2011-2019年咸陽市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年咸陽市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,咸陽市共成交產業用地1653宗。成交面積達到111509.76畝,排在全國第63,陜西省內第2。其中以土地出讓形式成交的有1444宗, 成交面積92012.9畝,占比82.52%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,咸陽市共成交產業用地368宗。成交面積23275.18畝, 排在全國第23,陜西省內第1,成交面積同比增長49.18%。 其中以土地出讓形式成交的有252宗,成交面積14943.08畝,占比64.2%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年咸陽市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,咸陽市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,咸陽市工礦倉儲用地成交面積為10415.35畝,占比81%, 商服用地成交面積為2443.71畝,占比19%。

圖表 2011-2019年咸陽市產業用地交易結構走勢

2015年,咸陽市第二產業增加值1230.41億元,占GDP的比重達到57.07%,占比排在全國第37位。 第三產業增加值593.73億元,占GDP的比重達到27.54%,占比排在全國第324位。

目前咸陽市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年咸陽市三產占GDP的比重

2011-2019年咸陽市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,咸陽市產業用地交易2021宗中,有1813宗來源為新增建設用地,占比為89.71%。

2011-2019年,咸陽市產業新增建設用地交易面積達到128584.37畝,占比達到95.4%。 占比排在全國第73,陜西省第2。近幾年來咸陽市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到98%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年咸陽市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,咸陽市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到54022.96畝,占比為40.08%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,咸陽市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,咸陽市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到52.44%,較前幾年上升14.94個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年咸陽市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來咸陽市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,咸陽市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.19%、75.7%、3.46%、20.65%。

圖表 2011-2019年咸陽市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年咸陽市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,咸陽市工礦倉儲用地出讓價格為16.93萬元/畝。

2019年,咸陽市工礦倉儲用地出讓價格為19.92萬元/畝,同比增長8.56%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,咸陽市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,咸陽市商服用地出讓樓面價格為432元/平方米。

2019年,咸陽市商服用地出讓樓面價格為849元/平方米,同比增長40.5%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,咸陽市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為14.72%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到849元/平方米,最低的一年是2012年,為177元/平方米。

圖表 2011-2019年咸陽市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

咸陽市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,咸陽市產業用地總成交面積排在陜西省內第2位,與榆林市共同處于第一梯隊。咸陽市產業用地成交面積占全省的比例為18.94%。

圖表 2011-2019年陜西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,咸陽市產業用地總成交面積排在陜西省內第1位, 排名上升。咸陽市產業用地成交面積占全省的比例為30.78%,較前幾年增長13.25個百分點。

圖表 2019年陜西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年咸陽市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。

總體來看,咸陽市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 陜西省商服用地樓面價格達到712.27元/平方米,咸陽市為全省平均水平的119.24%。

圖表 2011-2019年咸陽市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年咸陽市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,延安市、安康市、漢中市、商洛市與咸陽市價格較為接近。

總體來看,咸陽市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 陜西省工礦倉儲用地出讓價格達到17.3萬元/畝,咸陽市為全省平均水平的115.14%。 咸陽市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年咸陽市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

咸陽市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,咸陽市成交規模最大的區域是三原縣,成交規模占比達到35.92%。到2019年,涇陽縣成為成交主力,占比達到21.66%。幾年里咸陽市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年咸陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年咸陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,咸陽市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:三原縣、興平市、禮泉縣、涇陽縣、旬邑縣、淳化縣、武功縣、長武縣、永壽縣、乾縣、彬縣、秦都區、楊凌區、渭城區。

三原縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1027.68元/平方米,2011-2019年復合增速為15.32%。

圖表 2011-2019年咸陽市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年咸陽市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,咸陽市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:秦都區、楊凌區、渭城區、三原縣、涇陽縣、乾縣、禮泉縣、永壽縣、彬縣、長武縣、旬邑縣、淳化縣、武功縣、興平市。

秦都區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年咸陽市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年咸陽市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年咸陽市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年咸陽市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
3281.44涇陽縣公路用地3833911.7
550咸陽市本級街巷用地2312842.0
陜西際華園開發建設有限公司379.68咸陽市本級批發零售用地2468065.0
340.08涇陽縣公路用地345010.1
普?。ㄎ飨绦聟^)倉儲有限公司297.86咸陽市本級倉儲用地731024.5
楊凌工業園區建設投資有限公司290楊凌區工業用地464016.0
214.2咸陽市本級街巷用地900742.1
陜西蘇寧易達物流投資有限公司213.37涇陽縣倉儲用地523124.5
咸陽藍海臨空產業發展有限公司212.76咸陽市本級工業用地421119.8
陜西中集車輛產業園投資開發有限公司200.93咸陽市本級批發零售用地1202059.8
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年咸陽市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陜西和嘉置業有限公司384.27591.98涇陽縣批發零售用地
陜西和嘉置業有限公司383.9687417.9涇陽縣批發零售用地
興平隆發置業有限公司242.8829034.15興平市其他商服用地
西咸新區能源金貿實業有限公司160.0177011.06咸陽市本級商務金融用地
西咸新區能源金貿實業有限公司153.0356823.32咸陽市本級商務金融用地
西咸新區能源金貿實業有限公司153.0219314.33咸陽市本級商務金融用地
西咸新區能源金貿實業有限公司152.31851.22咸陽市本級商務金融用地
陜西西咸新區灃西發展集團有限公司115.0884576.91咸陽市本級商務金融用地
陜西西咸新區灃西發展集團有限公司118.014912126.37咸陽市本級商務金融用地
國網陜西省電力公司西咸新區供電公司100.0297529.74咸陽市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年咸陽市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
咸陽彩虹光電科技有限公司81.470110860.78咸陽市本級工業用地
咸陽興華高精表面技術有限公司38.165017.07咸陽市本級工業用地
陜西偉星新型建材有限公司37.0337090.98咸陽市本級工業用地
中華全國供銷合作總社西安生漆涂料研究所38.076520.13咸陽市本級工業用地
咸陽川慶鑫源工程技術有限公司38.0182848.08渭城區工業用地
西安迪賽生物藥業有限責任公司38.0326085.69咸陽市本級工業用地
陜西西咸新區宇培倉儲有限公司35.06290179.69咸陽市本級倉儲用地
陜西玉龍塑業有限公司31.3115036.72咸陽市本級工業用地
西北橡膠塑料研究設計院有限公司31.570022.19咸陽市本級工業用地
咸陽恒業光電科技有限公司28.7131045.69咸陽市本級工業用地
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