2011-2019年玉溪市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年玉溪市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,玉溪市共成交產業用地1215宗。成交面積達到49021.26畝,排在全國第193,云南省內第3。其中以土地出讓形式成交的有993宗, 成交面積36772.12畝,占比75.01%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,玉溪市共成交產業用地203宗。成交面積10080.16畝, 排在全國第98,云南省內第2,成交面積同比增長5.18%。 其中以土地出讓形式成交的有118宗,成交面積5627.52畝,占比55.83%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年玉溪市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,玉溪市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,玉溪市工礦倉儲用地成交面積為3952.37畝,占比70.94%, 商服用地成交面積為1619.05畝,占比29.06%。

圖表 2011-2019年玉溪市產業用地交易結構走勢

2015年,玉溪市第二產業增加值683.9億元,占GDP的比重達到54.95%,占比排在全國第63位。 第三產業增加值434.02億元,占GDP的比重達到34.87%,占比排在全國第265位。

目前玉溪市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年玉溪市三產占GDP的比重

2011-2019年玉溪市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,玉溪市產業用地交易1418宗中,有1150宗來源為新增建設用地,占比為81.1%。

2011-2019年,玉溪市產業新增建設用地交易面積達到54120.39畝,占比達到91.57%。 占比排在全國第158,云南省第7。近幾年來玉溪市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年玉溪市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,玉溪市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到670.94畝,占比為1.14%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,玉溪市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,玉溪市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降1.37個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年玉溪市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來玉溪市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,玉溪市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.6%、67.25%、3.89%、28.26%。

圖表 2011-2019年玉溪市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年玉溪市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,玉溪市工礦倉儲用地出讓價格為22.45萬元/畝。

2019年,玉溪市工礦倉儲用地出讓價格為22.7萬元/畝,同比增長8.24%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,玉溪市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2015年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,玉溪市商服用地出讓樓面價格為564元/平方米。

2019年,玉溪市商服用地出讓樓面價格為498元/平方米,同比減少47.41%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,玉溪市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為3.27%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到946元/平方米,最低的一年是2011年,為372元/平方米。

圖表 2011-2019年玉溪市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

玉溪市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,玉溪市產業用地總成交面積排在云南省內第2位,與昆明市共同處于第一梯隊。玉溪市產業用地成交面積占全省的比例為10.15%。

圖表 2011-2019年云南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,玉溪市產業用地總成交面積排在云南省內第2位, 排名上升。玉溪市產業用地成交面積占全省的比例為14.19%,較前幾年增長4.6個百分點。

圖表 2019年云南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年玉溪市商服用地出讓樓面價格排在省內第12位。省內,麗江市、迪慶藏族自治州、楚雄彝族自治州、曲靖市、昭通市、臨滄市與玉溪市土地出讓價格較為接近。

總體來看,玉溪市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 云南省商服用地樓面價格達到944.83元/平方米,玉溪市為全省平均水平的52.66%。

圖表 2011-2019年玉溪市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年玉溪市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,紅河哈尼族彝族自治州、昆明市、迪慶藏族自治州、保山市、德宏傣族景頗族自治州、西雙版納傣族自治州與玉溪市價格較為接近。

總體來看,玉溪市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 云南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.66萬元/畝,玉溪市為全省平均水平的115.49%。 玉溪市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年玉溪市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

玉溪市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,玉溪市成交規模最大的區域是新平彝族傣族自治縣,成交規模占比達到39%。到2019年,紅塔區成為成交主力,占比達到32.44%。幾年里玉溪市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年玉溪市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年玉溪市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,玉溪市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:華寧縣、峨山彝族自治縣、紅塔區、通??h、新平彝族傣族自治縣、澄江縣、元江哈尼族彝族傣族自治縣、江川縣、易門縣。

華寧縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到720.52元/平方米,2011-2019年復合增速為15.63%。

圖表 2011-2019年玉溪市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年玉溪市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,玉溪市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:紅塔區、江川縣、澄江縣、通??h、華寧縣、易門縣、峨山彝族自治縣、新平彝族傣族自治縣、元江哈尼族彝族傣族自治縣。

澄江縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年玉溪市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年玉溪市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年玉溪市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年玉溪市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
1579.72易門縣公路用地122317.7
玉溪市汽車駕駛技術培訓學校333.17峨山彝族自治縣其他商服用地999530.0
云南佳誠新型材料有限公司284.78易門縣工業用地560119.7
易門鑫諾陶瓷有限公司272.15易門縣工業用地510818.8
元江中電光伏發電有限公司263.47元江哈尼族彝族傣族自治縣工業用地6272.4
玉溪近業投資有限公司239.54紅塔區住宿餐飲用地32798136.9
215.88江川縣公路用地384017.8
208.89通??h機關團體用地321915.4
云南五環鋼結構重工有限公司159.86易門縣工業用地293618.4
玉溪市保家再生資源有限公司147.68紅塔區工業用地401727.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年玉溪市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
云南新天地實業發展有限公司559.2872015.59紅塔區批發零售用地
通海冠世房地產經營管理有限公司245.05302.16通??h批發零售用地
通海冠世房地產經營管理有限公司245.023969.78通??h批發零售用地
澄江縣磷化工華業有限責任公司171.011806.9澄江縣住宿餐飲用地
趙國斌141.26474.58元江哈尼族彝族傣族自治縣其他商服用地
玉溪研和土地開發投資有限公司108.4663861.24紅塔區商務金融用地
元江新大陸房地產開發有限公司102.7544253元江哈尼族彝族傣族自治縣其他商服用地
易門中瑞資本管理有限公司103.16145.96易門縣商務金融用地
新平彝族傣族自治縣者竜供銷社72.7991.36新平彝族傣族自治縣批發零售用地
新平縣城鎮建設投資有限公司60.6961.58新平彝族傣族自治縣商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年玉溪市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
云南通??h九龍池食品有限公司60.75479.01通??h工業用地
通海德農工貿有限公司57.13055.34通??h工業用地
新平東綠食品有限公司57.2911.59新平彝族傣族自治縣工業用地
華寧正順果業有限公司42.02515.98華寧縣工業用地
王偉瓊46.6821.76華寧縣工業用地
云南玉溪世紀金山經貿有限責任公司40.1390.97紅塔區工業用地
云南品益生物科技有限公司41.3143534.73新平彝族傣族自治縣工業用地
云南輝瑞貝爾生物科技有限公司38.098425.9紅塔區工業用地
玉溪市高橋化工添加劑有限公司38.741710.77紅塔區工業用地
云南望天樹飲料有限公司39.860515.2紅塔區工業用地
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