2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,伊犁哈薩克自治州共成交產業用地1527宗。成交面積達到124234.46畝,排在全國第52,新疆內第2。其中以土地出讓形式成交的有1426宗, 成交面積118333.76畝,占比95.25%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,伊犁哈薩克自治州共成交產業用地133宗。成交面積6143.28畝, 排在全國第179,新疆內第8,成交面積同比增長154.58%。 其中以土地出讓形式成交的有119宗,成交面積5271.81畝,占比85.81%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,伊犁哈薩克自治州產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地成交面積為4380.83畝,占比83.32%, 商服用地成交面積為877.29畝,占比16.68%。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地交易結構走勢

2015年,伊犁哈薩克自治州第二產業增加值482.77億元,占GDP的比重達到29.72%,占比排在全國第308位。 第三產業增加值692.94億元,占GDP的比重達到42.66%,占比排在全國第130位。

目前伊犁哈薩克自治州第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年伊犁哈薩克自治州三產占GDP的比重

2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,伊犁哈薩克自治州產業用地交易1660宗中,有994宗來源為新增建設用地,占比為59.88%。

2011-2019年,伊犁哈薩克自治州產業新增建設用地交易面積達到108951.53畝,占比達到83.57%。 占比排在全國第263,新疆第11。近幾年來伊犁哈薩克自治州建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,伊犁哈薩克自治州交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到13178.44畝,占比為10.11%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,伊犁哈薩克自治州土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,伊犁哈薩克自治州歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到20.98%,較前幾年上升11.41個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來伊犁哈薩克自治州產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,伊犁哈薩克自治州產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 3.33%、0.01%、78.46%、13%、5.19%。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地出讓價格為7.27萬元/畝。

2019年,伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地出讓價格為9.33萬元/畝,同比增長7.9%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為7.1%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到9.33萬元/畝,最低的一年是2011年,為5.03萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,伊犁哈薩克自治州商服用地出讓樓面價格為336元/平方米。

2019年,伊犁哈薩克自治州商服用地出讓樓面價格為540元/平方米,同比增長31.17%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,伊犁哈薩克自治州商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為13.05%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到540元/平方米,最低的一年是2011年,為179元/平方米。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

伊犁哈薩克自治州產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,伊犁哈薩克自治州產業用地總成交面積排在新疆內第2位,與昌吉回族自治州共同處于第一梯隊。伊犁哈薩克自治州產業用地成交面積占全省的比例為10.15%。

圖表 2011-2019年新疆各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,伊犁哈薩克自治州產業用地總成交面積排在新疆內第8位, 排名下降。伊犁哈薩克自治州產業用地成交面積占全省的比例為5.91%,較前幾年減少4.61個百分點。

圖表 2019年新疆各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年伊犁哈薩克自治州商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,吐魯番地區、阿勒泰地區、哈密地區與伊犁哈薩克自治州土地出讓價格較為接近。

總體來看,伊犁哈薩克自治州商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 新疆商服用地樓面價格達到580.48元/平方米,伊犁哈薩克自治州為全省平均水平的93.01%。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,克拉瑪依市與伊犁哈薩克自治州價格較為接近。

總體來看,伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 新疆工礦倉儲用地出讓價格達到6.09萬元/畝,伊犁哈薩克自治州為全省平均水平的153.29%。 伊犁哈薩克自治州在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

伊犁哈薩克自治州所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,伊犁哈薩克自治州成交規模最大的區域是奎屯市,成交規模占比達到37.62%。到2019年,伊寧市成為成交主力,占比達到45.15%。幾年里伊犁哈薩克自治州所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年伊犁哈薩克自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,伊犁哈薩克自治州商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:察布查爾錫伯自治縣、伊寧市、尼勒克縣、霍城縣、奎屯市、新源縣、特克斯縣、伊寧縣、昭蘇縣、鞏留縣。

察布查爾錫伯自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到949.13元/平方米,2011-2019年復合增速為17.15%。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:伊寧市、奎屯市、伊寧縣、察布查爾錫伯自治縣、霍城縣、鞏留縣、新源縣、昭蘇縣、特克斯縣、尼勒克縣。

察布查爾錫伯自治縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年伊犁哈薩克自治州所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年伊犁哈薩克自治州產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年伊犁哈薩克自治州產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
新疆天虹基業紡織有限公司676.11奎屯市工業用地865412.8
339.53伊寧市科教用地509315.0
伊犁融和養老投資有限公司321.9察布查爾錫伯自治縣其他商服用地493015.3
伊犁金牌明珠陶瓷有限責任公司219.99伊寧縣工業用地14306.5
察布查爾錫伯自治縣伊南工業園區管理委員會207.3察布查爾錫伯自治縣工業用地12115.8
伊犁農夫山泉果業有限公司175.99霍城縣工業用地10005.7
伊犁新礦煤業有限責任公司159.13霍城縣工業用地9045.7
昭蘇縣瑞豐農業科技有限公司150.1昭蘇縣工業用地6014.0
伊犁新礦煤業有限責任公司141.6霍城縣工業用地8045.7
121.8奎屯市公路用地2442.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年伊犁哈薩克自治州商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
伊犁白山房地產開發有限責任公司275.014395.23伊寧市其他商服用地
奎屯市合富房地產開發有限公司195.317158.78奎屯市其他商服用地
伊寧市尊立商貿有限公司90.0135315.04伊寧市批發零售用地
伊犁榮潤置業發展有限責任公司80.0275034.37伊犁哈薩克自治州本級其他商服用地
伊犁德年能源有限公司85.07969.36伊寧市其他商服用地
涂登源83.8901.08伊寧市其他商服用地
孫芳勝84.84665.49伊犁哈薩克自治州本級其他商服用地
新疆廣和房地產開發有限責任公司73.74385.94霍城縣其他商服用地
霍爾果斯科豪創業科技孵化有限公司74.1110114.87伊犁哈薩克自治州本級其他商服用地
霍爾果斯永泰房地產開發有限公司70.0154822.1伊犁哈薩克自治州本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年伊犁哈薩克自治州工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
霍爾果斯開發建設有限責任公司25.0351.4伊犁哈薩克自治州本級倉儲用地
霍爾果斯開發建設有限責任公司25.04286171.44伊犁哈薩克自治州本級倉儲用地
霍爾果斯中哈建投供應鏈有限公司25.0212184.83伊犁哈薩克自治州本級倉儲用地
王偉紅、王富民16.219512.04伊寧市工業用地
伊犁江河防洪網制售有限公司16.248529.91伊寧市工業用地
伊犁韋伯熱力有限責任公司16.281050.03伊寧市工業用地
察布查爾森源景觀苗木有限公司8.158872.75察布查爾錫伯自治縣工業用地
伊犁締花集香草文化科技有限公司8.012015.03伊寧市工業用地
新疆京順達鋼結構工程有限公司8.028135.11伊寧市工業用地
新疆宏晟源電力工程建設有限公司8.024030.02伊寧市工業用地
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