2011-2019年濟寧市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年濟寧市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,濟寧市共成交產業用地3188宗。成交面積達到114322.25畝,排在全國第61,山東省內第10。其中以土地出讓形式成交的有3105宗, 成交面積110902.95畝,占比97.01%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,濟寧市共成交產業用地475宗。成交面積18556.76畝, 排在全國第37,山東省內第7,成交面積同比增長47.69%。 其中以土地出讓形式成交的有444宗,成交面積17146.64畝,占比92.4%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年濟寧市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,濟寧市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,濟寧市工礦倉儲用地成交面積為11872.48畝,占比82.37%, 商服用地成交面積為2541.33畝,占比17.63%。

圖表 2011-2019年濟寧市產業用地交易結構走勢

2015年,濟寧市第二產業增加值1896.13億元,占GDP的比重達到47.25%,占比排在全國第162位。 第三產業增加值1662.8億元,占GDP的比重達到41.43%,占比排在全國第143位。

目前濟寧市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年濟寧市三產占GDP的比重

2011-2019年濟寧市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,濟寧市產業用地交易3663宗中,有2853宗來源為新增建設用地,占比為77.89%。

2011-2019年,濟寧市產業新增建設用地交易面積達到106416.89畝,占比達到80.09%。 占比排在全國第298,山東省第17。近幾年來濟寧市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到92%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年濟寧市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,濟寧市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到16970.8畝,占比為12.77%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,濟寧市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,濟寧市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到19.58%,較前幾年上升7.92個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年濟寧市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來濟寧市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,濟寧市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.22%、1.42%、83.8%、10.93%、3.63%。

圖表 2011-2019年濟寧市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年濟寧市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,濟寧市工礦倉儲用地出讓價格為16.43萬元/畝。

2019年,濟寧市工礦倉儲用地出讓價格為18.65萬元/畝,同比增長8.26%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,濟寧市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.15%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到18.65萬元/畝,最低的一年是2012年,為15.19萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,濟寧市商服用地出讓樓面價格為763元/平方米。

2019年,濟寧市商服用地出讓樓面價格為1242元/平方米,同比增長30.97%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,濟寧市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年濟寧市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

濟寧市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,濟寧市產業用地總成交面積排在山東省內第10位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。濟寧市產業用地成交面積占全省的比例為4.82%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,濟寧市產業用地總成交面積排在山東省內第7位, 排名上升。濟寧市產業用地成交面積占全省的比例為5.56%,較前幾年增長0.84個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年濟寧市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,聊城市、日照市、煙臺市與濟寧市土地出讓價格較為接近。

總體來看,濟寧市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,濟寧市為全省平均水平的98.31%。

圖表 2011-2019年濟寧市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年濟寧市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,泰安市、威海市、棗莊市、煙臺市、臨沂市、德州市、濰坊市、濱州市、聊城市與濟寧市價格較為接近。

總體來看,濟寧市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,濟寧市為全省平均水平的99.44%。 濟寧市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年濟寧市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

濟寧市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,濟寧市成交規模最大的區域是兗州市,成交規模占比達到26.2%。到2019年,鄒城市成為成交主力,占比達到14.66%。幾年里濟寧市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年濟寧市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年濟寧市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,濟寧市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:市中區、任城區、鄒城市、曲阜市、兗州市、梁山縣、微山縣、嘉祥縣、泗水縣、魚臺縣、汶上縣、金鄉縣。

曲阜市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1470.08元/平方米,2011-2019年復合增速為14.4%。

圖表 2011-2019年濟寧市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年濟寧市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,濟寧市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:市中區、任城區、微山縣、魚臺縣、金鄉縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水縣、梁山縣、曲阜市、兗州市、鄒城市。

任城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年濟寧市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年濟寧市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年濟寧市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年濟寧市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
鄒城市城市資產經營有限公司2673.97鄒城市其他商服用地13681851.2
鄒城市城市資產經營有限公司1083.31鄒城市其他商服用地5644852.1
濟寧中浙石雕文化產業有限公司313.98嘉祥縣工業用地421013.4
濟寧市城投文化旅游產業有限公司285.47市中區其他商服用地45675160.0
科倫比恩(濟寧)化學品有限公司218.35任城區工業用地367016.8
濟寧市菱花房地產開發有限責任公司195.92濟寧市本級其他商服用地46562237.7
曲阜尼山文化旅游投資發展有限公司181.98曲阜市商務金融用地757141.6
山東鋼聯置業有限公司160任城區批發零售用地1407087.9
山東梁山華宇集團汽車制造有限公司157.32梁山縣工業用地176211.2
山東太陽宏河紙業有限公司149.59鄒城市工業用地309220.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年濟寧市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鄭瑞祥835.22410.29鄒城市批發零售用地
嘉祥縣農村信用合作聯社370.9466012.56嘉祥縣其他商服用地
嘉祥縣農村信用合作聯社350.615304.36嘉祥縣其他商服用地
嘉祥大力置業有限公司341.217705.19嘉祥縣其他商服用地
濟寧市委辦公室242.43281.35任城區批發零售用地
嘉祥國先房地產開發有限公司222.1400618.04嘉祥縣其他商服用地
山東海達開發建設股份有限公司218.035065160.82濟寧市本級商務金融用地
山東水泊梁山城建投資有限公司216.92013692.84梁山縣批發零售用地
山東恒信集團有限公司199.5299215濟寧市本級商務金融用地
濟寧市城建投資有限責任公司189.0894947.35濟寧市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年濟寧市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
嘉祥圣華置業有限公司46.14249.2嘉祥縣工業用地
濟寧義達熱力有限公司37.0832.25金鄉縣工業用地
山東魯抗醫藥股份有限公司28.23214114.11濟寧市本級工業用地
山東圣魯制藥有限公司24.360024.71泗水縣工業用地
山東飛天塑膠制品有限公司26.173027.93兗州市工業用地
通力輪胎有限公司26.0232089.13兗州市工業用地
通力輪胎有限公司26.1159061.04兗州市工業用地
通力輪胎有限公司26.0172066.03兗州市工業用地
通力輪胎有限公司26.0206579.38兗州市工業用地
通力輪胎有限公司26.0135051.86兗州市工業用地
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