2011-2019年東營市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年東營市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,東營市共成交產業用地2668宗。成交面積達到150232.92畝,排在全國第30,山東省內第5。其中以土地出讓形式成交的有2086宗, 成交面積129232.5畝,占比86.02%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,東營市共成交產業用地169宗。成交面積9347.66畝, 排在全國第112,山東省內第15,成交面積同比減少47.17%。 其中以土地出讓形式成交的有129宗,成交面積7405.45畝,占比79.22%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年東營市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,東營市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,東營市工礦倉儲用地成交面積為6488.65畝,占比93.28%, 商服用地成交面積為467.78畝,占比6.72%。

圖表 2011-2019年東營市產業用地交易結構走勢

2015年,東營市第二產業增加值2230.61億元,占GDP的比重達到64.64%,占比排在全國第8位。 第三產業增加值1102.28億元,占GDP的比重達到31.94%,占比排在全國第292位。

目前東營市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年東營市三產占GDP的比重

2011-2019年東營市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,東營市產業用地交易2837宗中,有2413宗來源為新增建設用地,占比為85.05%。

2011-2019年,東營市產業新增建設用地交易面積達到141233.99畝,占比達到88.5%。 占比排在全國第215,山東省第10。近幾年來東營市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到92%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年東營市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,東營市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到37408.47畝,占比為23.44%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,東營市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,東營市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到12.64%,較前幾年下降11.47個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年東營市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來東營市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,東營市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.28%、84.03%、1.31%、14.38%。

圖表 2011-2019年東營市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年東營市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,東營市工礦倉儲用地出讓價格為11.53萬元/畝。

2019年,東營市工礦倉儲用地出讓價格為12.44萬元/畝,同比減少10.19%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,東營市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,東營市商服用地出讓樓面價格為1157元/平方米。

2019年,東營市商服用地出讓樓面價格為1540元/平方米,同比減少9.38%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,東營市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年東營市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

東營市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,東營市產業用地總成交面積排在山東省內第5位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。東營市產業用地成交面積占全省的比例為5.79%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,東營市產業用地總成交面積排在山東省內第15位, 排名下降。東營市產業用地成交面積占全省的比例為2.8%,較前幾年減少3.4個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年東營市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。省內,威海市與東營市土地出讓價格較為接近。

總體來看,東營市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,東營市為全省平均水平的121.91%。

圖表 2011-2019年東營市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年東營市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第17位。省內,菏澤市、日照市、萊蕪市與東營市價格較為接近。

總體來看,東營市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,東營市為全省平均水平的66.3%。 東營市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年東營市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

東營市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,東營市成交規模最大的區域是河口區,成交規模占比達到27.8%。到2019年,廣饒縣成為成交主力,占比達到29.22%。幾年里東營市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年東營市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年東營市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,東營市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:廣饒縣、墾利縣、利津縣、河口區、東營區。

廣饒縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2356.87元/平方米,2011-2019年復合增速為26.84%。

圖表 2011-2019年東營市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年東營市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,東營市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:東營區、河口區、墾利縣、利津縣、廣饒縣。

東營區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年東營市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年東營市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年東營市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年東營市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
賽亞輪胎檢測有限公司1011.13廣饒縣工業用地99779.9
山東興達新能源有限公司425.49墾利縣工業用地500011.8
山東華星石油化工集團有限公司371.19廣饒縣工業用地551914.9
彩客化學(東營)有限公司317.89河口區工業用地20606.5
山東濱源化學有限公司267.65利津縣工業用地21848.2
山東匯宇新材料有限公司254.53利津縣工業用地20838.2
泰山石膏(東營)有限公司230.71利津縣工業用地19808.6
山東匯宇新材料有限公司216.57利津縣工業用地17578.1
利華益維遠化工有限公司185.45利津縣工業用地191710.3
東營津膜環??萍加邢薰?/td>179.97東營市本級公共設施用地381021.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年東營市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
山東新略電力安裝有限公司270.3312911.57廣饒縣商務金融用地
中國石化銷售有限公司山東東營石油分公司160.74552.83廣饒縣批發零售用地
山東萬通集團墾利金順油品有限公司165.516389.9墾利縣批發零售用地
東營市住房和城鄉建設局144.1310.21東營區其他商服用地
山東寶力生物質能源股份有限公司140.4150010.68東營市本級批發零售用地
東營市財金投資有限公司144.1177712.33東營區商務金融用地
東營市東營區文匯街道辦事處東營社區居民委員會95.197010.2東營區其他商服用地
利津鳳凰房地產開發有限公司96.1185619.32利津縣其他商服用地
東營渤海房地產開發有限公司90.1109912.19廣饒縣商務金融用地
東營昂坤置業有限公司82.5198324.04廣饒縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年東營市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
山東宏豐海洋石油裝備有限公司15.61780114.32東營市本級工業用地
東營弘毅新能源科技有限公司15.5125080.42東營市本級工業用地
山東海金能源裝備有限公司15.6118575.98東營市本級工業用地
東營市萬慶化工有限公司15.255536.54東營市本級工業用地
山東齊成石油化工有限公司15.154035.83廣饒縣工業用地
山東齊成石油化工有限公司15.183555.36廣饒縣工業用地
山東東方華龍工貿集團有限公司15.61561100廣饒縣工業用地
山東華星石油化工集團有限公司14.81801121.66廣饒縣工業用地
山東齊成石油化工有限公司15.170746.92廣饒縣工業用地
山東齊成石油化工有限公司15.145430.1廣饒縣工業用地
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