2011-2019年溫州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年溫州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,溫州市共成交產業用地3571宗。成交面積達到96801.48畝,排在全國第87,浙江省內第8。其中以土地出讓形式成交的有2999宗, 成交面積68629.32畝,占比70.9%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,溫州市共成交產業用地525宗。成交面積20518.39畝, 排在全國第29,浙江省內第5,成交面積同比增長27.02%。 其中以土地出讓形式成交的有415宗,成交面積11932.06畝,占比58.15%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年溫州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,溫州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,溫州市工礦倉儲用地成交面積為8501.25畝,占比79.35%, 商服用地成交面積為2211.99畝,占比20.65%。

圖表 2011-2019年溫州市產業用地交易結構走勢

2015年,溫州市第二產業增加值2022.59億元,占GDP的比重達到43.8%,占比排在全國第208位。 第三產業增加值2465.92億元,占GDP的比重達到53.4%,占比排在全國第31位。

目前溫州市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年溫州市三產占GDP的比重

2011-2019年溫州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,溫州市產業用地交易4096宗中,有2677宗來源為新增建設用地,占比為65.36%。

2011-2019年,溫州市產業新增建設用地交易面積達到75973.18畝,占比達到64.76%。 占比排在全國第15,浙江省第1。近幾年來溫州市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到77%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年溫州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,溫州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9531.3畝,占比為8.12%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,溫州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,溫州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.95%,較前幾年下降7.48個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年溫州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來溫州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,溫州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.78%、0.98%、59.5%、8.42%、30.32%。

圖表 2011-2019年溫州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年溫州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,溫州市工礦倉儲用地出讓價格為49.63萬元/畝。

2019年,溫州市工礦倉儲用地出讓價格為54.51萬元/畝,同比增長1.38%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,溫州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2014年、2015年、2016年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,溫州市商服用地出讓樓面價格為4056元/平方米。

2019年,溫州市商服用地出讓樓面價格為10509元/平方米,同比增長313.78%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,溫州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2015年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年溫州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

溫州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,溫州市產業用地總成交面積排在浙江省內第6位,與杭州市、湖州市、紹興市共同處于第二梯隊。溫州市產業用地成交面積占全省的比例為7.35%。

圖表 2011-2019年浙江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,溫州市產業用地總成交面積排在浙江省內第5位, 排名上升。溫州市產業用地成交面積占全省的比例為10.38%,較前幾年增長3.46個百分點。

圖表 2019年浙江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年溫州市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,溫州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地樓面價格達到4270.91元/平方米,溫州市為全省平均水平的246.06%。

圖表 2011-2019年溫州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年溫州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第3位。省內,臺州市、舟山市與溫州市價格較為接近。

總體來看,溫州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 浙江省工礦倉儲用地出讓價格達到44.55萬元/畝,溫州市為全省平均水平的122.37%。 溫州市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年溫州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

溫州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,溫州市成交規模最大的區域是龍灣區,成交規模占比達到18.58%。到2019年,蒼南縣成為成交主力,占比達到28.99%。幾年里溫州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年溫州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年溫州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,溫州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:平陽縣、甌海區、蒼南縣、鹿城區、龍灣區、瑞安市、永嘉縣、樂清市、洞頭縣、文成縣、泰順縣。

平陽縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到26691.95元/平方米,2011-2019年復合增速為26.72%。

圖表 2011-2019年溫州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年溫州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,溫州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:鹿城區、龍灣區、甌海區、洞頭縣、永嘉縣、平陽縣、蒼南縣、文成縣、泰順縣、瑞安市、樂清市。

鹿城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年溫州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年溫州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年溫州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年溫州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
1688.69樂清市公路用地3601721.3
1133.37蒼南縣公路用地25662.3
百威英博(溫州)啤酒有限公司500溫州市本級工業用地1850137.0
432.46瑞安市街巷用地1335730.9
264.31樂清市科教用地1585860.0
溫州力天夢工場投資置業有限公司200.73溫州市本級批發零售用地1069053.3
196.02樂清市街巷用地423221.6
溫州南車軌道車輛有限公司166.27龍灣區工業用地534132.1
瑞安市開發區建設發展有限公司 163.65瑞安市工業用地621938.0
平陽縣中梁府置業有限公司151.25平陽縣其他商服用地41000271.1
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年溫州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
溫州市濱江建設投資有限公司2251.42437110.82鹿城區批發零售用地
溫州市公共建筑建設投資有限公司2182.282253.77鹿城區商務金融用地
溫州市機關事務管理局1919.13230.17鹿城區商務金融用地
溫州五合順景房地產開發有限公司1306.53360025.72鹿城區批發零售用地
溫州市華鴻名業房地產開發有限公司1184.91205810.18鹿城區商務金融用地
浙江求新建筑設計有限公司976.61600.16鹿城區商務金融用地
蒼南縣靈溪鎮新城加油站889.546705.25蒼南縣批發零售用地
溫州市南匯城市投資有限公司827.831973.86鹿城區商務金融用地
平陽縣可麗貿易有限公司621.156009.02平陽縣批發零售用地
永嘉世貿置業有限公司538.72199440.83永嘉縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年溫州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
溫州市黃嶼電鍍有限公司130.26935.32甌海區工業用地
溫州市鹿城區廣化街道雙橋村村民委員會114.1139012.18鹿城區倉儲用地
溫州市豐收建筑材料有限公司87.63123.57鹿城區工業用地
溫州市蓮池石泥砂供應有限公司82.25526.72鹿城區工業用地
溫州市鑫盛建材有限公司82.65907.14鹿城區工業用地
溫州協昌貿易有限公司80.52332.9鹿城區工業用地
溫州協昌貿易有限公司81.8116114.2鹿城區工業用地
溫州市鴻藝建筑裝潢有限公司84.92212.6鹿城區工業用地
溫州市鹿城區雙嶼周毅鞋底加工廠81.01221.5鹿城區工業用地
浙江藍圖包裝有限公司77.589211.5甌海區工業用地
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