2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,紅河哈尼族彝族自治州共成交產業用地1272宗。成交面積達到53143.26畝,排在全國第186,云南省內第2。其中以土地出讓形式成交的有1128宗, 成交面積32881.46畝,占比61.87%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,紅河哈尼族彝族自治州共成交產業用地219宗。成交面積4471.34畝, 排在全國第215,云南省內第4,成交面積同比減少48.44%。 其中以土地出讓形式成交的有197宗,成交面積2702.46畝,占比60.44%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地成交面積為1309.16畝,占比49.37%, 商服用地成交面積為1342.59畝,占比50.63%。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易結構走勢

2015年,紅河哈尼族彝族自治州第二產業增加值552.59億元,占GDP的比重達到45.25%,占比排在全國第187位。 第三產業增加值466.5億元,占GDP的比重達到38.2%,占比排在全國第202位。

目前紅河哈尼族彝族自治州第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年紅河哈尼族彝族自治州三產占GDP的比重

2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易1491宗中,有1109宗來源為新增建設用地,占比為74.38%。

2011-2019年,紅河哈尼族彝族自治州產業新增建設用地交易面積達到52507.13畝,占比達到91.14%。 占比排在全國第251,云南省第11。近幾年來紅河哈尼族彝族自治州建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,紅河哈尼族彝族自治州交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到0畝,占比為0%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,紅河哈尼族彝族自治州土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,紅河哈尼族彝族自治州歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年不變個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,紅河哈尼族彝族自治州產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.03%、4.38%、51.76%、5.59%、38.24%。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地出讓價格為22.53萬元/畝。

2019年,紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地出讓價格為25.45萬元/畝,同比增長12.81%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為8.19%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2015年,達到28.74萬元/畝,最低的一年是2011年,為12.53萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,紅河哈尼族彝族自治州商服用地出讓樓面價格為721元/平方米。

2019年,紅河哈尼族彝族自治州商服用地出讓樓面價格為579元/平方米,同比減少11%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,紅河哈尼族彝族自治州商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

紅河哈尼族彝族自治州產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,紅河哈尼族彝族自治州產業用地總成交面積排在云南省內第3位,與昆明市共同處于第一梯隊。紅河哈尼族彝族自治州產業用地成交面積占全省的比例為9.9%。

圖表 2011-2019年云南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,紅河哈尼族彝族自治州產業用地總成交面積排在云南省內第4位, 排名下降。紅河哈尼族彝族自治州產業用地成交面積占全省的比例為6.3%,較前幾年減少4.1個百分點。

圖表 2019年云南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年紅河哈尼族彝族自治州商服用地出讓樓面價格排在省內第7位。省內,普洱市、德宏傣族景頗族自治州、麗江市、迪慶藏族自治州與紅河哈尼族彝族自治州土地出讓價格較為接近。

總體來看,紅河哈尼族彝族自治州商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地樓面價格達到944.83元/平方米,紅河哈尼族彝族自治州為全省平均水平的61.29%。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。省內,昆明市、迪慶藏族自治州、玉溪市、保山市與紅河哈尼族彝族自治州價格較為接近。

總體來看,紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 云南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.66萬元/畝,紅河哈尼族彝族自治州為全省平均水平的129.46%。 紅河哈尼族彝族自治州在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

紅河哈尼族彝族自治州所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,紅河哈尼族彝族自治州成交規模最大的區域是個舊市,成交規模占比達到37.2%。到2019年,瀘西縣成為成交主力,占比達到23.81%。幾年里紅河哈尼族彝族自治州所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年紅河哈尼族彝族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,紅河哈尼族彝族自治州商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:瀘西縣、建水縣、開遠市、蒙自縣、彌勒縣、紅河縣、屏邊苗族自治縣、元陽縣、個舊市、金平苗族瑤族傣族自治縣、石屏縣、綠春縣、河口瑤族自治縣。

紅河縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到441.2元/平方米,2011-2019年復合增速為6.88%。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:個舊市、開遠市、蒙自縣、屏邊苗族自治縣、建水縣、石屏縣、彌勒縣、瀘西縣、元陽縣、紅河縣、金平苗族瑤族傣族自治縣、綠春縣、河口瑤族自治縣。

屏邊苗族自治縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年紅河哈尼族彝族自治州所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年紅河哈尼族彝族自治州產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
3824.46開遠市公路用地214205.6
紅河煙葉復烤有限公司450彌勒縣工業用地1302028.9
云南彌勒燈盞花藥業有限公司355.37彌勒縣工業用地1042429.3
云南能投紅河產業投資開發有限公司302.99蒙自縣工業用地727224.0
紅河州和源農業開發有限公司193.64建水縣倉儲用地664834.3
紅河綜合保稅區投資管理有限公司172.34蒙自縣倉儲用地425124.7
紅河綜合保稅區投資管理有限公司170.52蒙自縣倉儲用地422924.8
河口扶貧開發投資管理有限公司164.18河口瑤族自治縣其他商服用地665540.5
云南錫業股份有限公司150.15個舊市工業用地240216.0
開遠大福地投資有限公司143.17開遠市其他商服用地844759.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年紅河哈尼族彝族自治州商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
開遠市樂白道辦事處田心村委會石橋二組328.03010.92開遠市其他商服用地
彌勒市彌陽鎮古城社區居民委員會大古城居民小組205.4590.29彌勒縣住宿餐飲用地
中國農業發展銀行個舊市支行169.3410.24個舊市商務金融用地
紅河天惠房地產開發有限公司137.33792.76金平苗族瑤族傣族自治縣批發零售用地
李付忠134.03222.4金平苗族瑤族傣族自治縣住宿餐飲用地
云南彌勒市紅人工程有限公司125.02602.08彌勒縣批發零售用地
張俊林120.02151.79瀘西縣其他商服用地
云南中石油昆侖燃氣有限公司120.34543.77建水縣其他商服用地
高者黑124.0124610.05蒙自縣其他商服用地
張榮光120.0360.3瀘西縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年紅河哈尼族彝族自治州工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
開遠興園投資有限責任公司56.3153427.22開遠市工業用地
開遠興園投資有限責任公司56.3243243.18開遠市工業用地
開遠市西湖壩經貿有限公司56.35639.99開遠市工業用地
開遠興園投資有限責任公司56.3213537.9開遠市工業用地
開遠興園投資有限責任公司56.3218538.79開遠市工業用地
云南乍甸乳業有限責任公司53.0931.76個舊市工業用地
施文成20.0120.58石屏縣工業用地
李建兵20.0201石屏縣工業用地
中國水電顧問集團風電瀘西有限公司 20.0442.18瀘西縣倉儲用地
紅河惠新投資有限公司26.1181469.58蒙自縣工業用地
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