2011-2019年湖州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年湖州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,湖州市共成交產業用地4583宗。成交面積達到143368.55畝,排在全國第36,浙江省內第5。其中以土地出讓形式成交的有4045宗, 成交面積121805.87畝,占比84.96%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,湖州市共成交產業用地738宗。成交面積26878.01畝, 排在全國第11,浙江省內第3,成交面積同比減少20.6%。 其中以土地出讓形式成交的有664宗,成交面積21603.83畝,占比80.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年湖州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,湖州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,湖州市工礦倉儲用地成交面積為16675.36畝,占比81.1%, 商服用地成交面積為3885.89畝,占比18.9%。

圖表 2011-2019年湖州市產業用地交易結構走勢

2015年,湖州市第二產業增加值1021.05億元,占GDP的比重達到48.99%,占比排在全國第128位。 第三產業增加值940.6億元,占GDP的比重達到45.13%,占比排在全國第94位。

目前湖州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年湖州市三產占GDP的比重

2011-2019年湖州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,湖州市產業用地交易5321宗中,有3723宗來源為新增建設用地,占比為69.97%。

2011-2019年,湖州市產業新增建設用地交易面積達到127883.28畝,占比達到75.12%。 占比排在全國第115,浙江省第7。近幾年來湖州市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到84%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年湖州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,湖州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3614.86畝,占比為2.12%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,湖州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,湖州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.49%,較前幾年下降1.95個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年湖州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來湖州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,湖州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.8%、34.26%、46.99%、1.18%、15.76%。

圖表 2011-2019年湖州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年湖州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,湖州市工礦倉儲用地出讓價格為24.37萬元/畝。

2019年,湖州市工礦倉儲用地出讓價格為33.91萬元/畝,同比增長11.22%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,湖州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為8.24%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到33.91萬元/畝,最低的一年是2011年,為16.63萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,湖州市商服用地出讓樓面價格為1547元/平方米。

2019年,湖州市商服用地出讓樓面價格為1624元/平方米,同比增長44.36%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,湖州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2016年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年湖州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

湖州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,湖州市產業用地總成交面積排在浙江省內第4位,與杭州市、紹興市、溫州市共同處于第二梯隊。湖州市產業用地成交面積占全省的比例為10.66%。

圖表 2011-2019年浙江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,湖州市產業用地總成交面積排在浙江省內第3位, 排名上升。湖州市產業用地成交面積占全省的比例為13.6%,較前幾年增長3.35個百分點。

圖表 2019年浙江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年湖州市商服用地出讓樓面價格排在省內第10位。

總體來看,湖州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地樓面價格達到4270.91元/平方米,湖州市為全省平均水平的38.02%。

圖表 2011-2019年湖州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年湖州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,寧波市、嘉興市、紹興市、杭州市與湖州市價格較為接近。

總體來看,湖州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 浙江省工礦倉儲用地出讓價格達到44.55萬元/畝,湖州市為全省平均水平的76.12%。 湖州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年湖州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

湖州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,湖州市產業用地交易規模最大的區縣為長興縣,2019年,長興縣成交規模占全市的30.28%,其次是德清縣,占比達到17.7%。

圖表 2011-2019年湖州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年湖州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,湖州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:德清縣、吳興區、湖州經濟開發區、安吉縣、南潯區、長興縣。

德清縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到4463.18元/平方米,2011-2019年復合增速為40.73%。

圖表 2011-2019年湖州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年湖州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,湖州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:吳興區、南潯區、德清縣、長興縣、安吉縣、湖州經濟開發區。

吳興區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年湖州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年湖州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年湖州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年湖州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
浙江鼎培教育投資管理有限公司307.25湖州經濟開發區科教用地734023.9
208.97德清縣公共設施用地8153.9
香飄飄食品股份有限公司180湖州經濟開發區工業用地346019.2
湖州鑫遠投資有限公司177.29湖州市本級醫衛慈善用地960054.2
湖州南方物流有限公司161.33長興縣倉儲用地462528.7
安吉七彩靈峰建設發展有限公司147.16安吉縣其他商服用地18550126.1
浙江大橋油漆有限公司141.14德清縣工業用地322822.9
微宏動力系統(湖州)有限公司136.82湖州經濟開發區工業用地351025.7
湖州市雙林工業園區開發有限公司132.48南潯區工業用地242818.3
安吉永寧爾紡織有限公司130.34安吉縣工業用地320724.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湖州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
浙江長興濱河實業有限公司500.37821.56長興縣批發零售用地
中國石化銷售有限公司浙江德清石油分公司500.013822.76德清縣其他商服用地
浙江長興濱河實業有限公司497.538747.79長興縣批發零售用地
浙江長興濱河實業有限公司362.425006.9長興縣住宿餐飲用地
浙江長興濱河實業有限公司338.42340.69長興縣批發零售用地
浙江長興濱河實業有限公司335.23581.07長興縣批發零售用地
湖州匯成置業有限公司333.31385041.55吳興區批發零售用地
浙江長興濱河實業有限公司329.32302069.9長興縣批發零售用地
安吉嘉博鞋服有限公司290.54101.41安吉縣批發零售用地
湖州世茂實業有限公司186.91390074.36吳興區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湖州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
浙江永藝椅業有限公司55.03346.06安吉縣工業用地
劉衛明、潘昊51.84488.66南潯區工業用地
浙江景綸針紡科技有限公司47.31533.24南潯區工業用地
湖州新利商標制帶有限公司40.367616.78南潯區工業用地
浙江湖州永翼實業有限公司39.7103526.05吳興區工業用地
湖州福寶電機有限公司36.8120532.76南潯區工業用地
湖州億金電梯配件有限公司38.169018.09南潯區工業用地
湖州帕雷默機械科技有限公司35.4119533.75南潯區工業用地
朱家榮37.382922.2南潯區工業用地
德清縣中興機動車檢測有限公司37.359315.88德清縣工業用地
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