2011-2019年渭南市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年渭南市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,渭南市共成交產業用地1182宗。成交面積達到64980.29畝,排在全國第147,陜西省內第5。其中以土地出讓形式成交的有935宗, 成交面積53670.89畝,占比82.6%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,渭南市共成交產業用地206宗。成交面積8424.72畝, 排在全國第136,陜西省內第3,成交面積同比減少12.13%。 其中以土地出讓形式成交的有180宗,成交面積7410.1畝,占比87.96%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年渭南市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,渭南市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,渭南市工礦倉儲用地成交面積為4588.17畝,占比70.02%, 商服用地成交面積為1964.73畝,占比29.98%。

圖表 2011-2019年渭南市產業用地交易結構走勢

2015年,渭南市第二產業增加值697.7億元,占GDP的比重達到47.49%,占比排在全國第158位。 第三產業增加值518.79億元,占GDP的比重達到35.31%,占比排在全國第256位。

目前渭南市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年渭南市三產占GDP的比重

2011-2019年渭南市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,渭南市產業用地交易1388宗中,有1266宗來源為新增建設用地,占比為91.21%。

2011-2019年,渭南市產業新增建設用地交易面積達到69340.13畝,占比達到94.46%。 占比排在全國第74,陜西省第3。近幾年來渭南市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到99%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年渭南市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,渭南市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9420.42畝,占比為12.83%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,渭南市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,渭南市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到20.82%,較前幾年上升9.03個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年渭南市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來渭南市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,渭南市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.46%、79.11%、3.64%、16.79%。

圖表 2011-2019年渭南市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年渭南市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,渭南市工礦倉儲用地出讓價格為11.26萬元/畝。

2019年,渭南市工礦倉儲用地出讓價格為13.57萬元/畝,同比增長16.85%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,渭南市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,渭南市商服用地出讓樓面價格為393元/平方米。

2019年,渭南市商服用地出讓樓面價格為444元/平方米,同比增長23.25%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,渭南市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為8.2%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2014年,達到675元/平方米,最低的一年是2011年,為218元/平方米。

圖表 2011-2019年渭南市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

渭南市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,渭南市產業用地總成交面積排在陜西省內第4位,與榆林市共同處于第一梯隊。渭南市產業用地成交面積占全省的比例為10.32%。

圖表 2011-2019年陜西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,渭南市產業用地總成交面積排在陜西省內第3位, 排名上升。渭南市產業用地成交面積占全省的比例為11.14%,較前幾年增長0.93個百分點。

圖表 2019年陜西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年渭南市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,漢中市與渭南市土地出讓價格較為接近。

總體來看,渭南市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 陜西省商服用地樓面價格達到712.27元/平方米,渭南市為全省平均水平的62.33%。

圖表 2011-2019年渭南市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年渭南市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,商洛市、寶雞市、銅川市與渭南市價格較為接近。

總體來看,渭南市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 陜西省工礦倉儲用地出讓價格達到17.3萬元/畝,渭南市為全省平均水平的78.46%。 渭南市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年渭南市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

渭南市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,渭南市成交規模最大的區域是華陰市,成交規模占比達到20.11%。到2019年,蒲城縣成為成交主力,占比達到25.05%。幾年里渭南市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年渭南市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年渭南市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,渭南市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:華陰市、澄城縣、白水縣、華縣、韓城市、蒲城縣、大荔縣、合陽縣、富平縣、臨渭區、潼關縣。

華陰市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到653.67元/平方米,2011-2019年復合增速為12.55%。

圖表 2011-2019年渭南市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年渭南市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,渭南市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:臨渭區、華縣、潼關縣、大荔縣、合陽縣、澄城縣、蒲城縣、白水縣、富平縣、韓城市、華陰市。

臨渭區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年渭南市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年渭南市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年渭南市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年渭南市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
3392.88蒲城縣鐵路用地153864.5
大荔蔡倫紙業有限公司615.61大荔縣工業用地59209.6
陜西威楠高科(集團)實業有限責任公司350.05渭南市本級工業用地350710.0
上海申華控股股份有限公司266.61渭南市本級其他商服用地1066440.0
金堆城鉬業股份有限公司211.54華縣采礦用地13766.5
神華神東電力陜西富平熱電有限公司208.85富平縣工業用地313315.0
蒲城清潔能源化工有限責任公司200蒲城縣工業用地11005.5
渭南凱泰尚莊商業發展有限公司184.45渭南市本級批發零售用地736940.0
陜西秦堯置業有限公司156.66澄城縣工業用地204213.0
陜西華光實業有限責任公司146.13華縣工業用地150010.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年渭南市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
澄城縣華元農貿有限責任公司125.04403.52澄城縣批發零售用地
陜西晨鐘置業有限公司117.7223018.95韓城市其他商服用地
王建平100.4620.62蒲城縣商務金融用地
陜西威楠高科(集團)實業有限責任公司104.8880083.94渭南市本級批發零售用地
韓城市鑫鼎房地產開發有限責任公司100.4423042.13韓城市批發零售用地
韓城市鑫鼎房地產開發有限責任公司100.1677567.7韓城市其他商服用地
韓城市城市建設投資開發有限責任公司79.2185523.43韓城市其他商服用地
韓城市城市建設投資開發有限責任公司78.8189023.98韓城市其他商服用地
中農集團陜西實業發展有限公司75.0185124.68富平縣其他商服用地
澄城縣城鄉建設綜合開發公司71.08319117.16澄城縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年渭南市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陜西哈芙秦盛食品有限公司20.737017.84大荔縣工業用地
陜西哈芙秦盛食品有限公司21.041019.54大荔縣工業用地
景鄭民22.123410.6白水縣倉儲用地
陜西大荔景璧肉類食品有限公司20.480039.27大荔縣工業用地
張仲貴16.619711.89蒲城縣倉儲用地
富平縣潤磊混凝土有限公司15.045230.1富平縣工業用地
神華神東電力陜西富平熱電有限公司15.065843.87富平縣工業用地
韓城市城市建設投資開發有限責任公司18.5167590.7韓城市工業用地
韓城市城市建設投資開發有限責任公司18.5142576.9韓城市工業用地
神華神東電力陜西富平熱電有限公司15.029219.43富平縣工業用地
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