2011-2019年西安市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年西安市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,西安市共成交產業用地1512宗。成交面積達到101436.84畝,排在全國第81,陜西省內第3。其中以土地出讓形式成交的有1453宗, 成交面積96504.18畝,占比95.14%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,西安市共成交產業用地38宗。成交面積2408畝, 排在全國第283,陜西省內第10,成交面積同比減少70.53%。 其中以土地出讓形式成交的有37宗,成交面積2402.92畝,占比99.79%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年西安市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,西安市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,西安市工礦倉儲用地成交面積為1137.66畝,占比64.87%, 商服用地成交面積為616.23畝,占比35.13%。

圖表 2011-2019年西安市產業用地交易結構走勢

2015年,西安市第二產業增加值2126.29億元,占GDP的比重達到36.65%,占比排在全國第273位。 第三產業增加值3454.71億元,占GDP的比重達到59.55%,占比排在全國第15位。

目前西安市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年西安市三產占GDP的比重

2011-2019年西安市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,西安市產業用地交易1550宗中,有1328宗來源為新增建設用地,占比為85.68%。

2011-2019年,西安市產業新增建設用地交易面積達到97739.48畝,占比達到94.12%。 占比排在全國第72,陜西省第1。近幾年來西安市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到99%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年西安市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,西安市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到56394.67畝,占比為54.31%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,西安市土地出讓權限較集中,區縣級政府的土地出讓權較小。

2019年,西安市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到92.84%,較前幾年上升39.45個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年西安市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來西安市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,西安市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.95%、86.69%、6.61%、4.75%。

圖表 2011-2019年西安市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年西安市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,西安市工礦倉儲用地出讓價格為23.67萬元/畝。

2019年,西安市工礦倉儲用地出讓價格為43.61萬元/畝,同比增長44.67%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,西安市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為9.45%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到43.61萬元/畝,最低的一年是2011年,為19.36萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,西安市商服用地出讓樓面價格為1240元/平方米。

2019年,西安市商服用地出讓樓面價格為4146元/平方米,同比增長103.88%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,西安市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年西安市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

西安市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,西安市產業用地總成交面積排在陜西省內第3位,與榆林市共同處于第一梯隊。西安市產業用地成交面積占全省的比例為14.59%。

圖表 2011-2019年陜西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,西安市產業用地總成交面積排在陜西省內第10位, 排名下降。西安市產業用地成交面積占全省的比例為3.18%,較前幾年減少12.76個百分點。

圖表 2019年陜西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年西安市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,西安市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 陜西省商服用地樓面價格達到712.27元/平方米,西安市為全省平均水平的582.08%。

圖表 2011-2019年西安市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年西安市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。

總體來看,西安市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 陜西省工礦倉儲用地出讓價格達到17.3萬元/畝,西安市為全省平均水平的252.1%。 西安市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年西安市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

西安市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,西安市成交規模最大的區域是戶縣,成交規模占比達到28.47%。到2019年,新城區成為成交主力,占比達到97.01%。幾年里西安市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年西安市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年西安市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,西安市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:高陵縣、新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區、閻良區、臨潼區、長安區、藍田縣、周至縣、戶縣。

高陵縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到5402.53元/平方米,2011-2019年復合增速為27.5%。

圖表 2011-2019年西安市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年西安市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,西安市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區、閻良區、臨潼區、長安區、藍田縣、周至縣、戶縣、高陵縣。

雁塔區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年西安市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年西安市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年西安市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年西安市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
中儲發展股份有限公司562.59西安市本級倉儲用地1590028.3
西安祥展物流有限公司320.33西安市本級倉儲用地1066033.3
北方發展投資有限公司242.49高陵縣工業用地20788.6
中國電子科技集團公司第二十研究所217.17戶縣工業用地401818.5
西安國美安迅網絡科技有限公司200.66西安市本級倉儲用地673033.5
西安鐵路信號有限責任公司195.67西安市本級工業用地600030.7
西安卡普倉儲有限公司193.82西安市本級倉儲用地648033.4
中國科學院國家授時中心183.34西安市本級工業用地505027.5
中國電建集團西北勘測設計研究院有限公司175西安市本級科教用地1110063.4
西安北方光電科技防務有限公司163.14高陵縣工業用地12317.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西安市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陜西通盛房地產開發有限公司2795.1108803.89碑林區其他商服用地
西安市碑林城市建設發展有限公司2182.84303019.71碑林區其他商服用地
陜西長九實業有限公司1817.842402.33蓮湖區其他商服用地
西安世紀金源投資有限公司671.11220018.18西安市本級其他商服用地
陜西五聯置業有限公司590.9850014.39西安市本級其他商服用地
陜西山昊實業有限公司582.0637010.95西安市本級其他商服用地
西安金融中心建設開發有限公司512.74842694.46西安市本級其他商服用地
西安建工集團投資有限責任公司467.320814.45蓮湖區其他商服用地
陜西華銀電力實業發展有限公司465.619144.11西安市本級其他商服用地
陜西山水房地產開發有限公司417.230487.31西安市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年西安市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陜西翔銘置業有限公司67.4658097.58未央區倉儲用地
西安恒輝工貿有限責任公司62.11522.45西安市本級工業用地
西安凱威實業有限公司51.958611.29西安市本級工業用地
西安通達石油物資產品有限公司48.21623.36西安市本級工業用地
西安森舍電子科技有限責任公司39.860015.07長安區工業用地
西安匯景電子科技有限公司36.073020.27西安市本級工業用地
西安匯景電子科技有限公司36.1147040.7西安市本級工業用地
西安泰戈分析儀器有限責任公司39.270017.86長安區工業用地
中天引控科技股份有限公司34.750014.42西安市本級工業用地
西安普灃倉儲有限公司34.68750252.94西安市本級工業用地
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