2011-2019年淄博市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年淄博市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,淄博市共成交產業用地2297宗。成交面積達到83242.43畝,排在全國第102,山東省內第14。其中以土地出讓形式成交的有2290宗, 成交面積82939.44畝,占比99.64%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,淄博市共成交產業用地417宗。成交面積13485.61畝, 排在全國第58,山東省內第12,成交面積同比增長9.56%。 其中以土地出讓形式成交的有411宗,成交面積12647.4畝,占比93.78%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年淄博市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,淄博市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,淄博市工礦倉儲用地成交面積為10088.09畝,占比86.45%, 商服用地成交面積為1580.77畝,占比13.55%。

圖表 2011-2019年淄博市產業用地交易結構走勢

2015年,淄博市第二產業增加值2228.83億元,占GDP的比重達到53.96%,占比排在全國第69位。 第三產業增加值1756.53億元,占GDP的比重達到42.53%,占比排在全國第132位。

目前淄博市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年淄博市三產占GDP的比重

2011-2019年淄博市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,淄博市產業用地交易2714宗中,有1691宗來源為新增建設用地,占比為62.31%。

2011-2019年,淄博市產業新增建設用地交易面積達到77733.04畝,占比達到80.36%。 占比排在全國第297,山東省第16。近幾年來淄博市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到89%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年淄博市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,淄博市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到22095.97畝,占比為22.84%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,淄博市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,淄博市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到33.04%,較前幾年上升11.85個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年淄博市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來淄博市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,淄博市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.3%、81.72%、16.81%、1.18%。

圖表 2011-2019年淄博市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年淄博市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,淄博市工礦倉儲用地出讓價格為21.63萬元/畝。

2019年,淄博市工礦倉儲用地出讓價格為23.53萬元/畝,同比增長1.37%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,淄博市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,淄博市商服用地出讓樓面價格為806元/平方米。

2019年,淄博市商服用地出讓樓面價格為976元/平方米,同比減少21.89%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,淄博市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年淄博市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

淄博市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,淄博市產業用地總成交面積排在山東省內第14位,與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。淄博市產業用地成交面積占全省的比例為3.51%。

圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,淄博市產業用地總成交面積排在山東省內第12位, 排名上升。淄博市產業用地成交面積占全省的比例為4.04%,較前幾年增長0.61個百分點。

圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年淄博市商服用地出讓樓面價格排在省內第12位。省內,德州市、臨沂市與淄博市土地出讓價格較為接近。

總體來看,淄博市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,淄博市為全省平均水平的77.25%。

圖表 2011-2019年淄博市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年淄博市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,濟南市、青島市、泰安市、威海市、棗莊市、煙臺市與淄博市價格較為接近。

總體來看,淄博市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,淄博市為全省平均水平的125.43%。 淄博市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年淄博市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

淄博市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,淄博市成交規模最大的區域是張店區,成交規模占比達到18.57%。到2019年,臨淄區成為成交主力,占比達到32.62%。幾年里淄博市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年淄博市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年淄博市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,淄博市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:張店區、桓臺縣、淄川區、博山區、沂源縣、臨淄區、周村區、高青縣。

張店區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2517.36元/平方米,2011-2019年復合增速為22.28%。

圖表 2011-2019年淄博市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年淄博市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,淄博市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:淄川區、張店區、博山區、臨淄區、周村區、桓臺縣、高青縣、沂源縣。

淄川區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年淄博市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年淄博市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年淄博市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年淄博市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
山東鋁業公司824.15張店區工業用地835110.1
淄博魯創城鎮化建設發展有限公司350淄博市本級工業用地959027.4
淄博力久實業股份有限公司286.78淄博市本級工業用地774327.0
瑞陽制藥有限公司240.67沂源縣工業用地354614.7
淄博遠成置業有限公司224.14淄博市本級倉儲用地674030.1
淄博寶達汽配物流有限責任公司,淄博寶信達汽車銷售服務有限責任公司,淄博寶久達汽車貿易有限公司,淄博寶錦達汽車銷售有限責任公司,淄博寶融達汽車銷售有限責任公司,淄博寶惠達汽車貿易有限責任公司184.59周村區批發零售用地1585085.9
山東博山制藥有限公司176.48博山區工業用地337719.1
山東高陽安全科技有限公司149.98淄博市本級商務金融用地965264.4
淄博高新技術產業開發區國有資產經營管理公司148.9淄博市本級工業用地408027.4
淄博天煜置業有限公司145.05桓臺縣商務金融用地46475320.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淄博市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
淄博魯中房地產開發股份有限公司356.7842823.63張店區其他商服用地
山東匯豐石化集團銷售有限公司317.415004.73桓臺縣批發零售用地
山東篤信置業有限公司290.41361646.89淄博市本級商務金融用地
淄博九宏置業有限公司258.5370114.32淄博市本級批發零售用地
淄博景園置業有限公司253.0293011.58淄博市本級商務金融用地
孫哲196.2440.22周村區批發零售用地
盧德國181.6620.34淄川區商務金融用地
盧德國180.3420.23淄川區商務金融用地
淄博哈德派森工貿有限公司176.42631.49臨淄區批發零售用地
賈杰179.7430.24淄川區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淄博市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
淄博德坤達商貿有限公司48.32194.54臨淄區工業用地
金堆城鉬業光明(山東)股份有限公司37.1932.5周村區工業用地
淄博凱和泰精密裝備有限公司26.769025.87臨淄區工業用地
淄博潔林塑料制管有限公司26.7146654.84臨淄區工業用地
山東新華醫療器械股份有限公司27.53570129.96淄博市本級工業用地
山東圣海保健品有限公司27.267824.96淄博市本級工業用地
淄博正固建材有限公司27.6122244.27淄博市本級工業用地
淄博千恒自動化工程有限公司27.381229.78淄博市本級工業用地
山東凱勒藍房家居文化發展有限公司27.592233.56淄博市本級工業用地
山東圣納醫用制品有限公司27.52749100.07淄博市本級工業用地
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