2011-2019年烏魯木齊市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年烏魯木齊市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,烏魯木齊市共成交產業用地1177宗。成交面積達到78588.54畝,排在全國第114,新疆內第5。其中以土地出讓形式成交的有961宗, 成交面積63793.38畝,占比81.17%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,烏魯木齊市共成交產業用地75宗。成交面積3737.22畝, 排在全國第235,新疆內第13,成交面積同比減少41.88%。 其中以土地出讓形式成交的有61宗,成交面積3279.14畝,占比87.74%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,烏魯木齊市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,烏魯木齊市工礦倉儲用地成交面積為2448.56畝,占比74.89%, 商服用地成交面積為821畝,占比25.11%。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市產業用地交易結構走勢

2015年,烏魯木齊市第二產業增加值787.37億元,占GDP的比重達到29.92%,占比排在全國第306位。 第三產業增加值1812.62億元,占GDP的比重達到68.88%,占比排在全國第4位。

目前烏魯木齊市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年烏魯木齊市三產占GDP的比重

2011-2019年烏魯木齊市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,烏魯木齊市產業用地交易1252宗中,有608宗來源為新增建設用地,占比為48.56%。

2011-2019年,烏魯木齊市產業新增建設用地交易面積達到54786.7畝,占比達到66.55%。 占比排在全國第82,新疆第1。近幾年來烏魯木齊市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,烏魯木齊市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到7572.22畝,占比為9.2%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,烏魯木齊市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,烏魯木齊市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.38%,較前幾年下降9.24個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來烏魯木齊市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,烏魯木齊市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.01%、0.02%、71.16%、10.29%、18.53%。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年烏魯木齊市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,烏魯木齊市工礦倉儲用地出讓價格為16.55萬元/畝。

2019年,烏魯木齊市工礦倉儲用地出讓價格為30.38萬元/畝,同比增長4.61%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,烏魯木齊市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2016年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,烏魯木齊市商服用地出讓樓面價格為1026元/平方米。

2019年,烏魯木齊市商服用地出讓樓面價格為2226元/平方米,同比減少21.32%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,烏魯木齊市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

烏魯木齊市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,烏魯木齊市產業用地總成交面積排在新疆內第7位,與伊犁哈薩克自治州、阿克蘇地區、喀什地區、巴音郭楞蒙古自治州共同處于第二梯隊。烏魯木齊市產業用地成交面積占全省的比例為6.41%。

圖表 2011-2019年新疆各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,烏魯木齊市產業用地總成交面積排在新疆內第13位, 排名下降。烏魯木齊市產業用地成交面積占全省的比例為3.6%,較前幾年減少3.06個百分點。

圖表 2019年新疆各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年烏魯木齊市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,烏魯木齊市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地樓面價格達到580.48元/平方米,烏魯木齊市為全省平均水平的383.49%。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年烏魯木齊市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。

總體來看,烏魯木齊市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 新疆工礦倉儲用地出讓價格達到6.09萬元/畝,烏魯木齊市為全省平均水平的499.01%。 烏魯木齊市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

烏魯木齊市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,烏魯木齊市成交規模最大的區域是米東區,成交規模占比達到63.94%。到2019年,新市區成為成交主力,占比達到68.55%。幾年里烏魯木齊市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年烏魯木齊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,烏魯木齊市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:新市區、沙依巴克區、烏魯木齊縣、頭屯河區、米東區、水磨溝區、天山區、達坂城區。

米東區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1673.05元/平方米,2011-2019年復合增速為29.77%。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年烏魯木齊市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,烏魯木齊市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:天山區、沙依巴克區、新市區、水磨溝區、頭屯河區、達坂城區、米東區、烏魯木齊縣。

天山區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年烏魯木齊市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年烏魯木齊市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年烏魯木齊市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年烏魯木齊市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
555.18烏魯木齊市本級公路用地11102.0
新疆恒基武裝守護押運股份有限公司501.35烏魯木齊縣工業用地526510.5
468.95頭屯河區公路用地6251.3
新疆聯宇投資有限公司344.95達坂城區倉儲用地30108.7
新疆通匯市場有限公司273.37米東區其他商服用地1050538.4
新疆通匯市場有限公司264.7米東區其他商服用地1017538.4
烏魯木齊南車軌道交通裝備有限公司239.18烏魯木齊市本級工業用地362015.1
烏魯木齊國有資產投資有限公司216.95沙依巴克區工業用地486022.4
新疆胡楊林兄弟投資有限責任公司209.15烏魯木齊市本級工業用地265612.7
新疆甘泉堡建設工程有限公司200.03米東區倉儲用地15157.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年烏魯木齊市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
新疆中恒岳房地產開發有限公司1065.73005528.2新市區商務金融用地
烏魯木齊盛世俊星房地產開發有限公司391.9914023.32水磨溝區其他商服用地
新疆鴻晟偉業房地產開發有限公司286.41583955.29烏魯木齊市本級商務金融用地
烏魯木齊經濟技術開發區建設投資開發有限公司278.8900132.28頭屯河區商務金融用地
新疆愛地房地產開發有限公司279.8334111.94頭屯河區商務金融用地
烏魯木齊高鐵新區房地產開發有限公司260.3712427.37頭屯河區商務金融用地
烏魯木齊經濟技術開發區建設投資開發有限公司240.3403416.79頭屯河區商務金融用地
烏魯木齊經濟技術開發區建設投資開發有限公司230.0958441.67頭屯河區商務金融用地
烏魯木齊市華星源置業有限公司223.2487521.85新市區其他商服用地
新疆建福鼎業房地產開發有限公司222.71058647.53頭屯河區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年烏魯木齊市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
烏魯木齊經濟技術開發區建設投資開發有限公司33.75250155.66頭屯河區倉儲用地
新疆友好(集團)股份有限公司37.1188850.89新市區工業用地
烏魯木齊市鑫瑞豐節能材料有限公司36.91554.2烏魯木齊市本級工業用地
烏魯木齊經濟技術開發區建設投資開發有限公司33.15380162.76頭屯河區倉儲用地
新疆億耀房地產開發有限公司32.93039.2烏魯木齊縣工業用地
新疆川寧生物醫藥有限公司29.796032.33新市區工業用地
王偉27.390.32天山區工業用地
新疆九州通醫藥有限公司31.2270586.57新市區工業用地
新疆唯品會物流有限公司25.45085200.13烏魯木齊市本級倉儲用地
新疆百富餐飲股份有限公司26.2130549.83新市區工業用地
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