2011-2019年濰坊市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年濰坊市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,濰坊市共成交產業用地7536宗。成交面積達到440920.63畝,排在全國第2,山東省內第1。其中以土地出讓形式成交的有7075宗, 成交面積425671.39畝,占比96.54%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,濰坊市共成交產業用地1253宗。成交面積45598.3畝, 排在全國第4,山東省內第2,成交面積同比增長8.49%。 其中以土地出讓形式成交的有1074宗,成交面積39405.94畝,占比86.42%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年濰坊市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,濰坊市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,濰坊市工礦倉儲用地成交面積為30780.53畝,占比82.27%, 商服用地成交面積為6631.28畝,占比17.73%。

圖表 2011-2019年濰坊市產業用地交易結構走勢

2015年,濰坊市第二產業增加值2490.75億元,占GDP的比重達到48.17%,占比排在全國第150位。 第三產業增加值2224.63億元,占GDP的比重達到43.03%,占比排在全國第123位。

目前濰坊市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年濰坊市三產占GDP的比重

2011-2019年濰坊市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,濰坊市產業用地交易8789宗中,有7175宗來源為新增建設用地,占比為81.64%。

2011-2019年,濰坊市產業新增建設用地交易面積達到297294.89畝,占比達到61.11%。 占比排在全國第30,山東省第3。近幾年來濰坊市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到86%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年濰坊市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,濰坊市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到4190.08畝,占比為0.86%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,濰坊市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,濰坊市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.02%,較前幾年上升0.17個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年濰坊市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來濰坊市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,濰坊市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.47%、75.95%、18.17%、4.41%。

圖表 2011-2019年濰坊市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年濰坊市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,濰坊市工礦倉儲用地出讓價格為15.68萬元/畝。

2019年,濰坊市工礦倉儲用地出讓價格為17.07萬元/畝,同比減少5.85%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,濰坊市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,濰坊市商服用地出讓樓面價格為675元/平方米。

2019年,濰坊市商服用地出讓樓面價格為794元/平方米,同比減少10.96%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,濰坊市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2015年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年濰坊市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

濰坊市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,濰坊市產業用地總成交面積排在山東省內第1位,與青島市共同處于第一梯隊。濰坊市產業用地成交面積占全省的比例為17.64%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,濰坊市產業用地總成交面積排在山東省內第2位, 排名下降。濰坊市產業用地成交面積占全省的比例為13.66%,較前幾年減少4.53個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年濰坊市商服用地出讓樓面價格排在省內第15位。省內,菏澤市與濰坊市土地出讓價格較為接近。

總體來看,濰坊市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,濰坊市為全省平均水平的62.87%。

圖表 2011-2019年濰坊市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年濰坊市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,威海市、棗莊市、煙臺市、濟寧市、臨沂市、德州市、濱州市、聊城市、菏澤市、日照市與濰坊市價格較為接近。

總體來看,濰坊市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,濰坊市為全省平均水平的91.02%。 濰坊市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年濰坊市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

濰坊市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,濰坊市產業用地交易規模最大的區縣為寒亭區,2019年,寒亭區成交規模占全市的29.72%,其次是諸城市,占比達到11.63%。

圖表 2011-2019年濰坊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年濰坊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,濰坊市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:濰城區、奎文區、青州市、寒亭區、坊子區、臨朐縣、高密市、諸城市、壽光市、安丘市、昌樂縣、昌邑市。

濰城區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3176.3元/平方米,2011-2019年復合增速為14.15%。

圖表 2011-2019年濰坊市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年濰坊市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,濰坊市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:濰城區、寒亭區、坊子區、奎文區、臨朐縣、昌樂縣、青州市、諸城市、壽光市、安丘市、高密市、昌邑市。

濰城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年濰坊市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年濰坊市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年濰坊市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年濰坊市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
978.56臨朐縣公路用地55095.6
山東新和成氨基酸有限公司598.87寒亭區工業用地684511.4
卓達新材料科技集團濰坊有限公司526.81寒亭區工業用地764214.5
濰坊新綠化工有限公司443.21寒亭區工業用地529712.0
山東蘭典生物科技股份有限公司414.02壽光市工業用地621115.0
壽光市宏安工程材料有限公司299.97壽光市工業用地376012.5
壽光市金財公有資產經營有限公司275.93壽光市采礦用地19136.9
濰坊方達城鎮建設投資有限公司275.92寒亭區工業用地327511.9
安丘市華安國有資產經營有限公司263.74安丘市工業用地368014.0
濰坊濱海海安置業有限公司256.76寒亭區商務金融用地1283150.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年濰坊市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
濰坊市保障性住房建設投資有限公司201.517848.85濰城區其他商服用地
濰坊市城建創展置業有限公司186.0714238.4濰城區其他商服用地
諸城龍鄉水務集團有限公司180.018428102.38諸城市其他商服用地
諸城龍鄉水務集團有限公司180.01275870.88諸城市其他商服用地
諸城龍鄉水務集團有限公司180.01445680.31諸城市其他商服用地
諸城國匯建設有限公司180.0618234.34諸城市其他商服用地
諸城國匯建設有限公司180.0447224.84諸城市其他商服用地
諸城龍鄉水務集團有限公司180.018524102.91諸城市其他商服用地
諸城龍鄉水務集團有限公司180.01267270.4諸城市其他商服用地
諸城國匯建設有限公司180.018871104.84諸城市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年濰坊市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
雷沃重工股份有限公司36.0126735.19奎文區工業用地
歌爾聲學股份有限公司29.015362529.72奎文區工業用地
濰坊寶思雅環??萍加邢薰?/td>29.02578.85奎文區工業用地
山東崇盛冶金氧槍有限公司29.0208771.96奎文區工業用地
盛瑞傳動股份有限公司30.0116238.73奎文區工業用地
山東濰坊經濟開發區北城街道友誼村民委員會27.3130247.75濰坊市本級工業用地
濰坊五洲浩特電氣有限公司28.0189467.65奎文區工業用地
山東高創建設投資集團有限公司30.0264888.28奎文區工業用地
濰坊安發新材料科技有限公司29.0121541.91濰坊市本級工業用地
濰坊鈞泓食品有限公司29.252718.05濰城區工業用地
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