2011-2019年昆明市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年昆明市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,昆明市共成交產業用地2583宗。成交面積達到147190.59畝,排在全國第32,云南省內第1。其中以土地出讓形式成交的有2257宗, 成交面積111920.27畝,占比76.04%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,昆明市共成交產業用地442宗。成交面積23469.74畝, 排在全國第22,云南省內第1,成交面積同比減少28.66%。 其中以土地出讓形式成交的有357宗,成交面積20128.63畝,占比85.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年昆明市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,昆明市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,昆明市工礦倉儲用地成交面積為12658.4畝,占比68.45%, 商服用地成交面積為5833.17畝,占比31.55%。

圖表 2011-2019年昆明市產業用地交易結構走勢

2015年,昆明市第二產業增加值1586.38億元,占GDP的比重達到39.98%,占比排在全國第241位。 第三產業增加值2193.53億元,占GDP的比重達到55.28%,占比排在全國第28位。

目前昆明市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年昆明市三產占GDP的比重

2011-2019年昆明市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,昆明市產業用地交易3025宗中,有2389宗來源為新增建設用地,占比為78.98%。

2011-2019年,昆明市產業新增建設用地交易面積達到151581.59畝,占比達到88.82%。 占比排在全國第66,云南省第1。近幾年來昆明市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到96%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年昆明市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,昆明市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到36046.78畝,占比為21.12%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,昆明市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,昆明市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到15.07%,較前幾年下降7.02個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年昆明市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來昆明市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,昆明市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.14%、6.37%、66.67%、4.2%、22.62%。

圖表 2011-2019年昆明市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年昆明市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,昆明市工礦倉儲用地出讓價格為24.02萬元/畝。

2019年,昆明市工礦倉儲用地出讓價格為23.71萬元/畝,同比減少16.99%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,昆明市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2014年、2016年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,昆明市商服用地出讓樓面價格為1546元/平方米。

2019年,昆明市商服用地出讓樓面價格為2591元/平方米,同比增長24.79%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,昆明市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年昆明市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

昆明市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,昆明市產業用地總成交面積排在云南省內第1位。昆明市產業用地成交面積占全省的比例為29.32%。

圖表 2011-2019年云南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,昆明市產業用地總成交面積排在云南省內第1位, 排名不變。昆明市產業用地成交面積占全省的比例為33.05%,較前幾年增長4.25個百分點。

圖表 2019年云南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年昆明市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,昆明市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地樓面價格達到944.83元/平方米,昆明市為全省平均水平的274.18%。

圖表 2011-2019年昆明市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年昆明市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,紅河哈尼族彝族自治州、迪慶藏族自治州、玉溪市、保山市與昆明市價格較為接近。

總體來看,昆明市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 云南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.66萬元/畝,昆明市為全省平均水平的120.6%。 昆明市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年昆明市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

昆明市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,昆明市成交規模最大的區域是宜良縣,成交規模占比達到25.16%。到2019年,安寧市成為成交主力,占比達到40.08%。幾年里昆明市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年昆明市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年昆明市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,昆明市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:五華區、西山區、盤龍區、晉寧縣、官渡區、安寧市、石林彝族自治縣、宜良縣、嵩明縣、呈貢縣、祿勸彝族苗族自治縣、尋甸回族彝族自治縣、富民縣、東川區。

尋甸回族彝族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到317.25元/平方米,2011-2019年復合增速為14.03%。

圖表 2011-2019年昆明市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年昆明市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,昆明市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:五華區、盤龍區、官渡區、西山區、東川區、呈貢縣、晉寧縣、富民縣、宜良縣、石林彝族自治縣、嵩明縣、祿勸彝族苗族自治縣、尋甸回族彝族自治縣、安寧市。

五華區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年昆明市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年昆明市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年昆明市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年昆明市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
云南雙龍假日置業有限公司349.87盤龍區商務金融用地41984120.0
燕京啤酒(昆明)有限公司312.48嵩明縣工業用地446814.3
云南建工鋼結構有限公司305.98嵩明縣工業用地443714.5
中央儲備糧昆明直屬庫300.31晉寧縣工業用地525517.5
296.37晉寧縣科教用地653822.1
云南美麗好實業有限公司257.71昆明市本級工業用地644325.0
云南建工鋼結構有限公司235.97嵩明縣工業用地342214.5
云南磷化集團有限公司214.37晉寧縣工業用地325815.2
云南新鋼綜合物流有限公司212.1晉寧縣工業用地379717.9
210昆明市本級街巷用地20299.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年昆明市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
昆明榮成南屏新天置業有限公司2210.44008918.14五華區商務金融用地
云南景成集團有限公司1334.04218131.62官渡區批發零售用地
俊發地產有限責任公司990.82012720.31盤龍區批發零售用地
昆明保利房地產開發有限公司769.8937112.17五華區商務金融用地
昆明發展投資集團有限公司589.8630710.69昆明市本級批發零售用地
云南城投龍瑞房地產開發有限責任公司575.81781130.93盤龍區批發零售用地
云南俊發寶云房地產有限公司563.644187.84盤龍區批發零售用地
昆明眾茂房地產開發有限公司529.72280.43昆明市本級商務金融用地
昆明眾茂房地產開發有限公司523.92230.42昆明市本級商務金融用地
云南文潔房地產開發有限公司509.324764.86五華區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年昆明市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
昆明固運物流有限公司89.8835192.98昆明市本級倉儲用地
昆明金馬糧食物流有限公司70.57396104.91昆明市本級倉儲用地
昆明金馬糧食物流有限公司70.5483168.53昆明市本級倉儲用地
昆明金馬糧食物流有限公司70.5467166.26昆明市本級倉儲用地
昆明金馬糧食物流有限公司70.5271538.51昆明市本級倉儲用地
云南呈達冷凍食品物流有限公司65.72523.84昆明市本級倉儲用地
云南新儲物流配送中心有限公司54.52995.49昆明市本級工業用地
昆明銀鑄冷鏈物流有限公司59.7147324.67昆明市本級工業用地
昆明賽諾制藥股份有限公司57.2567899.27昆明市本級工業用地
云南谷雨物流有限公司57.5342159.49昆明市本級倉儲用地
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