2011-2019年杭州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年杭州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,杭州市共成交產業用地6335宗。成交面積達到184579.69畝,排在全國第18,浙江省內第3。其中以土地出讓形式成交的有5357宗, 成交面積135570.11畝,占比73.45%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,杭州市共成交產業用地868宗。成交面積23773.82畝, 排在全國第19,浙江省內第4,成交面積同比減少34.24%。 其中以土地出讓形式成交的有688宗,成交面積16709.85畝,占比70.29%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年杭州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,杭州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,杭州市工礦倉儲用地成交面積為12122.51畝,占比76.76%, 商服用地成交面積為3669.66畝,占比23.24%。

圖表 2011-2019年杭州市產業用地交易結構走勢

2015年,杭州市第二產業增加值3909.01億元,占GDP的比重達到38.89%,占比排在全國第253位。 第三產業增加值5853.25億元,占GDP的比重達到58.24%,占比排在全國第20位。

目前杭州市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年杭州市三產占GDP的比重

2011-2019年杭州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,杭州市產業用地交易7203宗中,有5240宗來源為新增建設用地,占比為72.75%。

2011-2019年,杭州市產業新增建設用地交易面積達到169908.06畝,占比達到81.55%。 占比排在全國第200,浙江省第8。近幾年來杭州市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到90%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年杭州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,杭州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3467.61畝,占比為1.66%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,杭州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,杭州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1%,較前幾年下降0.74個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年杭州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來杭州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,杭州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1%、0.4%、65.78%、6.3%、26.52%。

圖表 2011-2019年杭州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年杭州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,杭州市工礦倉儲用地出讓價格為27.75萬元/畝。

2019年,杭州市工礦倉儲用地出讓價格為30.84萬元/畝,同比增長8.6%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,杭州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,杭州市商服用地出讓樓面價格為3199元/平方米。

2019年,杭州市商服用地出讓樓面價格為6490元/平方米,同比增長157.07%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,杭州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2015年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年杭州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

杭州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,杭州市產業用地總成交面積排在浙江省內第3位,與湖州市、紹興市、溫州市共同處于第二梯隊。杭州市產業用地成交面積占全省的比例為13.05%。

圖表 2011-2019年浙江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,杭州市產業用地總成交面積排在浙江省內第4位, 排名下降。杭州市產業用地成交面積占全省的比例為12.03%,較前幾年減少1.16個百分點。

圖表 2019年浙江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年杭州市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。省內,嘉興市與杭州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,杭州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地樓面價格達到4270.91元/平方米,杭州市為全省平均水平的151.96%。

圖表 2011-2019年杭州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年杭州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,嘉興市、紹興市、湖州市與杭州市價格較為接近。

總體來看,杭州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 浙江省工礦倉儲用地出讓價格達到44.55萬元/畝,杭州市為全省平均水平的69.22%。 杭州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年杭州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

杭州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,杭州市產業用地交易規模最大的區縣為蕭山區,2019年,蕭山區成交規模占全市的31.58%,其次是余杭區,占比達到21.95%。

圖表 2011-2019年杭州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年杭州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,杭州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:上城區、江干區、富陽市、余杭區、濱江區、下城區、蕭山區、建德市、西湖區、拱墅區、臨安市、淳安縣、桐廬縣。

余杭區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到9963.8元/平方米,2011-2019年復合增速為14.68%。

圖表 2011-2019年杭州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年杭州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,杭州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、濱江區、蕭山區、余杭區、桐廬縣、淳安縣、建德市、富陽市、臨安市。

上城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年杭州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年杭州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年杭州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年杭州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
700.2臨安市公路用地8871.3
647.75桐廬縣公共設施用地1860228.7
493.29臨安市公路用地7291.5
農夫山泉(建德)新安江飲用水有限公司427.25建德市工業用地1128026.4
352.79臨安市公路用地4761.3
浙江富春山居集團有限公司344.95富陽市科教用地2000758.0
杭州東方雨虹建筑材料有限公司343.14建德市工業用地435712.7
杭州西湖比亞迪新能源汽車有限公司326.23余杭區工業用地548216.8
杭州進龍物流有限公司306.34富陽市工業用地745424.3
杭州安??萍籍a業發展有限公司276.49余杭區工業用地1382550.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年杭州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
都城偉業集團有限公司13956.263500045.5江干區商務金融用地
杭州湖濱南山商業發展有限公司7634.313426817.59西湖區其他商服用地
杭州威新房地產開發有限公司3810.35500014.43上城區其他商服用地
杭州西湖數源軟件園有限公司3573.0288138.06上城區商務金融用地
杭州杭石文一村加油站有限公司3294.6136004.13余杭區批發零售用地
杭州市房地產開發集團有限公司2849.5265009.3西湖區商務金融用地
浙江錢江房地產集團有限公司2768.44215315.23西湖區其他商服用地
蘇州觀澤投資管理有限公司2135.38412739.4拱墅區商務金融用地
寧波振茂房地產信息咨詢有限公司1746.4213500122.25西湖區其他商服用地
杭州杰鯊實業有限公司1652.3115006.96上城區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年杭州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
杭州突普包裝科技有限公司86.289610.4余杭區工業用地
杭州國辰機器人科技有限公司75.2135418蕭山區工業用地
浙江圓融科技有限公司75.0472763蕭山區工業用地
杭州富陽申能固廢環保再生有限公司79.811959149.78富陽市工業用地
浙江富通光纖技術有限公司69.6174325.06富陽市工業用地
杭州博瑞電氣有限公司61.171611.73余杭區工業用地
杭州智豐服飾有限公司 65.168310.49余杭區工業用地
杭州隨潷服飾有限公司65.090413.91余杭區工業用地
杭州暾瀾生物科技有限公司60.094715.77余杭區工業用地
朗快智能科技(杭州)有限公司60.193915.62余杭區工業用地
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