2011-2019年臨沂市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年臨沂市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,臨沂市共成交產業用地6000宗。成交面積達到215784.05畝,排在全國第13,山東省內第3。其中以土地出讓形式成交的有5398宗, 成交面積182256.8畝,占比84.46%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,臨沂市共成交產業用地757宗。成交面積26859.17畝, 排在全國第12,山東省內第3,成交面積同比減少6.49%。 其中以土地出讓形式成交的有655宗,成交面積22787.25畝,占比84.84%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年臨沂市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,臨沂市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,臨沂市工礦倉儲用地成交面積為17913.53畝,占比86%, 商服用地成交面積為2916.1畝,占比14%。

圖表 2011-2019年臨沂市產業用地交易結構走勢

2015年,臨沂市第二產業增加值1687.1億元,占GDP的比重達到44.83%,占比排在全國第193位。 第三產業增加值1729.58億元,占GDP的比重達到45.96%,占比排在全國第83位。

目前臨沂市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年臨沂市三產占GDP的比重

2011-2019年臨沂市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,臨沂市產業用地交易6757宗中,有5699宗來源為新增建設用地,占比為84.34%。

2011-2019年,臨沂市產業新增建設用地交易面積達到224334.83畝,占比達到92.45%。 占比排在全國第218,山東省第13。近幾年來臨沂市建設用地供應比較充足。

2016年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年臨沂市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,臨沂市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到51479.09畝,占比為21.22%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,臨沂市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,臨沂市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到19.68%,較前幾年下降1.73個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年臨沂市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來臨沂市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,臨沂市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.32%、80.53%、3.66%、15.5%。

圖表 2011-2019年臨沂市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年臨沂市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,臨沂市工礦倉儲用地出讓價格為13.78萬元/畝。

2019年,臨沂市工礦倉儲用地出讓價格為18.07萬元/畝,同比增長15.2%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,臨沂市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為5.56%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到18.07萬元/畝,最低的一年是2011年,為11.1萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,臨沂市商服用地出讓樓面價格為683元/平方米。

2019年,臨沂市商服用地出讓樓面價格為935元/平方米,同比增長14.83%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,臨沂市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年臨沂市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

臨沂市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,臨沂市產業用地總成交面積排在山東省內第3位,與濰坊市、青島市共同處于第一梯隊。臨沂市產業用地成交面積占全省的比例為8.8%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,臨沂市產業用地總成交面積排在山東省內第3位, 排名不變。臨沂市產業用地成交面積占全省的比例為8.04%,較前幾年減少0.85個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年臨沂市商服用地出讓樓面價格排在省內第13位。省內,德州市、淄博市、菏澤市與臨沂市土地出讓價格較為接近。

總體來看,臨沂市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,臨沂市為全省平均水平的74.04%。

圖表 2011-2019年臨沂市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年臨沂市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,威海市、棗莊市、煙臺市、濟寧市、德州市、濰坊市、濱州市、聊城市、菏澤市、日照市與臨沂市價格較為接近。

總體來看,臨沂市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,臨沂市為全省平均水平的96.32%。 臨沂市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年臨沂市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

臨沂市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,臨沂市成交規模最大的區域是沂水縣,成交規模占比達到22.02%。到2019年,蘭山區成為成交主力,占比達到17.17%。幾年里臨沂市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年臨沂市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年臨沂市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,臨沂市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:沂水縣、莒南縣、蒼山縣、河東區、費縣、郯城縣、蘭山區、平邑縣、蒙陰縣、沂南縣、羅莊區、臨沭縣。

蒼山縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1364.74元/平方米,2011-2019年復合增速為17.74%。

圖表 2011-2019年臨沂市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年臨沂市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,臨沂市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:蘭山區、羅莊區、河東區、沂南縣、郯城縣、沂水縣、蒼山縣、費縣、平邑縣、莒南縣、蒙陰縣、臨沭縣。

蘭山區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年臨沂市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年臨沂市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年臨沂市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年臨沂市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
2827.25沂水縣鐵路用地85623.0
臨沂鑫海新型材料有限公司699.1莒南縣工業用地740010.6
臨沂未來科技城開發建設集團有限公司517.46臨沂市本級工業用地853016.5
臨沂恒昌煤業有限責任公司498.06郯城縣鐵路用地569811.4
臨沂未來科技城開發建設集團有限公司458.63臨沂市本級工業用地513711.2
臨沂鑫海新型材料有限公司449.35莒南縣工業用地472810.5
山東富爾德化工有限公司262.39沂水縣工業用地351613.4
臨沂市陽光熱力有限公司239.36費縣工業用地284211.9
臨沂市廣森源物流產業科技有限公司222.72費縣工業用地264411.9
修正藥業集團臨沂修正制藥有限公司209.16臨沂市本級工業用地385018.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年臨沂市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
山東臨沂河東農村商業銀行股份有限公司891.284509.48河東區商務金融用地
蘭陵縣國有資產運營有限公司404.5450011.12蒼山縣其他商服用地
山東臨沂蘭山農村合作銀行384.437659.79蘭山區商務金融用地
蘭陵開元置業發展有限公司336.07352.19蒼山縣其他商服用地
蘭陵縣國有資產運營有限公司326.130009.2蒼山縣其他商服用地
蘭陵縣國有資產運營有限公司305.1760024.91蒼山縣其他商服用地
280.2445715.91蒼山縣其他商服用地
中國農業銀行股份有限公司臨沂臨西支行278.24921.77蘭山區商務金融用地
山東臨沂河東農村合作銀行274.99903.6河東區商務金融用地
山東臨沂蘭山農村合作銀行191.04832.53蘭山區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年臨沂市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
費縣城鄉建設投資有限公司50.05402108.04費縣倉儲用地
臨沂華強地產開發有限公司44.66814152.91蘭山區倉儲用地
臨沂華強地產開發有限公司45.0161335.82蘭山區倉儲用地
臨沂華強地產開發有限公司45.14947109.71蘭山區倉儲用地
臨沂龍盛置業有限公司45.0205045.55蘭山區倉儲用地
臨沂龍盛置業有限公司45.0442298.26蘭山區倉儲用地
臨沂交通運輸投資集團有限公司27.0249492.23羅莊區工業用地
山東力成食品有限公司20.2102050.51河東區工業用地
山東一枝筆文化科技有限公司20.361430.2臨沂市本級工業用地
山東中瑞電子股份有限公司20.7401.94臨沂市本級工業用地
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