2011-2019年吐魯番地區產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年吐魯番地區產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,吐魯番地區共成交產業用地777宗。成交面積達到66293.7畝,排在全國第140,新疆內第9。其中以土地出讓形式成交的有750宗, 成交面積63956.54畝,占比96.47%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,吐魯番地區共成交產業用地106宗。成交面積4978.56畝, 排在全國第198,新疆內第9,成交面積同比增長40.84%。 其中以土地出讓形式成交的有100宗,成交面積4919.27畝,占比98.81%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年吐魯番地區產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,吐魯番地區產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,吐魯番地區工礦倉儲用地成交面積為3449.01畝,占比84.37%, 商服用地成交面積為638.84畝,占比15.63%。

圖表 2011-2019年吐魯番地區產業用地交易結構走勢

2015年,吐魯番地區第二產業增加值0億元,占GDP的比重達到0%,占比排在全國第0位。 第三產業增加值0億元,占GDP的比重達到0%,占比排在全國第0位。

目前吐魯番地區第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年吐魯番地區三產占GDP的比重

2011-2019年吐魯番地區產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,吐魯番地區產業用地交易883宗中,有680宗來源為新增建設用地,占比為77.01%。

2011-2019年,吐魯番地區產業新增建設用地交易面積達到67697.24畝,占比達到94.98%。 占比排在全國第83,新疆第2。近幾年來吐魯番地區建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年吐魯番地區產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,吐魯番地區交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到0畝,占比為0%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,吐魯番地區土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,吐魯番地區歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年不變個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年吐魯番地區產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來吐魯番地區產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,吐魯番地區產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.03%、96.19%、0.42%、3.36%。

圖表 2011-2019年吐魯番地區產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年吐魯番地區產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,吐魯番地區工礦倉儲用地出讓價格為3.58萬元/畝。

2019年,吐魯番地區工礦倉儲用地出讓價格為5.43萬元/畝,同比增長40.89%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,吐魯番地區工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,吐魯番地區商服用地出讓樓面價格為336元/平方米。

2019年,吐魯番地區商服用地出讓樓面價格為533元/平方米,同比增長8.55%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,吐魯番地區商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為16.25%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到533元/平方米,最低的一年是2011年,為138元/平方米。

圖表 2011-2019年吐魯番地區產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

吐魯番地區產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,吐魯番地區產業用地總成交面積排在新疆內第9位,與伊犁哈薩克自治州、阿克蘇地區、喀什地區、巴音郭楞蒙古自治州共同處于第二梯隊。吐魯番地區產業用地成交面積占全省的比例為5.55%。

圖表 2011-2019年新疆各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,吐魯番地區產業用地總成交面積排在新疆內第9位, 排名不變。吐魯番地區產業用地成交面積占全省的比例為4.79%,較前幾年減少0.82個百分點。

圖表 2019年新疆各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年吐魯番地區商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。省內,伊犁哈薩克自治州、阿勒泰地區、哈密地區與吐魯番地區土地出讓價格較為接近。

總體來看,吐魯番地區商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地樓面價格達到580.48元/平方米,吐魯番地區為全省平均水平的91.9%。

圖表 2011-2019年吐魯番地區商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年吐魯番地區工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,塔城地區、喀什地區、昌吉回族自治州、克孜勒蘇柯爾克孜自治州、博爾塔拉蒙古自治州、阿勒泰地區與吐魯番地區價格較為接近。

總體來看,吐魯番地區工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 新疆工礦倉儲用地出讓價格達到6.09萬元/畝,吐魯番地區為全省平均水平的89.12%。 吐魯番地區在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年吐魯番地區工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

吐魯番地區所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,吐魯番地區成交規模最大的區域是吐魯番市,成交規模占比達到55.18%。到2019年,托克遜縣成為成交主力,占比達到44.65%。幾年里吐魯番地區所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年吐魯番地區所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年吐魯番地區所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,吐魯番地區商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:吐魯番市、鄯善縣、托克遜縣。

托克遜縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到356.12元/平方米,2011-2019年復合增速為86.98%。

圖表 2011-2019年吐魯番地區所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年吐魯番地區所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,吐魯番地區工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:吐魯番市、鄯善縣、托克遜縣。

托克遜縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年吐魯番地區所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年吐魯番地區所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年吐魯番地區產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年吐魯番地區產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
托克遜縣天合光能有限責任公司3538.13托克遜縣工業用地29730.8
合盛硅業(鄯善)有限公司1531.88鄯善縣工業用地14030.9
上海大眾汽車(吐魯番)試驗中心有限公司1083.13吐魯番市工業用地70046.5
合盛硅業(鄯善)有限公司868.53鄯善縣工業用地7960.9
新疆中泰化學托克遜能化有限公司392.78托克遜縣工業用地6811.7
新疆華電高昌熱電有限公司327.97吐魯番市工業用地20736.3
新疆長鄯投資開發有限公司239.72鄯善縣工業用地2170.9
吐魯番新都農產品交易中心開發有限公司230.37吐魯番市倉儲用地10544.6
新疆長鄯投資開發有限公司193.53鄯善縣工業用地1750.9
特變電工新特吐魯番能源有限公司189.24吐魯番市工業用地8714.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年吐魯番地區商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
吐魯番市國潤房地產開發有限公司66.0126819.21吐魯番市其他商服用地
吐魯番房地產開發總公司44.184619.19吐魯番市其他商服用地
杜進華44.71443.22吐魯番市其他商服用地
吐魯番房地產開發總公司44.41102.48吐魯番市其他商服用地
吐魯番房地產開發總公司42.31834.32吐魯番市其他商服用地
中國農業發展銀行托克遜縣支行40.01754.38托克遜縣商務金融用地
吐魯番市阿菲仁商貿有限公司38.12306.03吐魯番市其他商服用地
吐魯番市萬圣工貿有限責任公司27.237613.8吐魯番市其他商服用地
中國移動通信集團新疆有限公司吐魯番地區分公司22.960.24托克遜縣其他商服用地
吐魯番市農村信用合作聯社22.41155.14吐魯番市商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年吐魯番地區工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
吐魯番市火洲夫子酒莊有限責任公司9.929529.83吐魯番市工業用地
吐魯番日月山葡萄酒業有限公司8.810311.76吐魯番市工業用地
吐魯番市一甸絲路文化有限公司9.728929.83吐魯番市工業用地
吐魯番市佳明商貿有限公司9.118620.46吐魯番市工業用地
吐魯番茂源投資有限公司9.929529.83吐魯番市工業用地
吐魯番蘭港文化旅游有限公司9.118220.02吐魯番市工業用地
吐魯番蘭港農業科技有限公司9.118220.02吐魯番市工業用地
吐魯番蘭港美樂玻璃制品有限公司8.938242.97吐魯番市工業用地
托克遜縣零海拔酒業有限公司 8.824127.32托克遜縣工業用地
托克遜縣零海拔酒業有限公司 7.626434.73托克遜縣工業用地
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