2011-2019年普洱市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年普洱市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,普洱市共成交產業用地1156宗。成交面積達到17738.66畝,排在全國第315,云南省內第11。其中以土地出讓形式成交的有1073宗, 成交面積15861.7畝,占比89.42%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,普洱市共成交產業用地167宗。成交面積2152.39畝, 排在全國第289,云南省內第12,成交面積同比減少17.31%。 其中以土地出讓形式成交的有153宗,成交面積1888.04畝,占比87.72%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年普洱市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,普洱市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,普洱市工礦倉儲用地成交面積為1053.53畝,占比58.64%, 商服用地成交面積為743.19畝,占比41.36%。

圖表 2011-2019年普洱市產業用地交易結構走勢

2015年,普洱市第二產業增加值178.88億元,占GDP的比重達到34.8%,占比排在全國第285位。 第三產業增加值192億元,占GDP的比重達到37.35%,占比排在全國第219位。

目前普洱市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年普洱市三產占GDP的比重

2011-2019年普洱市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,普洱市產業用地交易1323宗中,有848宗來源為新增建設用地,占比為64.1%。

2011-2019年,普洱市產業新增建設用地交易面積達到15801.09畝,占比達到79.44%。 占比排在全國第250,云南省第10。近幾年來普洱市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年普洱市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,普洱市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到855.76畝,占比為4.3%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,普洱市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,普洱市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到9.29%,較前幾年上升5.59個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年普洱市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來普洱市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,普洱市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、4.11%、69.7%、15.42%、10.77%。

圖表 2011-2019年普洱市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年普洱市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,普洱市工礦倉儲用地出讓價格為12.43萬元/畝。

2019年,普洱市工礦倉儲用地出讓價格為13.34萬元/畝,同比減少7.71%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,普洱市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2016年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,普洱市商服用地出讓樓面價格為534元/平方米。

2019年,普洱市商服用地出讓樓面價格為600元/平方米,同比減少13.12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,普洱市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年普洱市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

普洱市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,普洱市產業用地總成交面積排在云南省內第11位,與玉溪市、紅河哈尼族彝族自治州、大理白族自治州、曲靖市共同處于第二梯隊。普洱市產業用地成交面積占全省的比例為3.42%。

圖表 2011-2019年云南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,普洱市產業用地總成交面積排在云南省內第12位, 排名下降。普洱市產業用地成交面積占全省的比例為3.03%,較前幾年減少0.44個百分點。

圖表 2019年云南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年普洱市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,德宏傣族景頗族自治州、紅河哈尼族彝族自治州、麗江市與普洱市土地出讓價格較為接近。

總體來看,普洱市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地樓面價格達到944.83元/平方米,普洱市為全省平均水平的63.5%。

圖表 2011-2019年普洱市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年普洱市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第16位。省內,大理白族自治州、昭通市、楚雄彝族自治州、怒江傈僳族自治州與普洱市價格較為接近。

總體來看,普洱市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 云南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.66萬元/畝,普洱市為全省平均水平的67.88%。 普洱市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年普洱市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

普洱市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,普洱市產業用地交易規模最大的區縣為思茅區,2019年,思茅區成交規模占全市的30.18%,其次是景谷傣族彝族自治縣,占比達到25.68%。

圖表 2011-2019年普洱市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年普洱市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,普洱市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:瀾滄拉祜族自治縣、墨江哈尼族自治縣、西盟佤族自治縣、寧洱哈尼族彝族自治縣、鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣、景東彝族自治縣、思茅區、江城哈尼族彝族自治縣、孟連傣族拉祜族佤族自治縣、景谷傣族彝族自治縣。

瀾滄拉祜族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1403.35元/平方米,2011-2019年復合增速為31.69%。

圖表 2011-2019年普洱市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年普洱市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,普洱市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:思茅區、寧洱哈尼族彝族自治縣、墨江哈尼族自治縣、景東彝族自治縣、景谷傣族彝族自治縣、鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣、江城哈尼族彝族自治縣、孟連傣族拉祜族佤族自治縣、瀾滄拉祜族自治縣、西盟佤族自治縣。

墨江哈尼族自治縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年普洱市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年普洱市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年普洱市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年普洱市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
普洱匯源食品飲料有限公司116.55思茅區工業用地164214.1
云南咖啡交易中心有限公司92.42思茅區工業用地352238.1
景東路興公路開發投資有限責任公司85景東彝族自治縣其他商服用地484557.0
普洱旅投房地產開發有限公司81.76思茅區其他商服用地408950.0
普洱市思茅國拓資產經營有限公司58.91思茅區工業用地89415.2
鎮沅銀生房地產開發有限公司50.59鎮沅彝族哈尼族拉祜族自治縣住宿餐飲用地199039.3
墨江縣國里畜牧食品發展有限責任公司31.62墨江哈尼族自治縣工業用地76424.2
25.82思茅區其他商服用地522.0
墨江天翊投資有限公司23.28墨江哈尼族自治縣住宿餐飲用地2799120.2
云南金孔雀交通運輸集團有限公司江城分公司21.83江城哈尼族彝族自治縣其他商服用地85139.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年普洱市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
徐世明222.410454.7景東彝族自治縣其他商服用地
劉艷娜194.76843.51景東彝族自治縣其他商服用地
蘭洪江170.25183.04景東彝族自治縣其他商服用地
墨江雙子星大酒店(普通合伙)145.35814墨江哈尼族自治縣其他商服用地
云南能投普洱建設投資有限公司130.3951973.07思茅區其他商服用地
墨江縣農村信用合作聯社131.8940.71墨江哈尼族自治縣商務金融用地
云南能投普洱建設投資有限公司130.3759558.27思茅區其他商服用地
云南省回歸興昱投資開發有限公司93.8230.25墨江哈尼族自治縣其他商服用地
普洱澳油石油有限責任公司95.94354.53景東彝族自治縣其他商服用地
墨江縣國有資產經營有限公司85.8590.68墨江哈尼族自治縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年普洱市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
黃剛27.030011.11景谷傣族彝族自治縣工業用地
景谷興發林化有限公司21.722810.52景谷傣族彝族自治縣工業用地
景谷宏達民族特色工藝有限公司21.7813.75景谷傣族彝族自治縣工業用地
普洱愛伲莊園咖啡有限公司15.938924.47思茅區工業用地
普洱云豐商貿有限公司18.538820.99思茅區工業用地
李華16.31016.19普洱市本級工業用地
云南墨江紫光生物科技有限公司15.133321.97墨江哈尼族自治縣工業用地
云南大唐漢方制藥股份有限公司15.6112972.21思茅區工業用地
普洱興盛隆包裝有限公司18.449226.77思茅區工業用地
普洱光大紙業有限公司18.359232.34思茅區工業用地
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