2011-2019年聊城市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年聊城市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,聊城市共成交產業用地2559宗。成交面積達到104260.28畝,排在全國第73,山東省內第12。其中以土地出讓形式成交的有2441宗, 成交面積96431.61畝,占比92.49%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,聊城市共成交產業用地323宗。成交面積24020.11畝, 排在全國第18,山東省內第6,成交面積同比增長100.16%。 其中以土地出讓形式成交的有244宗,成交面積10179.25畝,占比42.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年聊城市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,聊城市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,聊城市工礦倉儲用地成交面積為7685.82畝,占比84.02%, 商服用地成交面積為1462.25畝,占比15.98%。

圖表 2011-2019年聊城市產業用地交易結構走勢

2015年,聊城市第二產業增加值1360.25億元,占GDP的比重達到51.07%,占比排在全國第98位。 第三產業增加值986.98億元,占GDP的比重達到37.05%,占比排在全國第224位。

目前聊城市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年聊城市三產占GDP的比重

2011-2019年聊城市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,聊城市產業用地交易2882宗中,有2503宗來源為新增建設用地,占比為86.85%。

2011-2019年,聊城市產業新增建設用地交易面積達到118940.25畝,占比達到92.72%。 占比排在全國第219,山東省第14。近幾年來聊城市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到98%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年聊城市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,聊城市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3284.62畝,占比為2.56%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,聊城市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,聊城市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降3.15個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年聊城市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來聊城市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,聊城市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.36%、0.19%、81.37%、1.18%、16.89%。

圖表 2011-2019年聊城市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年聊城市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,聊城市工礦倉儲用地出讓價格為11.39萬元/畝。

2019年,聊城市工礦倉儲用地出讓價格為15.25萬元/畝,同比減少4.75%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,聊城市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為6.41%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到16.01萬元/畝,最低的一年是2011年,為8.72萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,聊城市商服用地出讓樓面價格為675元/平方米。

2019年,聊城市商服用地出讓樓面價格為1160元/平方米,同比增長54.62%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,聊城市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為11.92%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1160元/平方米,最低的一年是2011年,為421元/平方米。

圖表 2011-2019年聊城市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

聊城市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,聊城市產業用地總成交面積排在山東省內第11位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。聊城市產業用地成交面積占全省的比例為4.65%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,聊城市產業用地總成交面積排在山東省內第6位, 排名上升。聊城市產業用地成交面積占全省的比例為7.19%,較前幾年增長2.89個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年聊城市商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。省內,濟寧市、日照市、煙臺市、棗莊市、泰安市與聊城市土地出讓價格較為接近。

總體來看,聊城市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,聊城市為全省平均水平的91.79%。

圖表 2011-2019年聊城市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年聊城市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第13位。省內,臨沂市、德州市、濰坊市、濱州市、菏澤市、日照市、萊蕪市、東營市與聊城市價格較為接近。

總體來看,聊城市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,聊城市為全省平均水平的81.3%。 聊城市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年聊城市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

聊城市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,聊城市成交規模最大的區域是冠縣,成交規模占比達到26.09%。到2019年,東昌府區成為成交主力,占比達到45.22%。幾年里聊城市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年聊城市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年聊城市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,聊城市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:臨清市、茌平縣、莘縣、東昌府區、冠縣、高唐縣、東阿縣、陽谷縣。

茌平縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2222.92元/平方米,2011-2019年復合增速為31.77%。

圖表 2011-2019年聊城市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年聊城市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,聊城市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:東昌府區、陽谷縣、莘縣、茌平縣、東阿縣、冠縣、高唐縣、臨清市。

東昌府區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年聊城市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年聊城市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年聊城市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年聊城市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
臨清德能生物科技有限公司290.16臨清市工業用地13934.8
聊城東華實業有限公司234.95東昌府區醫衛慈善用地1347157.3
魯西化工集團股份有限公司211.13東昌府區工業用地295614.0
茌平信廣物流有限公司200茌平縣倉儲用地224011.2
山東陽谷電纜集團有限公司200陽谷縣工業用地18809.4
陽谷景陽岡城市開發建設有限公司186.99陽谷縣工業用地12156.5
冠縣國有資產經營有限公司 176.59冠縣工業用地200311.3
171.68陽谷縣科教用地13678.0
聊城經開置業有限公司167.22東昌府區工業用地327819.6
山東新興重工科技發展有限公司159.25臨清市工業用地167310.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年聊城市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
聊城市運東暢泰置業發展有限公司289.6342411.82東昌府區批發零售用地
中國石化銷售有限公司山東聊城石油分公司200.03321.66東阿縣批發零售用地
聊城市正泰偉業房地產開發有限公司186.414567.81東昌府區商務金融用地
聊城市土地儲備開發集團有限公司183.720264110.33東昌府區商務金融用地
山東華建置地有限公司182.3692837.99東昌府區商務金融用地
聊城市建科置業有限公司172.86283.63東昌府區商務金融用地
冠縣冠華置業有限公司156.9390024.86冠縣其他商服用地
山東莘州投資集團有限公司159.68905.58莘縣其他商服用地
冠縣冠華置業有限公司157.8577036.56冠縣其他商服用地
山東古運旅游開發有限公司152.814959.78東昌府區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年聊城市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
山東日發紡織機械有限公司25.1141956.6東昌府區工業用地
山東家合生物科技有限公司21.651523.82東昌府區工業用地
聊城萬合工業制造有限公司24.548419.77東昌府區工業用地
聊城萬合工業制造有限公司24.5189677.45東昌府區工業用地
山東川成醫藥股份有限公司20.9167580東昌府區工業用地
聊城市起創建筑工程有限公司24.4137256.22東昌府區工業用地
山東宇洋汽車尾氣凈化裝置有限公司20.060030茌平縣工業用地
山東中冶石油機械有限公司18.2174595.87東昌府區工業用地
聊城國環高新環保技術產業有限公司18.0123568.61東昌府區工業用地
山東華耀金屬科技有限公司14.82731184.48東昌府區工業用地
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