2011-2019年運城市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年運城市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,運城市共成交產業用地1518宗。成交面積達到54863.95畝,排在全國第183,山西省內第6。其中以土地出讓形式成交的有1352宗, 成交面積45205.92畝,占比82.4%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,運城市共成交產業用地166宗。成交面積5480.42畝, 排在全國第189,山西省內第8,成交面積同比減少23.39%。 其中以土地出讓形式成交的有117宗,成交面積4234.19畝,占比77.26%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年運城市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,運城市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,運城市工礦倉儲用地成交面積為3190.49畝,占比87.74%, 商服用地成交面積為445.69畝,占比12.26%。

圖表 2011-2019年運城市產業用地交易結構走勢

2015年,運城市第二產業增加值440.45億元,占GDP的比重達到37.52%,占比排在全國第265位。 第三產業增加值541.03億元,占GDP的比重達到46.08%,占比排在全國第80位。

目前運城市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年運城市三產占GDP的比重

2011-2019年運城市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,運城市產業用地交易1684宗中,有1294宗來源為新增建設用地,占比為76.84%。

2011-2019年,運城市產業新增建設用地交易面積達到56581.07畝,占比達到93.76%。 占比排在全國第174,山西省第9。近幾年來運城市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到98%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年運城市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,運城市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到4475.77畝,占比為7.42%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,運城市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,運城市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到12.25%,較前幾年上升5.31個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年運城市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來運城市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,運城市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.6%、77.15%、4.18%、18.07%。

圖表 2011-2019年運城市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年運城市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,運城市工礦倉儲用地出讓價格為11.04萬元/畝。

2019年,運城市工礦倉儲用地出讓價格為13.78萬元/畝,同比增長10.22%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,運城市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為4.52%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到13.78萬元/畝,最低的一年是2011年,為9.26萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,運城市商服用地出讓樓面價格為327元/平方米。

2019年,運城市商服用地出讓樓面價格為580元/平方米,同比增長8.09%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,運城市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為10.02%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到580元/平方米,最低的一年是2015年,為198元/平方米。

圖表 2011-2019年運城市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

運城市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,運城市產業用地總成交面積排在山西省內第6位,與朔州市、呂梁市、晉中市共同處于第二梯隊。運城市產業用地成交面積占全省的比例為9.76%。

圖表 2011-2019年山西省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,運城市產業用地總成交面積排在山西省內第8位, 排名下降。運城市產業用地成交面積占全省的比例為7.32%,較前幾年減少2.78個百分點。

圖表 2019年山西省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年運城市商服用地出讓樓面價格排在省內第9位。省內,臨汾市與運城市土地出讓價格較為接近。

總體來看,運城市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 山西省商服用地樓面價格達到862.13元/平方米,運城市為全省平均水平的67.27%。

圖表 2011-2019年運城市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年運城市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,忻州市、呂梁市、大同市、朔州市與運城市價格較為接近。

總體來看,運城市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 山西省工礦倉儲用地出讓價格達到17.76萬元/畝,運城市為全省平均水平的77.57%。 運城市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年運城市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

運城市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,運城市成交規模最大的區域是鹽湖區,成交規模占比達到27.69%。到2019年,芮城縣成為成交主力,占比達到19.57%。幾年里運城市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年運城市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年運城市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,運城市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:稷山縣、芮城縣、永濟市、鹽湖區、河津市、垣曲縣、萬榮縣、聞喜縣、平陸縣、臨猗縣、新絳縣、絳縣、夏縣。

永濟市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到527.9元/平方米,2011-2019年復合增速為13.06%。

圖表 2011-2019年運城市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年運城市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,運城市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:鹽湖區、臨猗縣、萬榮縣、聞喜縣、稷山縣、新絳縣、絳縣、垣曲縣、夏縣、平陸縣、芮城縣、永濟市、河津市。

鹽湖區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年運城市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年運城市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年運城市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年運城市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
山西復晟鋁業有限公司989.92平陸縣工業用地1109011.2
951.33芮城縣公路用地31103.3
山西陽煤豐喜泉稷能源有限公司447.38稷山縣工業用地36358.1
運城市德潤天成家居銷售有限公司367.15鹽湖區工業用地513214.0
山西蒲津塑鋼板業制造有限公司259.8運城市本級工業用地291511.2
246.74芮城縣公路用地8753.5
220.15鹽湖區街巷用地545124.8
山西大捷國際貿易有限公司189.87河津市工業用地233012.3
運城市大運汽車有限公司173.63鹽湖區工業用地195511.3
山西大漢隆城置業開發有限公司149.8芮城縣批發零售用地13499.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年運城市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
運城市東星房地產開發有限公司277.410473.77運城市本級批發零售用地
山西廣仁房地產開發有限公司239.318307.65運城市本級商務金融用地
山西華油天然氣有限公司運城分公司127.45374.22運城市本級批發零售用地
山西芮城農村商業銀行股份有限公司120.2149112.4芮城縣商務金融用地
山西嘉義興商貿有限公司108.7978290.01鹽湖區商務金融用地
垣曲縣鑫泰房地產開發有限公司74.1130.18垣曲縣批發零售用地
山西萬霖房地產開發有限公司72.2298141.26新絳縣批發零售用地
暢景杰、范玉芳、陳桂奴55.8651.16萬榮縣住宿餐飲用地
山西鑫鉅重型機械制造有限公司49.12304.67聞喜縣商務金融用地
聞喜縣錦程房地產開發有限公司50.02164.32聞喜縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年運城市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
芮城縣豐海果業有限公司22.222710.22芮城縣倉儲用地
尚彥波22.222210芮城縣倉儲用地
新絳縣瑞富達塑料制品有限公司15.528518.39新絳縣工業用地
垣曲縣前進化工廠有限公司15.9563.5垣曲縣工業用地
運城市榮興印刷包裝有限公司14.221315.04聞喜縣工業用地
聞喜縣永祥和煮餅食品有限責任公司14.221214.99聞喜縣工業用地
李衛俊14.115110.67聞喜縣工業用地
聞喜縣嘉美花紙有限公司14.815510.44聞喜縣工業用地
陳軍16.1281.77絳縣工業用地
運城市海鑫海天混凝土有限公司17.8100056.02聞喜縣工業用地
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