%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年德州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,德州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,德州市工礦倉儲用地成交面積為14051.85畝,占比89.55%, 商服用地成交面積為1639.28畝,占比10.45%。

圖表 2011-2019年德州市產業用地交易結構走勢

2015年,德州市第二產業增加值1358億元,占GDP的比重達到49.36%,占比排在全國第120位。 第三產業增加值1109.23億元,占GDP的比重達到40.32%,占比排在全國第159位。

目前德州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年德州市三產占GDP的比重

2011-2019年德州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,德州市產業用地交易2913宗中,有2090宗來源為新增建設用地,占比為71.75%。

2011-2019年,德州市產業新增建設用地交易面積達到109312.51畝,占比達到80.9%。 占比排在全國第129,山東省第8。近幾年來德州市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到90%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年德州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,德州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到16393.08畝,占比為12.13%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,德州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,德州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到12.37%,較前幾年上升0.28個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年德州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來德州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,德州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.32%、0.22%、93.53%、4.9%、1.03%。

圖表 2011-2019年德州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年德州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,德州市工礦倉儲用地出讓價格為12.04萬元/畝。

2019年,德州市工礦倉儲用地出讓價格為17.41萬元/畝,同比增長36.47%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,德州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2016年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,德州市商服用地出讓樓面價格為797元/平方米。

2019年,德州市商服用地出讓樓面價格為998元/平方米,同比減少6.2%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,德州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年德州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

德州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,德州市產業用地總成交面積排在山東省內第8位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。德州市產業用地成交面積占全省的比例為4.9%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,德州市產業用地總成交面積排在山東省內第8位, 排名上升。德州市產業用地成交面積占全省的比例為5.07%,較前幾年增長0.2個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年德州市商服用地出讓樓面價格排在省內第11位。省內,棗莊市、泰安市、淄博市、臨沂市與德州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,德州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,德州市為全省平均水平的79.01%。

圖表 2011-2019年德州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年德州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第10位。省內,威海市、棗莊市、煙臺市、濟寧市、臨沂市、濰坊市、濱州市、聊城市、菏澤市、日照市與德州市價格較為接近。

總體來看,德州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,德州市為全省平均水平的92.81%。 德州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年德州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

德州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,德州市成交規模最大的區域是臨邑縣,成交規模占比達到24.21%。到2019年,齊河縣成為成交主力,占比達到31.27%。幾年里德州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年德州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年德州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,德州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:寧津縣、陵縣、慶云縣、樂陵市、禹城市、平原縣、齊河縣、夏津縣、武城縣、臨邑縣、德城區。

樂陵市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1087.36元/平方米,2011-2019年復合增速為11.12%。

圖表 2011-2019年德州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年德州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,德州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:德城區、陵縣、寧津縣、慶云縣、臨邑縣、齊河縣、平原縣、夏津縣、武城縣、樂陵市、禹城市。

陵縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年德州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年德州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年德州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年德州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
山東濟鐵省會物流有限公司500.01齊河縣鐵路用地692513.8
德州中元科技創新園股份有限公司348.83德州市本級工業用地581516.7
佳隆食品夏津有限公司280夏津縣工業用地355612.7
德州齒輪有限公司233.05德城區工業用地353115.2
山東奧福環??萍脊煞萦邢薰?/td>205.2臨邑縣工業用地13756.7
德州奧特萊斯置業有限公司201.87德州市本級其他商服用地1433371.0
海恩鋸業有限公司199.94齊河縣工業用地345317.3
德州市德化化工有限公司196.31德州市本級工業用地298515.2
寧津縣惠寧城市建設投資運營有限公司186.57寧津縣工業用地15178.1
山東朗朗食品有限公司165.26禹城市工業用地235014.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年德州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
臨邑縣農村信用合作聯社1251.76890.55臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社1131.712751.13臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社721.715262.11臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社558.215622.8臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社551.418523.36臨邑縣商務金融用地
夏津縣財金發展有限公司496.422844.6夏津縣住宿餐飲用地
臨邑縣農村信用合作聯社437.313423.07臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社431.15121.19臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社397.820335.11臨邑縣商務金融用地
臨邑縣農村信用合作聯社301.0373512.41臨邑縣商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年德州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
山東華魯恒升化工股份有限公司36.49523261.53德州市本級工業用地
山東華魯恒升化工股份有限公司36.49959273.5德州市本級工業用地
山東中恒碳纖維科技發展有限公司20.160230齊河縣工業用地
山東中恒碳纖維科技發展有限公司20.142421.11齊河縣工業用地
齊河縣光明電力服務有限責任公司20.1184191.71齊河縣工業用地
德州長虹機械制造有限公司17.455531.92德城區工業用地
德州聚祥機械設備租賃有限公司17.120812.14德州市本級工業用地
山東麥迪海藥業有限公司17.51980112.88德州市本級工業用地
德州中星石油機械有限公司17.273042.4德州市本級工業用地
德州市拓實基礎工程有限公司18.01226.77德州市本級工業用地
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