2011-2019年保山市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年保山市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,保山市共成交產業用地1344宗。成交面積達到25256.83畝,排在全國第293,云南省內第7。其中以土地出讓形式成交的有1308宗, 成交面積24120.66畝,占比95.5%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,保山市共成交產業用地180宗。成交面積3214.22畝, 排在全國第254,云南省內第7,成交面積同比增長6.67%。 其中以土地出讓形式成交的有173宗,成交面積3112.96畝,占比96.85%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年保山市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,保山市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,保山市工礦倉儲用地成交面積為1837.59畝,占比64.92%, 商服用地成交面積為993.03畝,占比35.08%。

圖表 2011-2019年保山市產業用地交易結構走勢

2015年,保山市第二產業增加值192.05億元,占GDP的比重達到34.79%,占比排在全國第286位。 第三產業增加值217.94億元,占GDP的比重達到39.48%,占比排在全國第172位。

目前保山市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年保山市三產占GDP的比重

2011-2019年保山市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,保山市產業用地交易1524宗中,有1081宗來源為新增建設用地,占比為70.93%。

2011-2019年,保山市產業新增建設用地交易面積達到24948.54畝,占比達到87.63%。 占比排在全國第323,云南省第13。近幾年來保山市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年保山市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,保山市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到130畝,占比為0.46%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,保山市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,保山市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到2.49%,較前幾年上升2.29個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年保山市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來保山市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,保山市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、5.45%、84.61%、5.59%、4.35%。

圖表 2011-2019年保山市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年保山市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,保山市工礦倉儲用地出讓價格為18.79萬元/畝。

2019年,保山市工礦倉儲用地出讓價格為20.64萬元/畝,同比增長35.19%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,保山市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,保山市商服用地出讓樓面價格為826元/平方米。

2019年,保山市商服用地出讓樓面價格為1069元/平方米,同比減少23.28%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,保山市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年保山市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

保山市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,保山市產業用地總成交面積排在云南省內第7位,與玉溪市、紅河哈尼族彝族自治州、大理白族自治州、曲靖市共同處于第二梯隊。保山市產業用地成交面積占全省的比例為4.89%。

圖表 2011-2019年云南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,保山市產業用地總成交面積排在云南省內第7位, 排名不變。保山市產業用地成交面積占全省的比例為4.53%,較前幾年減少0.42個百分點。

圖表 2019年云南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年保山市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。

總體來看,保山市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地樓面價格達到944.83元/平方米,保山市為全省平均水平的113.12%。

圖表 2011-2019年保山市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年保山市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,昆明市、迪慶藏族自治州、玉溪市、德宏傣族景頗族自治州、西雙版納傣族自治州、曲靖市、臨滄市、文山壯族苗族自治州、麗江市與保山市價格較為接近。

總體來看,保山市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 云南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.66萬元/畝,保山市為全省平均水平的105.02%。 保山市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年保山市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

保山市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,保山市成交規模最大的區域是騰沖縣,成交規模占比達到70.71%。到2019年,隆陽區成為成交主力,占比達到48.81%。幾年里保山市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年保山市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年保山市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,保山市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:隆陽區、施甸縣、昌寧縣、騰沖縣、龍陵縣。

龍陵縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到665.14元/平方米,2011-2019年復合增速為38.54%。

圖表 2011-2019年保山市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年保山市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,保山市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:隆陽區、施甸縣、騰沖縣、龍陵縣、昌寧縣。

隆陽區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年保山市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年保山市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年保山市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年保山市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
龍陵縣泰康石材開發有限責任公司130.48龍陵縣工業用地181713.9
117.69隆陽區公共設施用地294225.0
昌寧縣騰宏商貿有限公司65.63昌寧縣工業用地223134.0
云南聚朋房地產開發有限公司55.06昌寧縣其他商服用地512193.0
騰沖永興混凝土有限公司54.98騰沖縣工業用地99018.0
47.61龍陵縣公共設施用地81117.0
騰沖縣福德生物資源開發有限公司46.65騰沖縣工業用地116625.0
44.6龍陵縣科教用地491.1
保山康大鄉鎮產業開發有限公司38.25隆陽區其他商服用地381399.7
龍陵縣龍斛生物科技公司37.34龍陵縣其他商服用地225060.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保山市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
尹興東409.9990.24騰沖縣其他商服用地
徐曉晶397.8920.23騰沖縣其他商服用地
施強統394.1940.24騰沖縣其他商服用地
姚建昌396.5910.23騰沖縣其他商服用地
尹大任390.7880.23騰沖縣其他商服用地
黃開波 藺東芹392.4930.24騰沖縣其他商服用地
李月娟380.6940.25隆陽區其他商服用地
楊彩菊362.6800.22騰沖縣其他商服用地
楊聰仙 李立平349.31050.3騰沖縣其他商服用地
付永華334.2800.24隆陽區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保山市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
騰沖市騰越鎮觀音塘社區東營四組40.065616.39騰沖縣倉儲用地
云南大本事農業科技發展有限責任公司33.036711.1施甸縣工業用地
云南省煙草公司保山市公司30.035611.88施甸縣倉儲用地
楊林芝23.6552.34龍陵縣工業用地
云南優牧康健生物科技有限公司26.01555.98騰沖縣工業用地
保山市昊宇建材有限公司22.087839.93施甸縣工業用地
騰沖實興邦投資開發有限公司21.04977237.02騰沖縣倉儲用地
保山澳朋商貿有限責任公司20.042020.98隆陽區工業用地
騰沖市騰越水泥有限公司15.095863.9騰沖縣倉儲用地
董繼15.4140691.29隆陽區工業用地
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