2011-2019年棗莊市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年棗莊市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,棗莊市共成交產業用地1242宗。成交面積達到51010.46畝,排在全國第188,山東省內第16。其中以土地出讓形式成交的有1150宗, 成交面積45213.61畝,占比88.64%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,棗莊市共成交產業用地202宗。成交面積7773.31畝, 排在全國第144,山東省內第16,成交面積同比增長25.07%。 其中以土地出讓形式成交的有178宗,成交面積6900.33畝,占比88.77%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年棗莊市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,棗莊市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,棗莊市工礦倉儲用地成交面積為5309.49畝,占比86.45%, 商服用地成交面積為831.98畝,占比13.55%。

圖表 2011-2019年棗莊市產業用地交易結構走勢

2015年,棗莊市第二產業增加值1070.19億元,占GDP的比重達到52.69%,占比排在全國第76位。 第三產業增加值806.7億元,占GDP的比重達到39.72%,占比排在全國第168位。

目前棗莊市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年棗莊市三產占GDP的比重

2011-2019年棗莊市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,棗莊市產業用地交易1444宗中,有1122宗來源為新增建設用地,占比為77.7%。

2011-2019年,棗莊市產業新增建設用地交易面積達到51006.92畝,占比達到86.77%。 占比排在全國第214,山東省第9。近幾年來棗莊市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到92%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年棗莊市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,棗莊市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到1895.36畝,占比為3.22%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,棗莊市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,棗莊市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.07%,較前幾年下降2.48個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年棗莊市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來棗莊市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,棗莊市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.4%、81.03%、6.22%、11.35%。

圖表 2011-2019年棗莊市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年棗莊市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,棗莊市工礦倉儲用地出讓價格為19.3萬元/畝。

2019年,棗莊市工礦倉儲用地出讓價格為19.7萬元/畝,同比減少8.73%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,棗莊市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,棗莊市商服用地出讓樓面價格為1118元/平方米。

2019年,棗莊市商服用地出讓樓面價格為1079元/平方米,同比增長24.3%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,棗莊市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2015年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年棗莊市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

棗莊市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,棗莊市產業用地總成交面積排在山東省內第16位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。棗莊市產業用地成交面積占全省的比例為2.13%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,棗莊市產業用地總成交面積排在山東省內第16位, 排名不變。棗莊市產業用地成交面積占全省的比例為2.33%,較前幾年增長0.22個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年棗莊市商服用地出讓樓面價格排在省內第9位。省內,聊城市、日照市、煙臺市、泰安市、德州市、淄博市與棗莊市土地出讓價格較為接近。

總體來看,棗莊市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,棗莊市為全省平均水平的85.39%。

圖表 2011-2019年棗莊市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年棗莊市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第6位。省內,淄博市、青島市、泰安市、威海市、煙臺市、濟寧市、臨沂市、德州市、濰坊市、濱州市與棗莊市價格較為接近。

總體來看,棗莊市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,棗莊市為全省平均水平的105.05%。 棗莊市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年棗莊市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

棗莊市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,棗莊市產業用地交易規模最大的區縣為滕州市,2019年,滕州市成交規模占全市的29.8%,其次是市中區,占比達到21.77%。

圖表 2011-2019年棗莊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年棗莊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,棗莊市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:山亭區、滕州市、臺兒莊區、薛城區、市中區、嶧城區。

山亭區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1699.06元/平方米,2011-2019年復合增速為40.22%。

圖表 2011-2019年棗莊市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年棗莊市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,棗莊市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:市中區、薛城區、嶧城區、臺兒莊區、山亭區、滕州市。

市中區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年棗莊市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年棗莊市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年棗莊市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年棗莊市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
山東昊達化學有限公司308.68滕州市工業用地568518.4
山東省泰和水處理有限公司153.92市中區工業用地170011.0
華電國際電力股份有限公司十里泉發電廠153.32市中區工業用地340022.2
棗莊市建陽熱電有限公司145.18薛城區工業用地360024.8
山東棗莊國家糧食儲備庫131.3薛城區倉儲用地578144.0
山東魯南國際城置業有限公司123.36薛城區其他商服用地64000518.8
山東海之杰紡織有限公司122.11市中區工業用地310025.4
山東嘉瑞食品有限公司100山亭區工業用地115011.5
棗莊市勝達精密鑄造有限公司96.92臺兒莊區工業用地9009.3
山東青青生物科技有限公司94.54薛城區工業用地177518.8
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年棗莊市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
棗莊豐業房地產開發有限公司403.130807.64薛城區其他商服用地
山東美星置業有限公司335.2348010.38市中區其他商服用地
棗莊聚源高新技術投資建設有限公司231.9700030.19棗莊市本級商務金融用地
棗莊隆宇房地產開發有限公司192.99004.67薛城區其他商服用地
滕州市天圣源置業有限公司190.01243865.46滕州市批發零售用地
中國電信集團公司山東省棗莊市電信分公司163.7331020.23棗莊市本級商務金融用地
安僑集團山東置業有限公司125.4277022.09市中區其他商服用地
安僑集團山東置業有限公司126.2285022.59市中區其他商服用地
棗莊市瑞嘉房地產開發有限公司112.36766.02市中區其他商服用地
王兆洋100.02252.25嶧城區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年棗莊市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
25.6220.88市中區工業用地
24.4130.53市中區工業用地
山東嘉諾電子有限公司24.51927.83滕州市工業用地
山東天衢鋁業有限公司24.2164768薛城區工業用地
山東大明消毒科技有限公司23.82319.69滕州市工業用地
山東華杰豪醫療器械有限公司23.350421.65滕州市工業用地
24.6321.31市中區工業用地
滕州市隆宏商貿有限公司21.622910.61滕州市工業用地
山東雙林建材科技有限公司24.852121.02滕州市工業用地
24.4391.62市中區工業用地
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