2011-2019年塔城地區產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年塔城地區產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,塔城地區共成交產業用地916宗。成交面積達到71490.41畝,排在全國第125,新疆內第7。其中以土地出讓形式成交的有739宗, 成交面積41020.57畝,占比57.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,塔城地區共成交產業用地132宗。成交面積7028.79畝, 排在全國第163,新疆內第6,成交面積同比增長30.99%。 其中以土地出讓形式成交的有81宗,成交面積2841.82畝,占比40.43%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年塔城地區產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,塔城地區產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,塔城地區工礦倉儲用地成交面積為3077.12畝,占比88.36%, 商服用地成交面積為405.44畝,占比11.64%。

圖表 2011-2019年塔城地區產業用地交易結構走勢

2015年,塔城地區第二產業增加值168.24億元,占GDP的比重達到28.36%,占比排在全國第313位。 第三產業增加值210.84億元,占GDP的比重達到35.55%,占比排在全國第253位。

目前塔城地區第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年塔城地區三產占GDP的比重

2011-2019年塔城地區產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,塔城地區產業用地交易1048宗中,有584宗來源為新增建設用地,占比為55.73%。

2011-2019年,塔城地區產業新增建設用地交易面積達到65208.51畝,占比達到83.05%。 占比排在全國第167,新疆第7。近幾年來塔城地區建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年塔城地區產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,塔城地區交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到0畝,占比為0%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,塔城地區土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,塔城地區歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年不變個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年塔城地區產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來塔城地區產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,塔城地區產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.1%、52.08%、3.68%、44.14%。

圖表 2011-2019年塔城地區產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年塔城地區產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,塔城地區工礦倉儲用地出讓價格為5.35萬元/畝。

2019年,塔城地區工礦倉儲用地出讓價格為6.15萬元/畝,同比增長27.66%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,塔城地區工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為5.14%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到6.3萬元/畝,最低的一年是2011年,為3.91萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,塔城地區商服用地出讓樓面價格為214元/平方米。

2019年,塔城地區商服用地出讓樓面價格為300元/平方米,同比增長8.22%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,塔城地區商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為13.13%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2015年,達到334元/平方米,最低的一年是2011年,為99元/平方米。

圖表 2011-2019年塔城地區產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

塔城地區產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,塔城地區產業用地總成交面積排在新疆內第8位,與伊犁哈薩克自治州、阿克蘇地區、喀什地區、巴音郭楞蒙古自治州共同處于第二梯隊。塔城地區產業用地成交面積占全省的比例為6.11%。

圖表 2011-2019年新疆各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,塔城地區產業用地總成交面積排在新疆內第6位, 排名上升。塔城地區產業用地成交面積占全省的比例為6.76%,較前幾年增長0.71個百分點。

圖表 2019年新疆各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年塔城地區商服用地出讓樓面價格排在省內第13位。省內,巴音郭楞蒙古自治州、克拉瑪依市與塔城地區土地出讓價格較為接近。

總體來看,塔城地區商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地樓面價格達到580.48元/平方米,塔城地區為全省平均水平的51.65%。

圖表 2011-2019年塔城地區商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年塔城地區工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,喀什地區、昌吉回族自治州、克孜勒蘇柯爾克孜自治州、吐魯番地區、博爾塔拉蒙古自治州、阿勒泰地區與塔城地區價格較為接近。

總體來看,塔城地區工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 新疆工礦倉儲用地出讓價格達到6.09萬元/畝,塔城地區為全省平均水平的100.99%。 塔城地區在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年塔城地區工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

塔城地區所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,塔城地區產業用地交易規模最大的區縣為烏蘇市,2019年,烏蘇市成交規模占全市的40.67%,其次是和布克賽爾蒙古自治縣,占比達到30.34%。

圖表 2011-2019年塔城地區所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年塔城地區所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,塔城地區商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:塔城市、烏蘇市、額敏縣、沙灣縣、和布克賽爾蒙古自治縣、托里縣、裕民縣。

額敏縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到335.55元/平方米,2011-2019年復合增速為19.4%。

圖表 2011-2019年塔城地區所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年塔城地區所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,塔城地區工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:塔城市、烏蘇市、額敏縣、沙灣縣、托里縣、裕民縣、和布克賽爾蒙古自治縣。

裕民縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年塔城地區所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年塔城地區所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年塔城地區產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年塔城地區產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
554.13托里縣機關團體用地740.1
420.29烏蘇市管道運輸用地560.1
350.44額敏縣公共設施用地3501.0
徐礦集團新疆塔城鐵煤能源有限公司322.27托里縣工業用地7952.5
和布克賽爾蒙古自治縣全榮有限責任公司293.1和布克賽爾蒙古自治縣工業用地12114.1
新疆富春水電裝備制造股份有限公司220.23沙灣縣工業用地17988.2
新疆裕鑫源紡織有限公司218.82沙灣縣工業用地250011.4
新疆信泰紡織有限公司212.36沙灣縣工業用地17658.3
新疆城軒高新材料有限公司199.94烏蘇市工業用地14257.1
托里縣金匯養殖農民專業合作社108.6托里縣工業用地2352.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年塔城地區商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
沙灣縣紀元食品有限責任公司67.2911.35沙灣縣其他商服用地
新疆雅迪房地產開發有限公司49.1161132.79塔城市其他商服用地
新疆百寧商貿有限公司41.273317.78塔城市其他商服用地
和布克賽爾縣金博房地產開發有限公司35.61975.54和布克賽爾蒙古自治縣其他商服用地
新疆雅迪房地產開發有限公司39.570317.8塔城市其他商服用地
新疆創未來房地產開發有限公司36.3179749.45沙灣縣其他商服用地
塔城地區宜鑫商業投資有限公司30.8632.05額敏縣其他商服用地
中石油新疆銷售有限公司塔城分公司25.62309和布克賽爾蒙古自治縣其他商服用地
塔城駿翔商貿有限公司21.382838.93塔城市其他商服用地
中石油新疆銷售有限公司塔城分公司24.32209.04和布克賽爾蒙古自治縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年塔城地區工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
塔城國合國際物流港有限責任公司16.22961182.95塔城市工業用地
烏蘇華美紙業有限公司7.31502204.58烏蘇市工業用地
烏蘇市笑廚物流配送有限公司7.624131.76烏蘇市工業用地
烏蘇市興財國有資產投資經有限責任公司7.570594.29烏蘇市工業用地
新疆肥地壯生態有限公司7.9729.08沙灣縣工業用地
烏蘇宏江燃氣有限公司7.010515烏蘇市工業用地
烏蘇新越化學有限公司7.22140296.89烏蘇市工業用地
柳毛灣鎮華騰熱力有限公司(趙福)8.7202.27沙灣縣工業用地
烏蘇市泛華鋼結構工程有限公司7.241857.92烏蘇市工業用地
烏蘇市鼎盛熱力有限責任公司7.3996136.17烏蘇市工業用地
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