2011-2019年寧波市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年寧波市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,寧波市共成交產業用地6758宗。成交面積達到239386.48畝,排在全國第12,浙江省內第1。其中以土地出讓形式成交的有5853宗, 成交面積190932.28畝,占比79.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,寧波市共成交產業用地1072宗。成交面積28531.55畝, 排在全國第8,浙江省內第1,成交面積同比減少39.76%。 其中以土地出讓形式成交的有773宗,成交面積21400.99畝,占比75.01%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年寧波市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,寧波市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,寧波市工礦倉儲用地成交面積為16908.64畝,占比84.1%, 商服用地成交面積為3196.65畝,占比15.9%。

圖表 2011-2019年寧波市產業用地交易結構走勢

2015年,寧波市第二產業增加值4098.22億元,占GDP的比重達到51.2%,占比排在全國第92位。 第三產業增加值3620.71億元,占GDP的比重達到45.24%,占比排在全國第90位。

目前寧波市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年寧波市三產占GDP的比重

2011-2019年寧波市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,寧波市產業用地交易7830宗中,有5819宗來源為新增建設用地,占比為74.32%。

2011-2019年,寧波市產業新增建設用地交易面積達到166863.22畝,占比達到62.28%。 占比排在全國第114,浙江省第6。近幾年來寧波市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到72%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年寧波市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,寧波市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6359.19畝,占比為2.37%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,寧波市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,寧波市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.72%,較前幾年下降1.85個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年寧波市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來寧波市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,寧波市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.49%、18.55%、54.02%、6.19%、20.75%。

圖表 2011-2019年寧波市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年寧波市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,寧波市工礦倉儲用地出讓價格為37.37萬元/畝。

2019年,寧波市工礦倉儲用地出讓價格為39.37萬元/畝,同比增長6.34%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,寧波市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,寧波市商服用地出讓樓面價格為1979元/平方米。

2019年,寧波市商服用地出讓樓面價格為5056元/平方米,同比增長98.89%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,寧波市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2013年、2015年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年寧波市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

寧波市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,寧波市產業用地總成交面積排在浙江省內第1位,與嘉興市共同處于第一梯隊。寧波市產業用地成交面積占全省的比例為16.78%。

圖表 2011-2019年浙江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,寧波市產業用地總成交面積排在浙江省內第1位, 排名不變。寧波市產業用地成交面積占全省的比例為14.43%,較前幾年減少2.67個百分點。

圖表 2019年浙江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年寧波市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。

總體來看,寧波市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地樓面價格達到4270.91元/平方米,寧波市為全省平均水平的118.38%。

圖表 2011-2019年寧波市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年寧波市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,嘉興市、紹興市、湖州市與寧波市價格較為接近。

總體來看,寧波市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 浙江省工礦倉儲用地出讓價格達到44.55萬元/畝,寧波市為全省平均水平的88.37%。 寧波市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年寧波市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

寧波市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,寧波市成交規模最大的區域是慈溪市,成交規模占比達到42.83%。到2019年,北侖區成為成交主力,占比達到24.27%。幾年里寧波市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年寧波市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年寧波市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,寧波市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:象山縣、鄞州區、慈溪市、江北區、奉化市、海曙區、鎮海區、余姚市、寧??h、北侖區、江東區。

象山縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到9905.66元/平方米,2011-2019年復合增速為28.32%。

圖表 2011-2019年寧波市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年寧波市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,寧波市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:海曙區、江東區、江北區、北侖區、鎮海區、鄞州區、象山縣、寧??h、余姚市、慈溪市、奉化市。

海曙區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年寧波市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年寧波市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年寧波市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年寧波市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
3108.17鄞州區機場用地130324.2
907.4奉化市公路用地72558.0
寧波港股份有限公司711.54北侖區港口碼頭用地3201945.0
余姚市名邦科技創業發展有限公司508.39余姚市工業用地39657.8
487.69慈溪市科教用地907118.6
寧海知豆電動汽車有限公司436.86寧??h工業用地786518.0
350.89余姚市公路用地9632.7
中國石化集團石油商業儲備有限公司350.75鎮海區倉儲用地1403040.0
寧波中集集裝箱制造有限公司300.01鄞州區工業用地750025.0
康達洲際醫療器械(寧波)有限公司274.25北侖區工業用地767928.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年寧波市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陳文鋒等6戶2221.717200.77寧??h批發零售用地
楊賢義等5戶2215.615240.69寧??h批發零售用地
陳忠文、葉大廣等14戶2136.035241.65寧??h批發零售用地
寧波富邦房地產開發有限公司890.01438116.16寧波市本級商務金融用地
寧波新姚房地產開發有限公司821.31406917.13江北區商務金融用地
寧波市鄞州區房屋拆遷辦公室454.11700.38鄞州區商務金融用地
寧波布利杰置業發展有限責任公司361.721155.85鄞州區其他商服用地
寧波市鄞州區新城區拆遷辦公室351.51060.3鄞州區商務金融用地
寧波新三龍置業有限公司346.429668.56鄞州區其他商服用地
寧波市鄞州博納投資有限公司346.424957.2鄞州區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年寧波市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
寧波韻升電子元器件技術有限公司86.9360441.49寧波市本級工業用地
寧波高新區智慧園開發有限公司89.0824492.63寧波市本級工業用地
寧波永新光學股份有限公司89.5394844.1寧波市本級工業用地
寧波桑尼電子有限公司89.6235426.27寧波市本級工業用地
寧波泰瑞斯科技有限公司87.1238227.35寧波市本級工業用地
寧波新材料科技城產業發展有限公司84.9295334.77寧波市本級工業用地
寧波盛世華途物流有限公司84.0588770.09江北區倉儲用地
中國寧波外輪代理有限公司84.08501101.21江北區倉儲用地
寧波海曙前程日用品有限公司75.54525.98江北區工業用地
寧波盛世醫療器械有限公司75.54495.95江北區工業用地
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