2011-2019年上海市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年上海市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,上海市共成交產業用地2371宗。成交面積達到121761.65畝,排在全國第55,內第1。其中以土地出讓形式成交的有2371宗, 成交面積121761.65畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,上海市共成交產業用地44宗。成交面積3247.22畝, 排在全國第252,內第1,成交面積同比增長47.04%。 其中以土地出讓形式成交的有44宗,成交面積3247.22畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年上海市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,上海市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,上海市工礦倉儲用地成交面積為2639.67畝,占比88.61%, 商服用地成交面積為339.42畝,占比11.39%。

圖表 2011-2019年上海市產業用地交易結構走勢

2015年,上海市第二產業增加值7991億元,占GDP的比重達到31.81%,占比排在全國第296位。 第三產業增加值17022.63億元,占GDP的比重達到67.76%,占比排在全國第6位。

目前上海市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年上海市三產占GDP的比重

2011-2019年上海市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,上海市產業用地交易2415宗中,有1878宗來源為新增建設用地,占比為77.76%。

2011-2019年,上海市產業新增建設用地交易面積達到101115.82畝,占比達到80.89%。 占比排在全國第89,第1。近幾年來上海市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到89%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年上海市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,上海市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到20543.34畝,占比為16.43%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,上海市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,上海市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.07%,較前幾年下降16.8個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年上海市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來上海市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,上海市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.74%、0%、90.09%、8.17%、0%。

圖表 2011-2019年上海市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年上海市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,上海市工礦倉儲用地出讓價格為53.99萬元/畝。

2019年,上海市工礦倉儲用地出讓價格為174.57萬元/畝,同比增長48.3%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,上海市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,上海市商服用地出讓樓面價格為22120元/平方米。

2019年,上海市商服用地出讓樓面價格為12533元/平方米,同比減少32.73%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,上海市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2016年、2017年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年上海市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

上海市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,上海市成交規模最大的區域是奉賢區,成交規模占比達到25.81%。到2019年,青浦區成為成交主力,占比達到54.25%。幾年里上海市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年上海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年上海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,上海市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:長寧區、徐匯區、浦東新區、閔行區、寶山區、青浦區、金山區、黃浦區、盧灣區、靜安區、普陀區、閘北區、虹口區、楊浦區、嘉定區、松江區、南匯區、奉賢區、崇明縣。

寶山區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到7484.59元/平方米,2011-2019年復合增速為9.43%。

圖表 2011-2019年上海市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年上海市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,上海市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:黃浦區、盧灣區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、閘北區、虹口區、楊浦區、閔行區、寶山區、嘉定區、浦東新區、金山區、松江區、青浦區、南匯區、奉賢區、崇明縣。

黃浦區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年上海市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年上海市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年上海市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年上海市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
上海振華重工(集團)股份有限公司330.9崇明縣工業用地992730.0
上海振華重工(集團)股份有限公司318.15崇明縣工業用地954430.0
上海振華重工(集團)股份有限公司271.74崇明縣工業用地815230.0
上海浦東發展銀行股份有限公司/上海世博發展(集團)有限公司267.32浦東新區商務金融用地5913952212.3
CLH 56 (HK) LIMITED266.89奉賢區倉儲用地27756104.0
中國人民解放軍上海江灣老干部住房建設管理局247.39楊浦區機關團體用地31132125.8
中航商用航空發動機有限責任公司237.66上海市本級工業用地830134.9
上海家化聯合股份有限公司227.8青浦區工業用地2093991.9
上海海昌極地海洋世界有限公司227.41上海市本級文體娛樂用地41290181.6
上海海昌極地海洋世界有限公司218.33上海市本級文體娛樂用地31520144.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上海市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
南京賦茂置業有限公司12040.825550021.22虹口區其他商服用地
前海人壽保險股份有限公司10940.9750006.86虹口區其他商服用地
上海虹房置業有限公司9960.313350013.4虹口區其他商服用地
上海楊浦科技創新(集團)有限公司7110.09670013.6楊浦區其他商服用地
上海逸威投資管理有限公司/上海佑寧投資管理有限公司4798.3273005.69靜安區其他商服用地
上海恒文投資(集團)有限公司4534.5451009.95徐匯區其他商服用地
上海泓柯投資管理合伙企業(有限合伙)/上海晟樹實業有限公司4360.017377839.86虹口區其他商服用地
華潤置地(上海)有限公司/深圳華僑城房地產有限公司4284.9693200161.78閘北區其他商服用地
上海保華萬隆置業有限公司3858.623050059.74閔行區其他商服用地
前海人壽保險股份有限公司3841.04600011.98青浦區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年上海市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
上海復坤醫藥科技發展有限公司520.32461147.31浦東新區工業用地
中船動力研究院有限公司445.21284328.85浦東新區工業用地
上??爹i科技有限公司417.8943622.58普陀區工業用地
上海德門信息技術有限公司337.3502014.88閔行區工業用地
上??颇芤磉_新能源投資發展有限公司276.01002136.31閔行區工業用地
巴斯夫新材料有限公司229.8742032.29浦東新區工業用地
上海承昊實業開發有限公司230.227658120.17上海市本級倉儲用地
上海莘莊工業區實業有限公司222.6435619.57閔行區工業用地
上海國利汽車真皮飾件有限公司189.91101858.01閔行區工業用地
上海市崇明工業園區開發有限公司140.2206714.74崇明縣工業用地
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