2011-2019年煙臺市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年煙臺市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,煙臺市共成交產業用地3927宗。成交面積達到170432.84畝,排在全國第23,山東省內第4。其中以土地出讓形式成交的有3698宗, 成交面積148236.76畝,占比86.98%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,煙臺市共成交產業用地495宗。成交面積26088.15畝, 排在全國第14,山東省內第4,成交面積同比減少20.06%。 其中以土地出讓形式成交的有411宗,成交面積17058.89畝,占比65.39%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年煙臺市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,煙臺市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,煙臺市工礦倉儲用地成交面積為11933.54畝,占比87.33%, 商服用地成交面積為1731.47畝,占比12.67%。

圖表 2011-2019年煙臺市產業用地交易結構走勢

2015年,煙臺市第二產業增加值3323.46億元,占GDP的比重達到51.56%,占比排在全國第88位。 第三產業增加值2681.77億元,占GDP的比重達到41.6%,占比排在全國第142位。

目前煙臺市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年煙臺市三產占GDP的比重

2011-2019年煙臺市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,煙臺市產業用地交易4422宗中,有3199宗來源為新增建設用地,占比為72.34%。

2011-2019年,煙臺市產業新增建設用地交易面積達到142134.68畝,占比達到72.33%。 占比排在全國第29,山東省第2。近幾年來煙臺市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到86%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年煙臺市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,煙臺市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到2048.04畝,占比為1.04%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,煙臺市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,煙臺市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.5%,較前幾年下降0.62個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年煙臺市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來煙臺市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,煙臺市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、17.91%、45.83%、20.37%、15.89%。

圖表 2011-2019年煙臺市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年煙臺市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,煙臺市工礦倉儲用地出讓價格為16.16萬元/畝。

2019年,煙臺市工礦倉儲用地出讓價格為19.03萬元/畝,同比增長7.12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,煙臺市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.92%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到19.03萬元/畝,最低的一年是2011年,為14.69萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,煙臺市商服用地出讓樓面價格為767元/平方米。

2019年,煙臺市商服用地出讓樓面價格為1120元/平方米,同比增長31.87%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,煙臺市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為8.86%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1120元/平方米,最低的一年是2011年,為522元/平方米。

圖表 2011-2019年煙臺市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

煙臺市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,煙臺市產業用地總成交面積排在山東省內第4位,與濰坊市、青島市共同處于第一梯隊。煙臺市產業用地成交面積占全省的比例為7.12%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,煙臺市產業用地總成交面積排在山東省內第4位, 排名不變。煙臺市產業用地成交面積占全省的比例為7.81%,較前幾年增長0.78個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年煙臺市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,聊城市、日照市、棗莊市、泰安市與煙臺市土地出讓價格較為接近。

總體來看,煙臺市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,煙臺市為全省平均水平的88.63%。

圖表 2011-2019年煙臺市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年煙臺市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內,青島市、泰安市、威海市、棗莊市、濟寧市、臨沂市、德州市、濰坊市、濱州市、聊城市與煙臺市價格較為接近。

總體來看,煙臺市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,煙臺市為全省平均水平的101.44%。 煙臺市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年煙臺市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

煙臺市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,煙臺市產業用地交易規模最大的區縣為福山區,2019年,福山區成交規模占全市的27.63%,其次是招遠市,占比達到22.97%。

圖表 2011-2019年煙臺市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年煙臺市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,煙臺市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:芝罘區、萊山區、牟平區、福山區、龍口市、蓬萊市、招遠市、海陽市、萊州市、棲霞市、長島縣、萊陽市。

芝罘區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到9679.06元/平方米,2011-2019年復合增速為18.89%。

圖表 2011-2019年煙臺市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年煙臺市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,煙臺市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:芝罘區、福山區、牟平區、萊山區、長島縣、龍口市、萊陽市、萊州市、蓬萊市、招遠市、棲霞市、海陽市。

芝罘區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年煙臺市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年煙臺市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年煙臺市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年煙臺市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
1350.41蓬萊市公路用地94917.0
1104.56牟平區鐵路用地2950.3
山東省粵商實業有限公司765.67萊州市工業用地1071914.0
華能煙臺八角熱電有限公司712.98福山區工業用地1554321.8
龍口港集團有限公司679.87龍口市倉儲用地1854327.3
萬華化學集團股份有限公司665.16福山區工業用地1450221.8
山東怡力電業有限公司554.33龍口市工業用地1256522.7
齊合天地(煙臺)環??萍加邢薰?/td>463.18福山區工業用地1019522.0
山東怡力電業有限公司460.96龍口市工業用地1040022.6
煙臺市神亞新能源科技有限公司200.14萊州市工業用地280214.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年煙臺市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
煙臺華東電子科技有限公司584.145327.76萊山區商務金融用地
煙臺市匯通燃氣發展有限公司326.31360.42芝罘區商務金融用地
山東嘉麟房地產開發有限公司300.1567018.9萊州市其他商服用地
煙臺中盛總部基地開發有限公司287.11031735.93萊山區商務金融用地
煙臺市芝罘區幸福街道宏興居民委員會266.211984.5芝罘區批發零售用地
蓬萊鼎峰瑞利房地產開發有限公司255.0299211.73蓬萊市批發零售用地
郝明志227.3390.17牟平區批發零售用地
萊陽市捷中置業有限公司215.28553.97萊陽市其他商服用地
招遠市金暉房地產開發有限公司205.911685.67招遠市其他商服用地
招遠市金暉房地產開發有限公司206.0690033.49招遠市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年煙臺市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
71.5260.37萊陽市工業用地
萊州華偉包裝科技有限公司37.7102727.27萊州市工業用地
煙臺明寶電子科技有限公司30.045415.15芝罘區工業用地
龍口立和機械配件有限公司26.7142053.23龍口市工業用地
龍口鼎瑞汽車配件進出口有限公司27.052019.27龍口市工業用地
煙臺漢德建材有限公司26.129911.46萊山區工業用地
煙臺寶錦新材料有限公司22.798843.58福山區工業用地
煙臺加品卡納國際酒莊有限公司22.329013牟平區工業用地
煙臺市瑪努爾石化裝備有限公司26.1145955.82萊山區工業用地
煙臺大豪建筑裝飾工程有限公司26.21816.92萊山區工業用地
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