2011-2019年麗江市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年麗江市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,麗江市共成交產業用地420宗。成交面積達到13887.75畝,排在全國第329,云南省內第14。其中以土地出讓形式成交的有412宗, 成交面積13764.29畝,占比99.11%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,麗江市共成交產業用地55宗。成交面積3193.05畝, 排在全國第255,云南省內第8,成交面積同比增長114.79%。 其中以土地出讓形式成交的有51宗,成交面積3105.38畝,占比97.25%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年麗江市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,麗江市產業用地交易以商服用地為主。

2019年,麗江市工礦倉儲用地成交面積為919.35畝,占比30.1%, 商服用地成交面積為2134.64畝,占比69.9%。

圖表 2011-2019年麗江市產業用地交易結構走勢

2015年,麗江市第二產業增加值115.2億元,占GDP的比重達到39.78%,占比排在全國第245位。 第三產業增加值129.84億元,占GDP的比重達到44.83%,占比排在全國第101位。

目前麗江市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年麗江市三產占GDP的比重

2011-2019年麗江市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,麗江市產業用地交易475宗中,有349宗來源為新增建設用地,占比為73.47%。

2011-2019年,麗江市產業新增建設用地交易面積達到13720.68畝,占比達到80.33%。 占比排在全國第67,云南省第2。近幾年來麗江市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年麗江市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,麗江市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到2115.73畝,占比為12.39%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,麗江市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,麗江市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到16.07%,較前幾年上升4.53個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年麗江市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來麗江市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,麗江市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.33%、79.39%、19.05%、1.24%。

圖表 2011-2019年麗江市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年麗江市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,麗江市工礦倉儲用地出讓價格為20.55萬元/畝。

2019年,麗江市工礦倉儲用地出讓價格為16.68萬元/畝,同比增長24.59%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,麗江市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,麗江市商服用地出讓樓面價格為435元/平方米。

2019年,麗江市商服用地出讓樓面價格為542元/平方米,同比增長19.58%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,麗江市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為9.8%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到542元/平方米,最低的一年是2011年,為234元/平方米。

圖表 2011-2019年麗江市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

麗江市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,麗江市產業用地總成交面積排在云南省內第14位,與玉溪市、紅河哈尼族彝族自治州、大理白族自治州、曲靖市共同處于第二梯隊。麗江市產業用地成交面積占全省的比例為2.93%。

圖表 2011-2019年云南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,麗江市產業用地總成交面積排在云南省內第8位, 排名上升。麗江市產業用地成交面積占全省的比例為4.5%,較前幾年增長1.78個百分點。

圖表 2019年云南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年麗江市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,德宏傣族景頗族自治州、紅河哈尼族彝族自治州、迪慶藏族自治州、楚雄彝族自治州、曲靖市、玉溪市、昭通市、臨滄市與麗江市土地出讓價格較為接近。

總體來看,麗江市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地樓面價格達到944.83元/平方米,麗江市為全省平均水平的57.39%。

圖表 2011-2019年麗江市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年麗江市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,德宏傣族景頗族自治州、西雙版納傣族自治州、曲靖市、臨滄市、文山壯族苗族自治州、大理白族自治州、昭通市、楚雄彝族自治州、怒江傈僳族自治州、普洱市與麗江市價格較為接近。

總體來看,麗江市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 云南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.66萬元/畝,麗江市為全省平均水平的84.83%。 麗江市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年麗江市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

麗江市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,麗江市成交規模最大的區域是古城區,成交規模占比達到46%。到2019年,寧蒗彝族自治縣成為成交主力,占比達到41.43%。幾年里麗江市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年麗江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年麗江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,麗江市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:古城區、寧蒗彝族自治縣、華坪縣、玉龍納西族自治縣、永勝縣。

玉龍納西族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到424.28元/平方米,2011-2019年復合增速為38.89%。

圖表 2011-2019年麗江市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年麗江市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,麗江市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:古城區、玉龍納西族自治縣、永勝縣、華坪縣、寧蒗彝族自治縣。

寧蒗彝族自治縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年麗江市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年麗江市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年麗江市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年麗江市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
寧蒗縣來去吉祥酒店經營管理有限責任公司474.11寧蒗彝族自治縣住宿餐飲用地1840.4
寧蒗縣嘉懿綜合商貿有限公司74.01寧蒗彝族自治縣商務金融用地379951.3
麗江百歲坊農產品開發種植有限公司50玉龍納西族自治縣工業用地135027.0
麗江市旅游投資有限公司39.95玉龍納西族自治縣其他商服用地105926.5
麗江中投東方文化發展有限公司36.25玉龍納西族自治縣其他商服用地253870.0
麗江宏達商品混凝土有限公司34.89玉龍納西族自治縣工業用地55816.0
麗江林潤混凝土有限公司34.01玉龍納西族自治縣工業用地54416.0
麗江宏達建筑材料有限公司33.26玉龍納西族自治縣工業用地53216.0
麗江市旅游投資有限公司24.3玉龍納西族自治縣其他商服用地64426.5
麗江巨能燃氣有限公司23.92玉龍納西族自治縣公共設施用地52622.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年麗江市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
喻加偉、羅茂彬214.86603.07永勝縣批發零售用地
陳仁光204.38404.11永勝縣批發零售用地
李勇190.66303.3永勝縣批發零售用地
中國人民財產保險股份有限公司麗江市分公司135.06755玉龍納西族自治縣商務金融用地
中國移動通信集團云南有限公司麗江分公司80.46438寧蒗彝族自治縣商務金融用地
寧蒗彝族自治縣農村信用合作聯社79.4120015.1寧蒗彝族自治縣商務金融用地
麗江金川房地產開發有限公司73.3264736.1古城區其他商服用地
麗江金川房地產開發有限公司73.3347947.44古城區其他商服用地
麗江金川房地產開發有限公司73.3217029.59古城區其他商服用地
麗江三江實業有限公司70.0268338.33永勝縣住宿餐飲用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年麗江市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
云南省煙草公司麗江市公司50.22003.99華坪縣倉儲用地
永勝縣鑫澤經貿有限公司29.0191365.96永勝縣工業用地
永勝陽光勞動服務有限責任公司29.058120.04永勝縣工業用地
李金星20.7110.53玉龍納西族自治縣工業用地
云南百江燃氣有限公司15.31046.8古城區倉儲用地
麗江田園油橄欖科技開發有限公司12.046839.02玉龍納西族自治縣工業用地
華坪縣工業園區投資開發有限責任公司8.34098491.73華坪縣工業用地
麗江映華生物藥業有限公司9.81597162.92玉龍納西族自治縣工業用地
華坪縣工業園區投資開發有限責任公司8.43780450華坪縣工業用地
麗江天龍山泉水有限公司9.7353.67古城區工業用地
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