2011-2019年菏澤市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年菏澤市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,菏澤市共成交產業用地2179宗。成交面積達到119782.01畝,排在全國第56,山東省內第8。其中以土地出讓形式成交的有2144宗, 成交面積117389.77畝,占比98%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,菏澤市共成交產業用地364宗。成交面積14411.21畝, 排在全國第54,山東省內第10,成交面積同比增長13.69%。 其中以土地出讓形式成交的有347宗,成交面積13643.29畝,占比94.67%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年菏澤市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,菏澤市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,菏澤市工礦倉儲用地成交面積為8522.8畝,占比73.84%, 商服用地成交面積為3018.78畝,占比26.16%。

圖表 2011-2019年菏澤市產業用地交易結構走勢

2015年,菏澤市第二產業增加值1267.43億元,占GDP的比重達到52.79%,占比排在全國第74位。 第三產業增加值863.44億元,占GDP的比重達到35.96%,占比排在全國第245位。

目前菏澤市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年菏澤市三產占GDP的比重

2011-2019年菏澤市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,菏澤市產業用地交易2543宗中,有2175宗來源為新增建設用地,占比為85.53%。

2011-2019年,菏澤市產業新增建設用地交易面積達到126602.78畝,占比達到94.34%。 占比排在全國第220,山東省第15。近幾年來菏澤市建設用地供應比較充足。

2016年新增建設用地成交面積占比達到99%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年菏澤市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,菏澤市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到19279.65畝,占比為14.37%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,菏澤市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,菏澤市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到2.03%,較前幾年下降13.82個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年菏澤市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來菏澤市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,菏澤市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.19%、90.84%、6.62%、2.35%。

圖表 2011-2019年菏澤市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年菏澤市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,菏澤市工礦倉儲用地出讓價格為12.25萬元/畝。

2019年,菏澤市工礦倉儲用地出讓價格為14.59萬元/畝,同比增長3.41%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,菏澤市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,菏澤市商服用地出讓樓面價格為1030元/平方米。

2019年,菏澤市商服用地出讓樓面價格為867元/平方米,同比減少24.1%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,菏澤市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年菏澤市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

菏澤市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,菏澤市產業用地總成交面積排在山東省內第9位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。菏澤市產業用地成交面積占全省的比例為4.86%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,菏澤市產業用地總成交面積排在山東省內第10位, 排名下降。菏澤市產業用地成交面積占全省的比例為4.32%,較前幾年減少0.62個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年菏澤市商服用地出讓樓面價格排在省內第14位。省內,臨沂市、濰坊市與菏澤市土地出讓價格較為接近。

總體來看,菏澤市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,菏澤市為全省平均水平的68.66%。

圖表 2011-2019年菏澤市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年菏澤市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第14位。省內,德州市、濰坊市、濱州市、聊城市、日照市、萊蕪市、東營市與菏澤市價格較為接近。

總體來看,菏澤市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,菏澤市為全省平均水平的77.76%。 菏澤市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年菏澤市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

菏澤市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,菏澤市成交規模最大的區域是東明縣,成交規模占比達到25.76%。到2019年,定陶縣成為成交主力,占比達到24.88%。幾年里菏澤市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年菏澤市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年菏澤市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,菏澤市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:鄄城縣、成武縣、單縣、鄆城縣、曹縣、牡丹區、東明縣、巨野縣、定陶縣。

鄄城縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2155.98元/平方米,2011-2019年復合增速為30.82%。

圖表 2011-2019年菏澤市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年菏澤市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,菏澤市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:牡丹區、曹縣、單縣、成武縣、巨野縣、鄆城縣、鄄城縣、定陶縣、東明縣。

牡丹區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年菏澤市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年菏澤市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年菏澤市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年菏澤市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
定陶天誠置業有限公司314.8定陶縣其他商服用地598119.0
菏澤毅德城實業有限公司292.44牡丹區其他商服用地1988668.0
山東菏澤玉皇化工有限公司282.77菏澤市本級工業用地510518.1
菏澤美龍汽車部件有限公司218.2菏澤市本級工業用地389517.9
菏澤通盛實業有限公司206.42定陶縣其他商服用地495524.0
單縣太陽化工有限公司199.99單縣工業用地244212.2
菏澤堯舜牡丹生物科技有限公司196.95牡丹區工業用地310515.8
單縣太陽化工有限公司195.43單縣工業用地238612.2
華潤電力(菏澤)有限公司195.35菏澤市本級鐵路用地302715.5
東明前?;び邢薰?/td>185.81東明縣工業用地189010.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年菏澤市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
山東鄄城潤百家房地產開發有限公司317.330009.45鄄城縣批發零售用地
山東鄄城潤百家房地產開發有限公司259.716506.35鄄城縣批發零售用地
山東東明農村商業銀行股份有限公司166.89855.9東明縣商務金融用地
山東定陶農村商業銀行股份有限公司150.22881.92定陶縣商務金融用地
米奇120.11020.85定陶縣其他商服用地
山東悅華置業有限公司115.0539946.95鄆城縣其他商服用地
山東定陶農村商業銀行股份有限公司110.41731.57定陶縣商務金融用地
山東定陶農村商業銀行股份有限公司110.22712.46定陶縣商務金融用地
山東定陶農村商業銀行股份有限公司110.5650.59定陶縣商務金融用地
山東定陶農村商業銀行股份有限公司112.6380.34定陶縣商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年菏澤市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
聚眾投資控股有限公司70.0659194.16牡丹區倉儲用地
聚眾投資控股有限公司55.013254240.98牡丹區倉儲用地
菏澤萬通機動車檢測有限公司30.5162553.35菏澤市本級工業用地
菏澤鍋爐廠有限公司24.8142057.27菏澤市本級工業用地
菏澤云臺羊絨紡織有限公司23.747520.01菏澤市本級工業用地
菏澤市明大電氣股份有限公司20.72115102.27菏澤市本級工業用地
山東林峰新型裝飾材料有限公司17.787549.33菏澤市本級工業用地
菏澤綠森木業有限公司17.075044.21牡丹區工業用地
山東尚雅創意家居飾品有限公司16.974544.11牡丹區工業用地
菏澤華恩科技文化傳媒有限公司17.891551.43菏澤市本級工業用地
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