2011-2019年威海市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年威海市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,威海市共成交產業用地2722宗。成交面積達到105062.08畝,排在全國第70,山東省內第11。其中以土地出讓形式成交的有2671宗, 成交面積102367.25畝,占比97.44%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,威海市共成交產業用地238宗。成交面積9420.5畝, 排在全國第109,山東省內第14,成交面積同比減少23%。 其中以土地出讓形式成交的有232宗,成交面積9071.27畝,占比96.29%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年威海市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,威海市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,威海市工礦倉儲用地成交面積為4870.56畝,占比57%, 商服用地成交面積為3673.96畝,占比43%。

圖表 2011-2019年威海市產業用地交易結構走勢

2015年,威海市第二產業增加值1422.22億元,占GDP的比重達到47.38%,占比排在全國第160位。 第三產業增加值1362.21億元,占GDP的比重達到45.38%,占比排在全國第89位。

目前威海市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年威海市三產占GDP的比重

2011-2019年威海市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,威海市產業用地交易2960宗中,有2089宗來源為新增建設用地,占比為70.57%。

2011-2019年,威海市產業新增建設用地交易面積達到81368.74畝,占比達到71.08%。 占比排在全國第31,山東省第4。近幾年來威海市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到84%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年威海市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,威海市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到0.76畝,占比為0%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,威海市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,威海市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降0個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年威海市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來威海市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,威海市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、19.29%、73.58%、4.47%、2.66%。

圖表 2011-2019年威海市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年威海市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,威海市工礦倉儲用地出讓價格為16.7萬元/畝。

2019年,威海市工礦倉儲用地出讓價格為19.81萬元/畝,同比增長8%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,威海市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.11%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到19.81萬元/畝,最低的一年是2012年,為15.72萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,威海市商服用地出讓樓面價格為1056元/平方米。

2019年,威海市商服用地出讓樓面價格為1525元/平方米,同比增長43.44%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,威海市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年威海市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

威海市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,威海市產業用地總成交面積排在山東省內第13位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。威海市產業用地成交面積占全省的比例為4.15%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,威海市產業用地總成交面積排在山東省內第14位, 排名下降。威海市產業用地成交面積占全省的比例為2.82%,較前幾年減少1.51個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年威海市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,東營市與威海市土地出讓價格較為接近。

總體來看,威海市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,威海市為全省平均水平的120.74%。

圖表 2011-2019年威海市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年威海市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,淄博市、青島市、泰安市、棗莊市、煙臺市、濟寧市、臨沂市、德州市、濰坊市、濱州市與威海市價格較為接近。

總體來看,威海市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,威海市為全省平均水平的105.61%。 威海市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年威海市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

威海市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,威海市產業用地交易規模最大的區縣為環翠區,2019年,環翠區成交規模占全市的41.38%,其次是文登市,占比達到26.76%。

圖表 2011-2019年威海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年威海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,威海市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:榮成市、環翠區、乳山市、文登市。

榮成市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2002.45元/平方米,2011-2019年復合增速為33.54%。

圖表 2011-2019年威海市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年威海市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,威海市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:環翠區、文登市、榮成市、乳山市。

環翠區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年威海市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年威海市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年威海市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年威海市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
倪氏海泰集團有限公司331.79文登市工業用地546316.5
威海市海王旋流器有限公司246.33環翠區工業用地486019.7
242環翠區工業用地474319.6
威海華騰新陶建材有限公司239.73文登市工業用地399516.7
乳山市城市國有資產經營有限公司234.81乳山市工業用地434418.5
倪氏海泰集團有限公司212.04文登市工業用地349216.5
榮成鑫邦船業有限公司209.22榮成市工業用地366117.5
乳山市城市國有資產經營有限公司190.58乳山市工業用地289715.2
威高集團有限公司159.6環翠區工業用地317119.9
威海芝恩藥業股份有限公司145.63環翠區工業用地303920.9
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年威海市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
威海城投置業有限公司391.9561714.33環翠區商務金融用地
威海市城市開發投資有限公司371.0862923.26環翠區其他商服用地
威海市城市開發投資有限公司345.02533773.44環翠區商務金融用地
青島利群百貨集團股份有限公司253.7619124.4榮成市批發零售用地
中國石化銷售有限公司山東威海石油分公司250.920698.25環翠區批發零售用地
榮成市財鑫投資有限公司227.01246754.92榮成市批發零售用地
榮成西寨房地產開發有限公司219.0265012.1榮成市住宿餐飲用地
榮成市財鑫投資有限公司188.019044101.3榮成市批發零售用地
榮成市財鑫投資有限公司189.01872999.1榮成市批發零售用地
榮成市濱海城建開發有限公司187.0324017.33榮成市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年威海市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
威海軟銀信息技術有限公司39.74339109.22環翠區工業用地
威海通利新型材料科技有限公司21.9113651.82環翠區工業用地
威海嘉通制衣有限公司20.522511.01環翠區工業用地
威海北化歐亞碳纖維復合材料有限公司25.9178869.04環翠區工業用地
威海高新園區建設運營有限公司21.13690174.65環翠區工業用地
威海鼎利碳纖維制品有限公司22.351222.98環翠區工業用地
威海威特能源裝備技術有限公司21.136017.04環翠區工業用地
威海市城市開發投資有限公司21.636516.89環翠區工業用地
威海正坤肉類聯合加工有限公司21.11034.86環翠區工業用地
威?,q陽物流有限公司24.1562.34環翠區工業用地
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